仙台の住宅コンサルタント、パートナーズライフプランニングです。

皆さんは住宅購入に際し、一番不安な事は何ですか？

間取りの事やハウスメーカー選び等、失敗の不安要素は様々でしょうが、やはり住宅ローン返済を筆頭に上げる方が多いはずです。

住宅ローンは返済期間も長期に渡り、ご家族のライフプランにも大きく関わって参りますから当然です。

そもそも家づくりの進め方の流れの中で、ここが定まらなければ間取り図作成もハウスメーカー選びも土地探しも始まりません。

「家づくりを何から始めるか？」の答えは正にここがスタート地点です。

でも・・・・

住宅ローン始めとした住宅資金計画は悩ましい課題でもあります。

何分にも検討の進め方や手続きの流れ、着目ポイント等、具体的に何から始めれば良いのかも迷ってしまい、そんな時の相談先としてハウスメーカーの営業マンを頼りにする方も多いのでは。

住宅営業マンなら住宅ローンの知識も豊富なはずだし、自分でアレコレ考えて失敗するより彼らに相談した方が安心だという事でしょう。

⬜︎  住宅ローン相談で見落としは？　　

住宅展示場を見学に訪れれば、各ハウスメーカーの営業マン氏が住宅ローン情報を提供し相談に応じてくれます。

「〇〇銀行は金利が⬜︎％で、△△銀行よりも低い金利で借入可能です」

「××銀行は融資審査が厳しいので事前審査を早めに受けておきましょう」　

といった具合に。

確かに進め方も流れも、そもそも検討を何から始めるかにも不安のある方々には心強く感じる事でしょう。

当の営業マン氏達は、この住宅ローン相談を足がかりに間取り図作成や、土地探しの話へと流れを作る絶好の機会ですから彼らも一生懸命です。

但し！

その住宅相談は、あくまでも住宅販売を前提としたポジションです。そうなりますと取り上げる情報の選択や切り口はそれに適した型へとバイアスが掛かり、お客様サイドの視点と齟齬が生じる事も起こり得ます。

具体的には「返済期間の選定」「固定金利・変動金利の選択」「返済額決定の妥当性」ですが、これらの課題について深掘りされる事は少なく、売り手側に都合の良い決着で住宅資金計画がなされ、その後のマイホーム計画の土台となり検討が進むという流れは残念ながら日常的風景です。

詳しくはこちらの記事をどうぞ→ 住宅ローン相談前に知っておくべき４つの事　不安解消の第一歩

是非、住宅ローン検討の進め方の手順としてこれらのテーマに十分な検討を加えて頂きたいというのは住宅コンサルタントとして切に思う所です。

又細部にも住宅ローン相談の場面において、変動金利と固定金利の仕組みで説明が尽くされず見落としがちな返済額に関わる盲点が２つあるので、今回はこれをご紹介します。

 

⬜︎  変動金利の優遇金利　　　

ハウスメーカーの営業マンに住宅ローン相談を持ちかけると、多くの場合「変動金利」を勧められ、それを前提とした住宅資金計画が予算化され土地探しや、間取り図作成の基礎となります。

変動金利とは借入期間中、市中の金利変動に併せて返済金利も上下するという仕組みの住宅ローンの事です。当然金利が下がれば返済額も低下しますが、金利が上がれば返済額も上昇します。

今回の記事では変動金利の是非には触れませんが、他にも以後の返済額で注意すべき点があります。

それは優遇金利です。

住宅ローン相談の風景としては、相談窓口とした営業マンからオススメ銀行の住宅ローン金利パンフレットを提示され「この銀行の金利が一番低いからオススメします」という様な説明を受けるという流れが一般的です。

但しこのパンフレットを注意深くご覧になって見てください。

オススメされた金利には「優遇後」との但し書きや「店頭金利」なるものが見つかるはずです。

これらは一体何でしょうか？

一口で言い表せば店頭金利が「定価」、優遇金利が「値引き」と置き換えると分かり易いはずです。

例として１０年固定金利の住宅ローンで説明します。

１０年固定金利とは、本来は変動金利に分類されます。

本来変動金利は住宅ローン返済中に金利変動があればそれに併せ返済額が見直しされますが、１０年固定金利の場合返済開始から１０年間は途中で金利変動があっても、その期間中は借入当初の金利が適用されるという仕組みです。

