仙台の住宅コンサルタント、パートナーズライフプランニングの住宅購入進め方講座3回目。今回は土地探し編。仙台以外での土地探しのご相談にも役立つ内容です。

住宅購入の際、単に誰かに相談するのでは無く進め方の流れや何をすべきかを知る事の重要性を初回にお話しし、第2回目は「何から始めるべきか」の答えとして住宅資金計画から掘り下げていきました。

住宅購入を誰に相談し何から始めるか?進め方講座① 家づくり流れ編

住宅購入を誰に相談し何から始めるか?進め方講座② 予算と住宅資金編

住宅ローンについての相談をハウスメーカーや不動産会社の営業マンに持ち掛けても、充分な検討材料が提起されず、販売ありきの姿勢で応じられてしまっては失敗の素になりかねません。

住宅ローン返済はその先のライフプランも見据えた額を定め、且つ変動金利・固定金利の選択や返済期間の検討を加える事で不安の無い住宅ローン借入額が導き出されるもの。

それでこそ手堅い予算案が完成するというのが前回のお話でした。

マイホーム計画の流れ冒頭に住宅資金を整理する事でその後の作業精度が高まります。

よく私の住宅コンサルティングへご相談いただく契機として、ご自分で「間取り案作成」「土地探し」「住宅ローン」の検討を始めたものの進め方がゴチャゴチャと混乱し、悩まれてHELP!という流れはままあるお話。

だって、Webやカタログを覗けば良さそうな土地情報やおしゃれなインテリアや間取りの家ほど目に留まるでしょうが、かといって住宅ローンの返済は不安だし、失敗はしたくないし・・・これでは集中できませんね。

予算案をしっかりと策定した上で、その予算を土台に間取り図作成・土地探しの作業への流れが作れればこの様な混乱は避ける事が出来ます。

さて、住宅ローンの不安も取り除かれ手堅い予算が定まったならば、次にどの様な検討作業の進め方とすべきかを見てみましょう。

マイホーム購入の対象は新築一戸建ての場合、住宅と土地(土地準備を終えている方は住宅のみ)の両者ですが、先程の「予算案」を手掛かりに、その額に見合う住宅・土地物件の検討にいよいよ移ります。

でも住宅の間取りと土地探しはどちらから進める方が優先だと思いますか?

これが今回のテーマです。

 

⬜︎  住宅購入予算案完成後の進め方   

土地探しをする際、希望する条件が様々ある事でしょう。例えば仙台近郊での土地探しは仙台市中心部からの交通アクセスの利便性から仙台市地下鉄やJR沿線でのご希望や学区を指定してのお話がよく出てまいります。同じ宮城県内でも仙台市近郊以外ではその地区により違ったニーズがあるものです。

いずれも土地探しの進め方をエリアの選定から始めていく傾向は共通している様です。

一方で新築注文住宅を検討するのであれば間取り案の作成にも力が入る事でしょう。

折角の新築注文住宅だからと、おしゃれな家を目指し素敵な間取りのアイデアやかっこいいインテリアや外観デザインを選んでいく作業は家づくりの醍醐味でもあります。

住宅ローンの不安は既に住宅資金計画で解決してますから土地探しと間取り案作成、どちらの大切な検討課題にもジックリと取り組める環境は出来ています。

しかし、どちらから進めても良いという訳ではなく、合理的な進め方の流れの答えは出ています。次は土地探しに着手すべきなのです。

理由を一言で申しますと「土地は可変性が無いが、間取りは企画自由」だからです。

 

⬜︎ なぜ土地探しが優先か?    

