住宅購入で一番頭を悩ますのは住宅資金の事。

マイホーム計画は間取り図作成、土地探し、ハウスメーカー選びと相談すべき事は沢山ありますが、予算額が一体いくらになるのか解らなくては話が進みません。これを左右するのが住宅ローンの存在です。借入額・返済期間・金利・借入先・誰に相談すればと不安な事も多いはず。

その後のライフプランへの関わりを考えると住宅ローンのテーマに真剣になるのは当然ですが、これまでの人生の中で殆どの方が住宅ローンの様な返済期間が長期で且つ多額な借入を経験した事は無く、一体どこに着目して検討すれば良いのか解らないというのが実情ではないでしょうか。

そこで誰かから情報収拾しようとハウスメーカーや不動産会社の営業マンや銀行窓口で相談を試みますが、相談から情報を得ようにも基礎的なところが解っていなければ「ホントかなー」とピンとこなかったり、言われるがまま盲目的になってしまったり不安の解消には近づけないかもしれません。

解らなければ誰かに相談して情報を得るというのは手堅い策なのですが、相談前の準備があった方がより効果が上がる事でしょう。

そこでこれからマイホーム計画を進めようという皆さんにファイナンシャルプランの観点から住宅ローンを相談する前、不安解消の為に知っておくべき基本的4つの事をお話し致します。

 

<返済期間>

住宅ローンを検討する上でまず最初に考えるべきは返済期間を何年にすべきかという点です。

現状マイホーム計画を進めている方々が、ハウスメーカーや不動産会社の営業マンからは異口同音に35年返済を勧められています。オススメの根拠は「住宅購入をする皆が35年で返済を組んでいる」「返済期間は繰上げ返済で短縮できるが延長は出来ないから長めの方が安心」といったところでしょうか。

新築時の年齢が30歳の方なら35年で返済し終えても65歳ですから年金給付に間に合いますが、35歳で開始した方は完済時70歳です。年金問題を真剣に考えなければならない中で(今回は年金問題の詳細は割愛しますが)、何歳の人であろうと一律35年返済というのは余りにも粗雑な導き方で不安を感じませんか?

勧められるがままでは無くご自身の年齢と先のライフプランを念頭に考えておく準備が必要ですね。

 

<金利>

住宅ローンの金利が何パーセントかは気になるところでしょう。

3000万の借入額を35年で返済する場合、金利が1%と2%の毎月返済額の差は約1万5千円弱にもなり、それが毎月積み重なっていくのですから。

それに関して相談窓口にしたハウスメーカーの営業マンから「A銀行は□%です」とか「B銀行は提携特別金利で△%でオススメです」といった案内があり、そのオススメに沿った住宅資金計画が、予算案として皆さんのマイホーム計画のベースとなっていくのが一般的になっています。

しかし、金利の選択は何銀行が何パーセントの前に変動金利と固定金利いづれを選択するかの方が遥かに重要です。

何故ならば現状の金利水準を前提に考えれば変動金利と固定金利の金利差は1%程度変動金利の方が低く、前述の金利差による返済額のメリットの点では固定金利よりも変動金利に軍配が上がります。

しかし、固定金利は住宅ローン借入時に設定された金利が返済期間中約束されているのに対し、変動金利のそれはいわゆる「時価」としてその時々の水準に変化する仕組みですので、現状のメリットにあたるものが将来的なデメリットとしての可能性を含んでいるのです。

金融商品には常にリターンとリスクの両面が存在し、両面を把握した上でリターンを取りに行くかリスクを回避するかの選択をする事が鉄則であり、根拠の乏しい希望的観測で事を進めては不安の種を残す事になり堅実な方法とはいえません。

単に勧められた金融機関の住宅ローンを採用する前に、固定金利と変動金利の違いを知り選択をした上で金融機関選びを進めるのが適正な順序です。

<ライフプラン>

住宅ローンの借入金額を決める際に、いきなり〇〇○○万円と言われてもピンと来ませんね。

でも、毎月〇〇万円と言われれば現状の家計状況との照合もし易く、その額を基に先程の返済期間と金利の要件を加えて計算すれば住宅ローン借入額の目安もつき易くなります。

但し、ここでもうひとつ忘れていけないのは、その毎月〇〇万円が先々のライフプランと照らし合わせて妥当な金額になっているかという事です。

具体的には老後を見据えた貯蓄、お子様の教育資金の準備、様々なリスクへの備え、これらの準備が不十分な状態で「毎月〇〇万円なら大丈夫」としても、後々それら準備の必要性を認識した時には負担が増す事になります。仮にそれらの備えを妥協してしまっても不安は増幅するばかりですし、それら未手当な事柄に直面した時に後悔を残します。

