仙台の住宅コンサルタント、パートナーズライフプランニング です。
マイホーム計画を開始したものの新築用の土地探しで物件が見つからず、間取りの検討も進まず焦っている方は多いのではないでしょうか。
私の主な事業エリア仙台近郊においても近年は慢性的に売り物件の品薄状態が続いている印象です。
ネット情報や不動産会社、ハウスメーカーの営業マンへ情報提供の依頼をするなど、手を尽くしているのに有力な情報は見つからず、目にするものはとても手の出せそうにない価格であったり、変形地など条件がイマイチだったり・・・・。
最初は「気長に探そう」と思っていたものの、こんな状態が続くと「このままじゃ希望する土地はずっと現れないのではないか」と焦りに変わっていく思いをしている方はいませんか？
そんな時に注意したいのは、「もうこれでいいや！」と希望していたエリア内の物件であるという一点だけで、予算に見合わなかったり道路状況や法規に課題を内包している情報に飛びついてしまう事。
焦りがピークに達した時にそんな物件を提示され、営業マンから「今後これ以上の物件は出てこないかもしれませんよ」なんてささやかれると、「他の人に先を越されたら大変！」と検討作業も不十分なままに先走ってしまう心理に陥る不安は皆さん少なからずあるのではないでしょうか。
結果として、土地契約は済ませたものの、建物を検討してみたら希望する間取りが難しかったり、建物分の予算が十分に残っていない等契約時後になって不備に気付いても、契約解除には手付金の放棄など金銭的負担が発生してしまいます。
かといってこのままじゃ後悔を残してしまうし・・・。
穏やかな話ではなくなってしまいますね。
焦りは禁物な事だけは間違いなさそうです。
こんな時、この流れの転換を図るには土地探しの方法を変えてみるのも一つの方法です。
過去のコラム記事でも試してみたい方法を取り上げましたので併せてご覧ください
加えて意中の物件出現までに是非再確認をお勧めしたいのが土地発見後の作業準備が整っているかの事前チェックです。
それは何かって？
土地売買契約に関わる契約前後のポイントをそれぞれご説明いたします。
＜契約前の課題＞
有望な土地物件が見つかり検討の結果「これで良し！」となれば次の行動は売買契約の締結です。
契約書類を交わし、手付金を打つ事で物件取得の確約が得られます。
反対に情報発見から売買契約締結までの間に他の購入希望者が現れ、先を越されてしまった場合は残念ですが諦めるよりしょうがありません。
つまり、確実を期すのであれば速やかな動きが望ましいのですが、予算案が未完成の状態であればそちらの検討も同時に行わなければなりませんので慌ただしい事になってしまいそうです。
つまり土地探索前に予算案（資金計画）の策定は終えているのが望ましい状態と言えるでしょう。
＜契約後の課題＞
売買代金の内、契約時に支払った手付金以外は一般的に契約後１ヶ月～２ヶ月程度の日付を定めて残金全額支払いで決済し、同時に所有権を売主から買主に移転登記するという流れになります。
但しこの場合、土地価格全額を現金で用意可能な方は寧ろ少数で、住宅ローン借入額の一部から土地取得資金に充てる方の方が大勢でしょう。
そうしますと土地売買契約から土地残金決済までの間に住宅ローン融資申請→融資審査→資金交付という手続きの流れを経なければなりません。
ここで問題になるのが住宅ローンの融資申請手続きです。
住宅ローンはあくまでも土地、建物の両者合わせたものを対象とした融資となる為、審査の必要書類には土地売買契約書に加え建築工事請負契約書の締結を終えている事を条件とするのが一般的です。
そうしますと、「まずは土地だけ押さえて建物の検討はゆっくり考えよう」などというスタンスで事を進めてしまうと土地契約後１～２ヶ月の期間内で建物の間取りも、ハウスメーカー選び、更には前述の融資手続きまで終えねばなりません。
全く余裕の無いスケジュールで、正に駆け足で作業をこなさねばならないストーリー展開になってしまいます。
残念ですが、その段になってからのこんなドタバタ劇は割と多くみられる光景なのです。
これの一番の回避策は土地決定と同時に間取りとハウスメーカー選択ができる検討プロセスで進める事。
つまり、間取りの起案は土地の条件に基づくものなので土地物件発見以前の準備は叶いませんが、ハウスメーカー選びは土地探索とは切り離して検討可能です。
寧ろ、土地探索の作業そのものもハウスメーカー選びの有力な判断材料になるのです。
土地探索がハウスメーカー選びの判断材料？
と疑問に思うかもしれませんが、ハウスメーカー選びの一番の難しさは商品を手に取って比べる事が出来ないところにあります。
住宅展示場や完成現場を見学したところで、それと同じ建物が建つわけではありません。
間取りも違えば設備仕様だって同じとは限りませんし、ましてや使い心地など検証しようも有りません。
言うなれば「期待値」のみでの選択がハウスメーカー選びです。
それならば、如何にして「期待はずれ」に終わらない判断を下すかが重要。
その為には、まずはジックリと各ハウスメーカーの仕事ぶりを観察する機会を持ちたいところです。
こんな観点で土地探しのサポートをハウスメーカーに委ねてみるというのはいかがでしょう？
ただ単に「今は良い土地が無くて・・・」と無策な対応をするようでは頼り甲斐が無いですし、
全く意向に合わない物件を「相場よりかなり安い土地を見つけました」と押し付けられるのも困りもの、
「当社には独自のルートが有るので」と期待させながら、待てども全然・・・口ばかり・・・
土地探しを通じて彼らの仕事ぶりを観察するのです。
どの様に土地探しをプロデュースするのかを観察すれば仕事に対するスキル具合、真剣度を察っする手掛かりを発見出来るでしょう。
ここで不足を感じる会社が建物の話になったら豹変してソツなくバッチリと仕事をこなす・・・。
こんな話は中々期待出来ませんね。
希望通りの土地を探し出したとしても、肝心の建物が失敗作で終わってしまえばマイホーム計画は残念ながら後悔を残す事になってしまうのですから土地探しとハウスメーカー選びは両者共に重要なテーマです。
それならば「土地探し」の課題を土地探しだけで終わらせるのでは無く「ハウスメーカー選び」の判断材料にも役立たせるのです。
如何でしょうか。その様に考えるのであれば、いずれにしても有望な土地物件の発見はハウスメーカー選びの目処がついてからが望ましい訳であり、考えようによっては土地探しで物件が見つからないという状態は焦るよりもハウスメーカー選びの見極めに有効な時間として活用する良い機会だとも考えられるのではないでしょうか。
焦らず、慌てず、土地探索をしながらどのハウスメーカーが良いのか充実した品定めの時間に活用したいものです。
もっとも、土地探しとハウスメーカー選びの両者を効果的に進めるのであれば住宅コンサルタントに相談してみてはいかがですか。
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