何故間取り図作成より土地探しが優先するのか、例を上げて説明します。

ハウスメーカーの営業マンに土地探しの相談をしたものの、なかなか希望する様な土地情報が出てこないというのはよくある事です。そんな時皆さんは焦れた気持ちで待っているでしょうが、営業マンも同じ様に焦れているのです。話が先に進みませんし、その間他のライバルハウスメーカーに相談を持ちかけられてしまうかもしれないからです。

そんな時膠着した流れを変えようと「土地が出てくるまでの間、間取りの話をしませんか」と間取り図作成に流れる展開をよく見かけます。

また、見学した住宅展示場のモデルが気に入れば、営業マンはそれを糸口におしゃれなインテリアや間取りの話題で関心を引こうと間取り図作成が土地情報に先行するというケースも同様です。

そうした場合、「土地が出てこないなら出来る事を今のうちに相談するか」「ハウスメーカー選びの判断材料になるから」とその様な進め方に特に違和感を持たずその流れに乗ると、「リビングをもっと広く」「リビング階段がいい」「外観はもっとかっこいい家がいい」といったやり取りがなされ土地情報発見のその時を待つという展開です。

そして、いよいよ意中の土地情報が出てきました!!

その土地にそこまで練り上げた間取り図がどの様に納まるのか図面に加えてみましょう!

「・・・・・・・」ところが

■ 敷地の形状に間取りが納まらずハミ出てしまう

■ 敷地の中には納まるけど駐車スペースが軽自動車程度しか取れないし庭も狭い

■ 建物南側に玄関のある間取りだが土地の道路付は北側。これじゃ無理がある・・

■ 東の隣家が近い上に窓がバッティング。 そこの眺めを期待した設計なのに・・・

間取り先行の土地探しによくみられる失敗です。

というよりも、かなりの確度で失敗します。

何故か?

土地の大きさ・形状等その状態は間取りに合わせて変える事は出来ないからです。

どの土地でも面積・寸法・道路の接続具合・隣地の状態・高低差の状況等は土地ごとに固有の状態があり、2つと同じ条件の土地はありません。偶然に期待しない限りピタリと一致しようはずがありません。

価格に関しても同様に「こんなにいらないから10坪分減らしてちょうだい」とはいきませんね。

それに対し建物の企画は可変性があります。

完成している間取り案の条件に合う土地をピンポイントで探す事は相当に困難な話ですが、間取りは敷地の状態に合わせて特に注文住宅であれば様々な企画が検討可能です。

実は間取り図作成の極意とは、敷地を如何に読み取りその情報を間取りに反映していくかがツボであり、反対に敷地情報の無い状態で満足なプランニングなど出来ようはずも無いのです。

間取りを企画する上で一番重要な情報が敷地情報という訳です。

私も住宅コンサルティングでお客様とお会いする以前に、土地探しが進展してないのに相談先のハウスメーカーから間取り図提案を受けた履歴の話をお聞きする事があります。

ただただお客様を混乱させるだけ。

こんな担当者ではガッカリですが、ハウスメーカー選びの見極め材料にはなります。

 

⬜︎  土地物件選びのツボ    

家づくりの失敗を避け満足ゆくマイホームを実現する為には「何から始めるか」の答えとして「住宅資金計画」⇨「土地探し」まで望ましい進め方の流れが見えてきました。

後は具体的にどの様にして土地探しをすれば良いのかも考えねばなりません。

土地取引の流れの解説は以前にご紹介してますので下記記事を参考にしてください。

土地探しを始める皆さんへ! 知っておくべき不動産売買手続きの流れ

今回は有望な土地情報が出現してからの選び方のツボもご紹介しましょう。

「良さそう!」と思える土地情報に巡り合えても印象だけで飛び付く訳にはいきません。

それこそ失敗の素です。

ここから先は検討のテーブルに上がった土地情報を「品定め」する必要があります。

この様な場面でこれまた相談先の不動産会社やハウスメーカーの多くの営業マンは

「近隣相場から見ても格安の物件です」

「仙台市地下鉄沿線でこういう好物件は滅多に有りません」

「土地面積も50坪なのでちょうど良い大きさです」

こんな具合でオススメしてくるものです。

尚且つ、他人に先を越されない様に早く決めましょうと・・。

でも、「好物件」「格安」「滅多に無い」って印象以上の意味を持ちあわせておりません。

勿論その表現にふさわしい売り物件であるのならそれ自体は望ましい話ですが、それには根拠になるものが一緒に示されなければ確かめようが無く、そこは冷静に判断すべきでしょう。

そして本当にその情報の土地が相応しいのかどうかの判断は何をもって下すべきでしょうか?

