マイホーム購入に向けハウスメーカーに新築注文住宅の相談をすると初めての仕組みや用語に戸惑いを感じませんか？
そして戸惑いの場は間取り、構造、住宅ローン、土地取引と様々。
マイホーム購入であれば新築注文住宅に限らず新築建売やマンション、中古住宅でも言える事ですが、購入にかかる「総費用」として計上される費用明細の項目もそのひとつと言えるのではないでしょうか。
一体家を買うのにどんな費用が掛かり、全部でいくらになるのか？その内訳の話です。
特に注文住宅はカタチの無い所から打ち合わせがスタートするだけに、打ち合わせ事項の幅も建売やマンションと比べてグッと広くなり、それに伴って費用明細の表記内容もより複雑な印象を受ける事でしょう。
なにせ新築注文住宅にはいわゆる値札がついておりません。
検討先の住宅営業マンから「当社の建物は坪あたり６０万円くらいです」と説明を受け、「４０坪程度の間取りになるかな」と見当し掛け算すれば２４００万円くらいだろうと目論んでいると
「建物以外の別途工事費用が他に掛かります」との話。
でもよくよく説明を聴くと更にその他の工事費以外の「諸費用」も別途計算になっており、これらを全て加えると最初の坪単価から計算した２４００万円をはるかにオーバーしてしまう。
新築するにあたり、果して総費用はいくら掛かるのかという疑問や提示された見積書と予算額とのギャップに戸惑う経験を持つ方は多いのではないでしょうか。
一般的にハウスメーカーに見積もりを依頼すると建物工事価格の見積書に加え、これらその他費用を含めた総費用を計上し表した「資金計画書」が提示されるはずです。（書式名称は各社様々）
しかしながら、そのひとつひとつの項目は普段聞き慣れない名称ばかり。
金額の妥当性は勿論、示されている項目がかかる費用の全てを網羅しているのかもよく分からなければ、そこに記載されている金額がマイホーム購入に掛かる全ての費用であると信じるほかありません。
でも、フタを開けてみたら、
「この費用は資金計画書には含んでおりませんでした」
「当社でお預かりする工事以外の金額を計上しておりましたので」
予定していなかった費用が更に加算し予算をオーバーしてしまう・・・・。
こんなトラブルは避けたいですが結構身近にある話です。
そもそもややこしいのが、業者ごとに計上方法が統一されておらず、その表記方法はバラバラ。
本来同じ事項もA社は建物本体、B社は別途工事、C社は諸費用、D社は計上せずといった様に計上場所も計上有無も各社まかせです。
ではどうすれば良いのでしょう？
皆さん自身がこうした費用の概略を把握していれば、項目の指摘や確認もしやすいのではないでしょうか。
そこで今回は新築注文住宅の建築にあたり「別途工事」扱いされるものにどんなものがあるのかを整理してみましょう。
一般的に資金計画書は、「建物本体工事」と「別途工事」に分類した記載が多く、建物本体工事はその名の通り建物そのものを表しますが、一見すると建物そのものと思えるものも別途工事に振り分けられるケースも多くみられるからややこしいのです。
別途工事の表記方法は「別途工事」以外にも
「その他工事」「本体以外の工事」「オプション工事」「特別仕様工事」と業者により記述は様々ですが考え方は皆同様です。
それではどんな項目がここに該当するのか、よくみられるものを挙げてみましょう。
- 屋外給排水工事
敷地内に上下水道の取り出しが無い場合は道路からの引き込み、またそこから先の建物内部取り込みまでの給水排水管の敷設工事で、原則その距離により費用が変わります。
- 屋外ガス配管工事
前述の屋外給排水工事同様の内容をガス配管に置き換えたものです。プロパンガスやオール電化の場合は通常この工事は必要有りません。
- 外構工事
敷地内のフェンスや門構え、カーポートスペースのコンクリート打ち、植栽等、屋外の造作に関わる工事です。隣地や道路との間に高低差があり土留めを要する場合もこの項目に計上するケースが多い様です。
これに関する費用が「別途費用」と計算から除外されていたり、「概算」と但し書き付きで計上されている場合は契約後想定外の費用が発生する事があり、注意が必要です。