先々のライフプランに不安を残さない為にも、これらの準備を整えるのと同時に負担額も含めた検討の中で住宅ローン借入額を決めていきたいですね。

 

<営業マンの相談対応>

住宅ローンを具体的に検討するとなれば、最終的にはこれを専門的に取り扱う先に相談を持ちかける事になりますが、ただただ言われるがままでは本当に自分自身にとってメリットのある話なのか?何かデメリットが隠れていないのか?という事が見えてきません。

ここまでに上げた3点は少なくとも、そのメリット、デメリットを判断する上で重要なテーマにあたりますので、相談内での話題にこれらが取り上げられたかはチェックすべきでしょう。

また、住宅ローンを相談するにあたって心得ておくべき最後のポイントとして、相談先と皆さん自身の立ち位置の違いの認識があります。

一般的な住宅ローンの相談先としてハウスメーカー、不動産会社の営業マンや銀行の相談窓口へ向かう方が多いはずです。

でも考えてみてください。これら全ての相談窓口は皆さんと利害が一致してますか?

そもそも営業マンは住宅販売が彼らの業務目的であり、相談対応はその過程における手段のひとつに過ぎません。

ここまで列挙した「返済期間」「金利」「ライフプラン」の観点で見てみましょう。

まず営業マンにとり住宅ローンは

  • 同じ借入額の場合「返済期間」は長い方が返済額は低くなる。
  • 同じ借入額の場合「金利」は固定金利より変動金利の方が返済額は低くなる。
  • 販売し易い=予算を上げる=借入額増やす=返済額増やす=家計の返済額割当分増やす

この図式に沿う事が自らの営業効率を上げる最も効果的方法であり、金融機関にとっても変動金利と固定金利のリスク/リターンのポジションが借入者と真逆の立場に入れ替わるのは事実です。

となりますと、果たして中立的立場から客観的情報の提供を期待できるかが問題となりますがいかがなものでしょうか?

あくまでも営業者としての立場で相談を受けますので、これらのテーマを深く精査する事そのものにメリットは無く、営業的メリットを得られる=販売に有利な方向の話題展開になり得ると考えた方が自然でしょう。

もっともそこを努めて客観的立場を貫いてくれたとしても、これらテーマの解決にはファイナンシャルプランの専門知識が不可欠です。これを備えていなければ不安の解決は図れませんので営業マンのスキルも問題になります。

この様な背景を知っていれば誰に相談すべきか、今面前の相談相手が適任かを見極める材料になります。

不備のある相手に相談し失敗や後悔を残す事になっては大変ですから。

 

以上、住宅ローン相談前に知っておきたい基礎のお話しをして参りました。

ハウスメーカー、不動産会社の営業マンであれば誰でも専門職だから適任に思えたとしても、そこはちょっと冷静に見極めたいですね。

皆さんの相談に対し今回のテーマをどの様な切り口で対応するかが、適、不適の判断材料です。

皆さんの不安を払拭してくれる相手に相談したいですからね。

そこで客観的に且つ専門的に住宅ローンを相談する窓口としてファイナンシャルプランナーを利用してはいかがですか。

ファイナンシャルプランナーは住宅ローンの返済期間、金利に関する疑問解決は勿論、住宅資金、家計設計全般を見据えたライフプランづくりにも詳しくご相談に応じられます。

また、パートナーズライフプランニングの「マイホーム購入サポート」コンサルティングでは住宅資金計画にとどまらず、土地探しや間取りづくり、ハウスメーカー選びと1級ファイナンシャルプランニング技能士であり宅地建物取引士、インテリアコーディネーターでもある私、栗山が専門的スキルを持って皆様のマイホーム計画をトータルサポートいたします。

「住宅購入コンサルティングってどんな風にやるの?」とご興味のある皆さん。初回ご相談は無料です。

まずはお気軽にお問い合わせください。