今年あたり新築したいとマイホーム計画を意識し始めた皆さんの中に資金計画をどうすべきか不安を感じている方はいませんか?

その不安は何と言っても住宅ローン返済に関わるものでしょう。

マイホームを持ったはいいが住宅ローン返済に追われる生活がその後に待っているのでは大変です。

住宅ローン返済の負担を抑えるのに一番効果的なのは借入金額を減らす事と考えるのは恐らく皆さん共通しているでしょう。

でもいたずらに借入金額を減額してしまえば、それは即ち予算削減という事でもあり、場合によっては希望している計画案から遠ざかってしまう可能性も出てきます。

何とかして予算額を低下させずに住宅ローンの返済負担を軽減させるにはどうするか?

自己資金を増やせば良いのではないか、という策を模索する方もいる事でしょう。

そもそも住宅購入資金予算の内訳とは「借入れ」と「自己資金」のふたつから成り立ちます。

一方の借入れ額を減らしても、もう一方の自己資金を増やせれば予算額は維持可能という事になるからです。

そしてこの自己資金ですが更に内訳を細分化すると「預金」「親族からの援助」「手持ち資産(不動産等)売却益」といったものが主となります。

親族からの援助、手持ち資産売却益というのはそもそも当てにできる方や額は限定的ですので「預金額」を増やす事がこの場合の具体策ということになるでしょう。

言い換えればマイホーム計画の実施時期を先に延ばしてその間貯蓄に励み、増額された預金額を自己資金に加算すれば予算削減せずとも住宅ローン借入れ金額を減額する事ができるというロジックです。

確かに単純に考えれば、その為の準備期間中マイホーム計画はおあずけになりますが、それでその後のライフプランにおける不安が払拭できるのであれば考えれみる余地がありそうにも思えます。

皆さんの中にも関心を寄せている方がいるのではないでしょうか?

一方でそんなじれったい事をしているよりはサッサとマイホーム購入してしまって快適な環境で生活を楽しみ、余計な家賃負担に支出を投じるよりもローン返済に充てた方が無駄が無いだと考える方もいるはずです。

この考え方はこの考え方で合理的考え方にも見えます。

アパートの家賃を払い続けても、いわば「掛け捨て」のお金。

それならば家計支出を同じ住居費に投じるのであれば「所有」の為の負担であるローン返済に充てた方が無駄が無いのは確かです。

また、昨今は住宅購入資金の全額に対して融資に応じる金融機関を探すことも過去と違い難しくありませんので、手持ち金額の大小で計画実施が左右される心配は少ないでしょう。

しかし、先程のケースと比較すればこの場合の自己資金の準備額は現状のままですので、その分借入額は相応に負担せねばなりません。

こうした考え方の両者、果たしてどちらに利が有るのでしょうか?

 

⬜︎  自己資金増額しても返済額は減らない?      

これらの比較には例を用いた方が分かりやすいでしょう。

借入れ額4000万、金利1%、35年返済のケースをモデルといたします。

今現在この条件で住宅ローンを借入れた場合の毎月返済額は

112,914円となります。

次に貯蓄を実施しその後にマイホーム購入したケースを見てみましょう。

貯蓄額は家計の全てを投入するわけには参ら無い事と、比較を容易にする為に上記の112,914円から現居の家賃負担分を仮に70,000円とし、これらの差額42,914円を5年間積立てるものとしてみましょう。

これで両者の居住費向け単純支出(光熱費・公租公課は除外)は同じになりますので生活水準は同じになります(生活費を切り詰めた過度な積立て実施では無い状態)。

それではこの積立て計画を完結した場合に5年後の資金計画はどの様に変化しているのでしょうか?

まず5年間の積立て金額は総額で2,574,840円(金利考慮せず)になります。

ほぼ260万円です。

即ち借入れ金額4000万からこの分を差し引く事が出来るので(物価変動要素除外)

新たな借入額は3740万円という事になります。

これをそのまま計算すれば毎月に返済額は借入額減少分先の112,914円と比較し減少するのですが、実際はそう単純に行きません。

何故なら5年の積立て期間という事はその間実施時期を遅らせたという事にもなり、5歳分の年齢が増している事実があるからです。

当初の実施検討時期が30歳以上の方であれば積立て完了時には35歳以上に達している事になり、仮に35歳であったとしても35年返済であれば完済年齢は70歳、つまりは定年退職後に5年分の残債を持ち越す事になってしまうのです。

勿論30歳で開始していれば35年返済でもこの心配はありませんでした。

これを積立て完了後の返済期間に反映せねば、この試みが家計負担軽減策では無く単なる課題の先送りに終わってしまいます。

そこで次の様に借入れ条件を修正する必要があります。

借入れ金額3740万円、金利1%(金利変動は起こらなかったとして)、30年返済

この条件での毎月の返済額は以下の金額です。

120,293円

5年前に実施した場合より寧ろ返済額が増えてしまっています。

勿論、あくまでも仮の家賃設定とそれに基づく積立て額からの試算ですので、現在の家賃が例示よりも低い方、もしくは5年間は負荷が掛かっても猛烈に貯め込めば結果は違ってくる可能性もあるでしょう。

それでは5年間毎月の積立て額を一体いくらにすれば好転するのか?

答えは毎月8万1700円です。

マイホーム購入の頭金目的のみの貯金にこれだけの額を家計の内から割き続けなければならないのです。

決して軽い負担ではない様な気が致しますが如何でしょうか。

勿論、現在の家賃だけでは無く当初の借入予定額次第でもこれらの結果は変わってきます。

しかしながら考え方は同じ。

マイホーム計画を思い立った時に今回取り上げた様な迷いがあるならば、まずは試算してみる事です。

ご自身の年齢、現在の借入れ想定額、家賃、積立て想定期間から、皆さんの場合どんな答えが出てくるかをまずは調べてみましょう。

くれぐれも感覚だけで事を進めてしまいません様に・・・。

更に詳しい計画案をご希望であればパートナーズライフプランニング にご相談ください。

皆様のライフプランを念頭においた住宅資金計画をご提案いたします。

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