仙台の住宅コンサルタント、パートナーズライフプランニングです。

マイホーム計画で土地探しが必要なものの中々見つからず焦っている方も多いでしょう。

新築しようにも土地が見つからなければ家づくりは進みません。

ハウスメーカーや不動産会社に情報提供を頼んでみたりネット検索で探してみても、なんだかしっくりこない情報ばかり・・・

「焦らずきちんと見極めて決めなければ」との思いとは裏腹に、先の見えない展開は「この先待っても良い土地が見つからないのでは」と悲観的になりついつい焦りが募るのでは?

そんな中で、もしも希望に合う条件の物件情報出現を見落としてしまい、気付いた時には既に売れてしまったなどという事が起こればこれはもう悔やみきれません。

でもこれってままある失敗談。

そうした事態を避けるには、むやみに触手を伸ばさず、ある程度条件を絞って集中的に探索した方が物件出現時に発見の確度が増すはずだ、と探し方のコツのようなものを相談先の営業マンからも示唆されるものです。

その条件としてよく挙げられるのが「エリア」「価格」「面積」の3要素ではないでしょうか。

「分かりました。〇〇駅周辺ですね!」

「土地の予算は2000万円以内、上限でも2300万までに抑えたい」

「土地の広さは50坪位は欲しいけど60坪までは要らない」

こんなやり取りで最優先の条件を確認し合います。

この3要素はネット検索での「条件絞込み」でもよく登場する項目ですから皆さんお馴染みなはずです。

まずはこの3つ全てをクリアしなければ対象外、反対にこの条件にヒットする情報を発見した場合は、更に「地形」「道路状況」「更地or建物有り」「水道設備状況」といった細かな情報を注意深く見極め、具体的候補として相応しいか否かを判断する流れをイメージしているのではないでしょうか。

しかしながら、大きな壁はそもそも入口の3要素を揃えた物件が中々現れない事。

ネット探索でも3要素を設定し検索を掛けども該当物件は中々ヒットせず焦りが募ります。

そこで試してみたいのは果たしてこの3つの要件内で設定した対象が本当に妥当なのかどうかの再検証。

「エリアは本当にここで良い?」

「予算はこの金額が本当に妥当?」

「広さはこれ位が本当に妥当?」

当初設定した条件も、案外違った視点で検証してみると別の答えが浮上してくるいう事は実はよくある話。

それが「探索エリアの拡大」や「予算の増加」といった条件拡大に繋がり、プラス効果を得た「新条件」での探索を試みれば土地探しに新しい展開が開ける可能性も期待できます。

一方、再検証の結果、それまでの判断基準の不備に気付く可能性もあり得るでしょう。

「これが良いと思っていたが実は必ずしもそうでは無かった」

それまで是とした要件と否としてきた要件の価値判断が変化したとすれば、場合によってはそれまでの有力候補と選考除外候補の対象が入れ替わる可能性だってあります。

これも当然探索対象の変化要因になり得ます。

但しこれは単純な探索対象の拡大という事ではありませんので、影響はプラスマイナスの可能性それぞれですが、探索要件の入れ替えとは別の効果を生む事も。

判断基準の不備に気付くという事は、従来とは違う土地に対しての「新たな評価方法」を得たという事にほかなりません。

それは時に土地探し全体の精度を上げる事にも繋がるはずです。

それでは一体どんな効果が考えられるか?

今回は是非気付いておきたいもののひとつとして「土地の広さ」を挙げてみたいと思います。

⬜︎  40坪と50坪はどちらが広い   

土地探しにあたり、どの位の広さの土地を求めるかについては、建築する建物の規模や必要とする駐車スペース、庭の空間等から必要とする敷地面積の見当をつける事でしょう。

勿論広ければ広いに越した事は有りませんが、総予算に占める土地購入費用が過大になり過ぎては十分な建物費用を割り当てられなくなってしまいますし、反対に土地費用を抑えようとコンパクトな土地になり過ぎても車は停めにくく、庭もほとんど無く室内に日も差さないなんて事にもなりかねません。

そこで一口に何坪と言ってもどの程度の広さになるのか感覚的なものがつかめない場合、実例の土地建物を見学するなどして、それを参考に「50坪程度がちょうど良い」「40坪だと狭いかな」と言った各人の「妥当な広さ」を求めていく事になるでしょう。

さて、突然ですがお尋ねします。

40坪と50坪の土地はどちらが広いでしょうか?

薮から棒に愚問ですみません。当たり前に考えれば40坪と答える人は居ないはずです。

でもこれが、事家づくりの場面では「広さ」の持つ尺度は単なる物理的面積どおりにはいかない場合があるのです。

「どいう意味?40坪と50坪ならどっが広いか決まっているでしょう」

当たり前に考えればその通り、50坪の土地の方が10坪広いに決まっています。

しかしながら家づくりにおける敷地面積の希望はその「数値」そのものに意味合いがあるのでは無く、使い勝手や環境といった「空間」の広さ自体が求めるものの尺度ではないでしょうか。

ちょっとややこしい物言いになりましたので図解で説明いたします。

先に述べたように妥当な敷地面積を求める際、前提となるのは駐車スペース、庭の空間、日当たりと言った希望する使い勝手や環境から導き出されるはずです。

ここでその中でも最も重視したい希望が「お部屋の日当たり」であり、それを叶えるにはここまで見聞してきた実例の履歴などから「50坪は最低でも必要」との認識で土地探しの条件付けとしてきたと仮定して下の図をご覧下さい。

左が50坪、右が40坪の土地に同じ大きさの建物(1階面積17.5坪、総二階だと35坪)を配置した図です。

前提とした土地探索の条件からすれば、両者の地積は左の50坪なら適合しますが、右の40坪は対象外という事に本来ならなるはずです。

ところがこの2つをよく見比べてみて下さい。

駐車スペースの使い回しや庭の広さの点では想定どおり50坪の方に軍配が上がりますが、この場合の最重要ポイントとした日当たりはどうでしょう?

50坪土地の庭先が3.2Mなのに対して40坪土地では4.7Mとこちらの方が1. 5M広くなっている事が確認できます。

ということは、隣接建物の条件などが同じであった場合40坪土地の方がむしろ日当たりは良好な環境が期待できるという事。

本来手堅く見極める為の条件付けとしたはずの見立てが全く逆に作用してしまった例ですが、今回前提とした日当たり重視の条件設定に限らず、実はこうした話は珍しくはありません。

同じ面積の土地であっても間口と奥行きの寸法、土地の形、隣接道路や建物の状態によって面積の大小が必ずしも直接的効用に比例してくる訳では無いのです。

このあたりのコツを心得ておくと土地探しに置いて2つの面で意味を持ちます。

一つは探索条件の範囲を想定よりも拡大出来る可能性です。

「こんなに狭い土地はちょっと・・・」と表面的数字で検討対象から外していた土地情報もきちんと検証してみると候補の範疇に入ってくる可能性があります。

二つ目は本来候補として相応しくない物件を見極める事ができます。

「この坪数だから間取りも自由に作れるだろう」と考え話を進めてみたものの、しっくりとした案が作れないというケースはよく見られます。こうした選択の誤りも地積の数字に予断を持たずに観察するコツを掴んでおく事で回避出来るでしょう。

土地面積の数値のみに左右されず実用性の検証を怠らない。

これが土地探しで物件を見極める大切なコツである事を心得ておきたいものです。

 

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