新年度間近のこの時期、お子様の入園入学やご自身の職場環境変化を控えている方もいらっしゃるかもしれません。ライフプランの節目の季節です。

実は多くの方が住宅購入時に課題となる住宅ローン審査においても、年度替わりで毎年取り扱いの変化があるのでアドバイスします。

これからマイホーム計画をお考えの方は勿論、ここ1年の間に住宅購入を検討したが住宅資金の相談窓口となったハウスメーカーや銀行から、住宅ローンの審査上融資返済額に対して所得が足りないと言われ家づくりを見合わせていた方にもご覧頂きたい話題です。

ライフプランの立て方が変わってくるかもしれません。

 

まず、住宅購入時の住宅ローン審査についておさらいしますと

◇ 住宅ローン事前審査(仮審査)

◇ 住宅ローン本審査

の2段階があります。

一般的には住宅購入計画を進める過程、中途のタイミングで受けるものが事前審査、住宅購入が確定し土地売買契約や建築工事請負契約を締結した後に受けるものが本審査という事になります。

本来住宅ローン審査というものは購入して自宅とする住宅や土地を対象とした融資ですので、その対象となる取引の詳細、住宅ローン申込人の所得を含めた概要が審査事項として取り扱われます。

その確認の為に前述の契約書や建物図面含め物件関係書類一式、ご本人関係の書類として住民票や公的所得証明書等の提出を窓口の金融機関から求められます。

そうなりますとマイホーム計画を進める上で次の課題が発生します。

例えば新築一戸建ての注文住宅を検討したとします。

家づくりで真っ先に取り組み目処をつけたいのが住宅資金計画ですよね。

その中でも住宅ローン借り入れ金額をどうするかは大きな課題です。

住宅ローンをいくら借りるか?果たしていくら貸してくれるのか?

ここが定まらないと土地探しは勿論、注文住宅であれば住宅の大きさ、間取り、ハウスメーカー選び、ましてどうやっておしゃれな家にしようなどという家づくりの構想はまとめようがありません。

でも、契約書類まで必要となると住宅購入計画が全部決まらないと住宅ローン審査は受けられないとなるとどうでしょう。

マイホーム計画が注文住宅ではなく新築建売住宅や中古住宅を検討する場合でも一緒ですが、家づくりを進めるだけ進めて最後に住宅ローンが融資不可となったら困った事になりますね。

そこで、いわゆる「証拠書類」となる書類提示を大幅に割愛し、住宅購入の検討段階でも受け易く簡易的な審査としたものが住宅ローン事前審査という事になります。

ご相談窓口のハウスメーカー営業マンから家づくりの過程でこの審査の存在をお聞きになった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

但し簡易的とは申しましても現状を正確に把握するという点に関しては怠りがありません。

特に融資申込人の所得と融資返済額の釣り合いは本審査と差異はありません。

公的な所得証明書の提出を求められるか否かの違いくらいといって良いでしょう。

さて、それでは住宅ローン審査対象の所得とはいつの所得でしょうか?

「一昨年より昨年の方がお給料が上がったので昨年分で見て欲しいな」

「今年年収下がってそうで心配。昨年分で審査受けたいな」

ご事情はそれぞれでしょうがどの銀行でも住宅ローン審査の所得の対象期間はほぼ同一です。

基本的には住宅ローン申し込み年度の前年1年間の所得が対象となります。

(例外として過去数年分に亘りさかのぼるケースもありますが)

ここでちょっとややこしいのですが申し込みは年度(4月~3月)でくくり、対象所得は暦年(1月~12月)で見るのです。

例えば2020年1月に審査申し込みをしますと2019年ではなく2018年1年間の所得が対象となります。

つまり源泉徴収票ベースで見ますと昨年末にお手元に届いた収入金額ではなく一昨年前(2018年)年末に入手の源泉徴収票記載の収入金額が審査の対象となります。

これは公的所得証明書の発行が翌年度の4月からになるからなのです。

そこでここ1年の間に家づくりでハウスメーカー、不動産会社、銀行等へ住宅購入の相談をした際に融資額に対して所得の不安を投げ掛けられた次の方は要チェックです。

◇ 2018年より2019年は収入が増えた方

◇ 2018年に産休・育休だった方が2019年に職場復帰した場合

この様なケースの場合以前の相談窓口への相談時点よりこの4月以降は住宅ローン審査の環境が好転している可能性もあるという事です。(逆も注意)

おそらくその時点でいずれかにご相談をしていれば源泉徴収票の収入金額を確認したりと動かれた記憶はあるかもしれませんが、何年の源泉徴収票で相談をしたかうろ覚えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

諦めていたマイホーム計画がぐっと近づいて来るかもしれません。

ハウスメーカー選びの選択も変わってくるかもしれません。

勿論マイホーム計画をこれから始めようかとお考えの方も住宅資金計画として住宅ローンの検討をする際の扱いは同様となります。

いかがでしたか。

パートナーズライフプランニングの住宅購入サポートコンサルティングは住宅資金、住宅ローンのご相談は勿論、土地探しやおしゃれな間取りづくり、ハウスメーカー選びと皆様のマイホーム計画をトータルでお手伝いいたします。

初回ご相談は無料です。お気軽にご相談ください。