今回の土地探しが投機目的なら「格安」や「滅多に無い」のが真実であればそれを判断の材料にも出来ましょうが、家づくりの為の土地探しで判断の中心をそこに据えることが望ましいでしょうか?

家族が生活を営むのに望ましい土地なのか?という処に判断の軸足を据えるべきでは無いでしょうか。

その判断を導くのに一番相応しい方法が実はその土地で間取り案を作ることなのです。

何故なら眺めるだけでその土地を評価出来る範囲は限られており例えば次の様な事は土地に合わせた間取り案を企画してみなければ判断できません。

● 日当たりの良いリビングになるだろうか

● 土地が狭く感じるが駐車スペース2台は可能だろうか

● 新築するならこの間取りと希望があるけどこの土地で大丈夫?

● 道路との高低差が気になるけど間取りに影響あるかしら

先程お話しした通り、間取りに土地は合わせられませんが、間取りは土地に合わせられます。

正確に言えば合わせる事で快適な住まいが実現するのですが、新築注文住宅がオーダーメードだからといって、全ての土地で気の利いた間取り案が立案できるわけでは有りません。

思い掛けない素敵なアイデアを取り入れられる様な土地もあれば、その反対の評価となってしまう土地もあります。

既に持ち合わせている敷地への新築でしたらその要件の中で最良の案を模索する事になりますが、これから購入地を選択出来るのであれば、少しでも住環境が好条件になる見込みのある土地を選びたいものです。

営業マン氏は提供された土地情報に興味を示すと「先に決められる前に」「住宅ローンの事前審査も必要だ」と焦せらせてくるかもしれませんが、そこは冷静に間取り案の作成を相談しましょう。

でも、あくまでも土地情報の入手が先行し、それに対して間取り図作成です。

その点進め方の順番をお間違いない様に!お分かりですよね。

 

⬜︎   誰に相談する?     

住宅購入検討の進め方として住宅ローンを含む住宅資金計画が完成し、その情報をベースに土地探しを行う流れが相応しく、具体的な検討作業として検討候補に上がった土地物件での間取り案作成をお薦めいたしました。

とは申しましてもこの作業を皆さん自身で進めていくにはちょっと荷が重い話でしょうか。誰かの助けが必要となると不動産会社やハウスメーカーを相談窓口にしようと思いつくかもしれません。住宅ローン相談からの流れで土地探しの話へ進むケースも多い事でしょう。

でも、相談相手を選らぶ際のヒントが今回の話に含まれているのです。

お気付きになりましたね?土地探索のスキルだけでは十分では無くプランニングスキルも持ち合わせた相談相手を選ぶべきだという事です。

一般的に不動産屋さんは土地探索は本職ですがプランニングの技術そのものを持ち合わせている方はごく少数です。

一方でハウスメーカーはこれに関し一応専門職では有りますが、個々の技量差や土地探索を得意としていない営業マンも見受けられます。

意中の土地情報を確実に見つけ出す為、発見後の判断を的確に行う為、誰を相談窓口にすべきかはしっかりと見極めておきたいですね。

その様な時、住宅コンサルタントを相談窓口としてみては如何でしょうか?

パートナーズライフプランニングの「マイホーム購入サポート」コンサルティングは住宅ローンを始めとする住宅資金設計から土地探し、間取り案の作成と家づくりのご相談を途切れる事なくワンストップでご提供できます。

初回ご相談は無料ですのでお気軽にお試しになってみませんか。

詳しくはトップページをご覧ください。

次回の記事は間取り図作成ついて更に掘り下げて見ます。

住宅購入を誰に相談し何から始めるか?進め方講座④ 間取り図作成編

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