皆さんは住宅購入を思い立った時どのような住まいから検討されますか?

新築住宅・中古住宅・マンションと住まい探しは様々な選択肢があります。

どの選択肢が一番相応しいのか、お悩みの方も多い事でしょう。

新築の注文住宅であれば間取りもおしゃれに自由に家づくりが出来そうだし、中古住宅は間取りやインテリアは自由がきかないけれど新築同様にお庭付きの一戸建てが安価で手に入るかも、マンションはお部屋がちょっと狭いのは我慢するとして駅からも近いところに見つけられそうな感じ。

何を優先して決めようか?誰に相談しようか?と訳が分からなくなってしまいます。

当然それぞれの住まい方に個性がある訳ですが、一長一短各選択肢の特徴が頭の中でゴチャゴチャとした状態では中々好ましい判断の整理がつきません。

その様な迷いで頭を抱えている皆様、ライフプランを手掛かりとしたアプローチで解決を試みてはいかがでしょうか。

住宅購入ご検討開始の経緯は現状の生活課題が契機となって腰を上げるケースが多い故、遠い将来というよりは今現在のライフクオリティ向上を目指して検討が進められるご家庭が多い事でしょう。

しかし、人は誰しもが人生のタイムテーブルの中で取り巻く環境が変化して参ります、いかなる構造の建物も時間の経過と共に変異して参ります。

ここではどの住まい方に軍配が上がるかというテクニカル面の優劣議論ではなく、将来的にみた経済的観点、ライフプラン的視点からこの課題整理をお手伝いしてみます。

まず購入価格 = イニシャルコストで比較してみますと個体差はございますが一般的に新築住宅が最も高く、次いで立地条件によりマンションor築年数により中古住宅といった順番でしょうか。

いずれの選択肢における住宅購入についてもその費用の予算組みは物件価格が算出の根拠になります。4000万であればその価格を自己資金と住宅ローンで、3000万の価格であればまた同様にという事になりますね。

更に住宅ローンについては定年退職までの年数を考慮しながらの返済期間選択が妥当ということは前回の記事でも申し上げた通りです。

その様な背景から各住宅案の一般的費用負担を比較しますと以下の様にまとまります。

<新築住宅>

◇返済期間中 : 住宅ローン返済 / 設備・内外装等のメンテナンス費用

◇返済終了後 : 設備・内外装等のメンテナンス費用

<中古住宅>

◇返済期間中 : 住宅ローン返済 (新築より安価)

/ 設備・内外装等のメンテナンス費用(新築比短期に発生の可能性)

◇返済終了後 : 設備・内外装等のメンテナンス費用 / 大規模修繕・建て替えの可能性

<マンション>

◇返済期間中 : 住宅ローン返済 / 設備・内装等のメンテナンス費用 

/ 共益費・修繕積立金・駐車場代

◇返済終了後 : 設備・内装等のメンテナンス費用

/ 共益費・修繕積立金・駐車場代

*固定資産税負担は各項共通

上記より新築住宅を基準に比較整理しますと以下の様な見方ができます。

まず、中古住宅は築年数何年程度の建物を購入するかにより評価が分かれます。

築年数が古くなれば価格的には安価となり返済額の負担も低下しますが、他方で入居後早期にメンテナンスを施す必要の可能性が生じ、住宅ローン返済額を低く抑えるとの目論みで中古住宅を選択しますとこの点でリスク要素となる懸念があります。

また、住宅ローン完済後ともなると建物築年数的には更に老朽化が進みます。

よって部分的なメンテナンスの範囲を超えた大規模修繕工事や、場合により建て替えの必要性が生じる可能性も排除できません。

もしそうなりますとセカンドライフ期の大規模出費となりますので、ライフプランの観点上、予めそれを想定した預貯金などの準備が別途検討する必要性が生じます。

築浅建物の場合は前述の懸念は全体的に薄らぎますが、購入価格自体も新築住宅と比較し大きく安価とは参りませんので新築に程近い計算という事になりましょう。

後はご自分の気に入った場所にお気に召す間取り、インテリア、スペックの住宅物件がはたして出現するかという流通上の問題が新築住宅との対比になりますね。

次にマンションですが、皆さんご承知の通り住宅ローン返済額に加えて新築住宅には無い共益費・修繕積立金・駐車場代といった費用が毎月の負担として加算されます。

場所や物件により差異はございますがだいたい3万円前後位となりましょうか。これは住宅ローンに換算しますと1000万程度の借り入れ返済額にも匹敵する負担額です。

単に物件価格だけではなく、これら費用を合算して目論んでおかねばなりません。

またここでの修繕積立金とはエントランス・エレベーター・廊下・バルコニー・建物外装・駐車場等共用部分のメンテナンスに充てられる費用ですので、区分所有内、つまりは各戸のお部屋内のメンテナンス費用は戸建て住宅同様に各所有者の負担となります。

また住宅ローン完済後もこれらの費用負担は続いてまいります。更にマンションも築年数が経過しますと修繕積立金が不足し負担額増額という事例も多く見られます。

予め老後のこれら費用負担を目論んでおきませんと、将来かなりの重荷になって来ることが懸念されます。

 

当然細部においては個々のケースバイケースな例外的事例はございましょうが一般的には概ねこのような見通しと評価できるのではないでしょうか。

現状の生活充実度を満たす事も重要です。またそれは将来においても同様であるべきです。

特に一般的には多くの場合、セカンドライフを迎えた場合には就業を終え、ご一家の収入環境が大きく変化する事となります。

その備えはが可能なのはお仕事を持つ現役期。

各住まい方における課題を把握し、その上で対策を含め各住まい方のどれがご自身に一番ふさわしいのか判断をなすべきでしょう。

人生のいかなる場面でもご自身の住まいが快適であれども重荷になどなる事が無き様、ライフプラン全域に視野をあてご判断を導くのが望ましいのではないでしょうか。