したがって、１０年間は返済額変動の不安はありませんが、１１年目に市中の金利情勢が変化していた場合はそれに従うという事になります。

例えば住宅ローン店頭金利３.０％を▲２.０％の優遇で、優遇後の貸し出し金利が１.０％だったとします。

この場合の１０年間の返済額は１.０％の金利で計算されます。

問題は１１年目です。先の説明からすれば、もしも１１年目に市中の金利情勢に変化がなければ返済額はそれ以降も変わらない様に思えますよね。

ところが「固定期間終了後は優遇幅▲１.２％」と別途定められていた場合は１１年目の適用金利は１.８％と上昇してしまうのです。

当然知らずに１１年目を迎えれば慌てることになるでしょう。

多くの場合この優遇金利の説明が不十分に終わっているケースが多く見られます。

但し全てのケースで優遇幅が変わるわけではなく、銀行によっては返済全期間を通して優遇幅が一律な住宅ローン商品を備えている場合もありますしこの優遇幅は銀行によりバラバラです。

例えば仙台であれば地元の地銀信金の他、他県地銀の進出も激しく、加えて都銀、JA、更にはネットバンクも加えると住宅ローン市場においても激戦区です。

選択肢が多いとも言える事はこの辺りの事情を知っていればプラスにも作用しますが、うっかり選択を誤るとすると失敗の素にもなりかねません。

注意してみてみると宜しいでしょう。

⬜︎  固定金利は返済額変わらない？　　

変動金利の住宅ローンに対するものとして固定金利があります。借入当初の適用金利が全期間固定されているという仕組みですね。

固定金利といえばフラット３５が代表的ですが、将来的な金利変動のリスクヘッジ策としては有効な住宅ローン商品と言えるでしょう。

このフラット３５は独立行政法人住宅金融支援機構の商品であり国が関わる事業でもある為、一定の技術的条件を満たした住宅が融資の対象となっております。

この中で更に高い技術的水準をクリアした住宅については返済開始当初の５年ないしは１０年間は金利の優遇措置があり、引き下げた適用金利が設定される仕組みとなっております。

フラット３５利用の場合はハウスメーカー選びに際してもこの様な優遇金利適用を受けられる住宅かどうかも併せて確認しておきたいところです。

但し、この場合も１１年目に優遇金利期間が終了し通常金利での返済額に移行する事は忘れてはいけません。当然返済額は増えます。

ところが住宅資金計画の際、この辺りのアナウンスがなされず事後に初めて気付いたという話はよく聞くところです。

この時の金利差は多くの場合数千円レベルなので家計的な致命傷とまでは行かないのでしょうが、ライフプラン的に子供の教育費などが気になり始めるタイミングに当たってしまうかもしれず、予期していなければ「痛いな～」と感じるかもしれませんね。

先の変動金利の優遇金利もこのフラット３５の優遇金利も以後の変化はどちらも後刻負担が増す話です。営業マン心理としてはこれらの相談の際、話の進め方として余りここには触れて刺激したくない事情から説明が行き届かないという事なのでしょうが、この点も予め知っておいた方が良いでしょう。

また、この事は住宅ローンの話題だけではなく営業マンの信頼度を確かめる事に繋がり、延いてはハウスメーカー選びの手掛かりにもなる事でしょう。

 

さて、今回は住宅ローンにおける変動金利と固定金利両者の仕組みで見落としがちな盲点を見てまいりました。

住宅購入における失敗談や後悔話の遠因は多くが家づくりの進め方の流れの中に潜んでいるものです。

多くの方は家づくりに際し、売り手であるハウスメーカーや工務店の営業マンに相談を委ねてしまいますが、本当にそれがベストでしょうか？

皆さんの側に寄り添いご相談に応じられる住宅コンサルタントを活用してみてはいかがでしょうか。

パートナーズライフプランニングの「マイホーム購入サポート」コンサルティングでは、今回取り上げた住宅ローンもライフプランの考慮を加えながらご安心いただける住宅資金設計作成のお手伝いをいたします。

以後の土地探し、間取り案作成、ハウスメーカー選びまでトータルでサポートする住宅相談窓口ですので、マイホーム計画を通し話が途切れる事なく安心です。

是非この機会に住宅コンサルタントのサポートを体験してみませんか。

初回ご相談は無料となっておりますのでお気軽にお問い合わせください。

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