- 冷暖房工事
空調工事として表記される事もあります。
冷暖房の設備は生活に不可欠ですが、通常建物そのものには含まれないのが一般的です。
また機種や設置場所により別途設置工事が必要な場合もあるので、機種・設置数と共に確認が必要です。
また、この項目を計算から除外している計画書も見られますので、後日予定外の支出とならない様に注意が必要です。
- 居室照明工事
照明器具が建物本体に含まれる範囲は業者によって分かれますがホール・トイレ・洗面室・階段といった小照明は本体含み、LDKや寝室・子供室といった居室照明はオプションとの扱いが多く見られます。
この場合居室照明費用は別途計算が必要なのと、居室以外の照明も十分な金額で計上されているか確認しておくべきです。
- カーテン工事
各室のカーテン設置は一般的にはオプションです。加えてカーテンレールも含めてオプション扱いの場合もあります。
前項の居室照明工事にも言える事ですが、「概算」「後日清算」と但し書きのついた表記がよく見られますが、これは単なる目安の金額を置いたに過ぎず、後日清算してみると実金額と大きく乖離ケースが散見されますので注意を要します。
- 太陽光発電工事
本体工事に含めるケースもあります。
金額のみではなく発電量のスペック確認もしておかれた方が良いでしょう。
- オール電化工事
標準設備をガス給湯器、ガスコンロとしている住宅はオール電化住宅を採用する際、それに対応する設備機器や配電工事の変更が必要となり、一般的には差額が発生致します。
但し、この項目が記載されていない場合は、標準装備がオール電化対応の可能性がありますので確認が必要です。
- 地盤改良工事
建築地の地中状態が建物をのせるには軟弱な場合、地下の地盤改良工事が必要です。
これの判定は地下への検査機器を用いたデータ採取を基にしますが、検査の実施時期は業者によりマチマチで、特に契約後の実施の場合にはこの工事費用が費用計上されていないケースもあり、後日予算案を狂わせる要因になりやすい項目です。
- 運搬費用
業者により建築資材の搬入費用を別途計上する場合があります。
また、道路もしくは建築地が狭小で建築資材の搬入の為の運搬手間が掛かる場合に計上されるケースもある費用です。敷地まで大型車両が入れない、又は敷地ギリギリ一杯に建てる場合には費用の有無を確認した方が安心です。
- 仮設工事
この項目も建物本体工事に含めている業者と別途計上している業者とそれぞれです。
施工をするにあたっての工事現場周囲の囲いや施工に要する外部足場、工事材料の養生などの費用がけれに含まれます。
前述の運搬費用をここに含める場合もあります。
- 特別仕様工事／追加工事
建物標準仕様以外の設備内装仕様がここに計上されますが、そもそも何もオプション的なものを依頼しなくても初めから何らかの費用計上される事も多く、不透明さを感じる事もあるかもしれません。
一式金額表示の場合もあるので、各工事種別に費用を個々に示してもらうべきでしょう。
- 建築確認申請費用
建築確認申請など建築に伴う許認可の手続き費用です。
建物本体工事に含めている場合もあります。
また、長期優良住宅対応手続き、住宅性能評価申請を行う場合は、それに伴う費用が別途計上されるケースが多いので確認が必要です。
- 設計費用
設計図面を作成するにあたっての費用を請求するしないかの扱いは、業者により差異があります。
一般に大手ハウスメーカーは別途計上せず「無料」という立ち位置ですが、設計事務所や工務店の一部はこの費用を別途計上しているケースが多く見られます。
どのタイミングから費用が発生するかも含め確認して置かれた方が安心です。
以上ハウスメーカーの資金計画書によくみられる別途工事の項目並べてみました。
勿論この限りでは有りませんのと、各金額は各社の計上方法や工事内容によりますので金額大きく幅がありますので個々に確認が必要です。
次回は「諸費用」についてのお話です。
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