マイホーム計画を土地探しから始める方は、家づくりの他にもどうやって希望する土地を探し出すか考えねばなりません。ハウスメーカーや不動産会社の営業マンに相談するべきか、ネット検索で土地探しをすべきか、仙台を例に取っても情報の数そのものはかなりの件数で、様々な物件を前にすると整理するだけでも大変です。
探す努力も大変ですが、気になる土地物件情報発見後も進め方の流れで戸惑う事も多いはずです。
その土地探しの流れの中で手順も勿論ですが、もう一つ戸惑うのが不動産売買特有の専門用語かもしれません。
そもそもマイホーム計画や不動産売買自体がけして日常的行為ではありませんから、売買取引の流れの中で登場する専門的用語自体初耳の言葉が多いはずです。
加えて相談窓口の不動産会社やハウスメーカーの営業マン氏がちょっと仕事が小慣れてくると、業界隠語がお客様への対応時もポロポロと出てしまう光景をよく目にします。
「バイケイ？」「ジュウセツ？」「チュウテ？」なんのこっちゃ？
余計に混乱してしまいます・・・。
その手の話は論外としても、まずは不動産売買の取引で登場頻度の高い用語をある程度覚えた上で、土地探しの作業に臨んだ方がスムーズに事を進めるのに役立つのではないででしょうか。
そこで今回は土地探しの相談前に予め覚えておきたい不動産売買用語の自習のお手伝いを致します。
とりあえずは土地探しの中でよく登場する基本的な用語に絞って参りましょう。
併せて住宅不動産業界内で交わされる略称も知っておけば「あ、これの話だ」と咄嗟に慌てなくて済みます。但し、仙台・宮城地域以外での別称があればちょっとご容赦を・・・あくまで仙台限定という事で。
五十音順に並べました。
● 買付証明
不動産を購入する際、目星を付けた物件を発見したのは自分一人とは限りません。確実な優先権は売買契約によって得られますが、契約の準備が整わない場合、売主に物件購入の意思表示をする事で他者に先んじられない様に申し入れをする際に差し出す書類。ハウスメーカー分譲地の場合、「申し込み」と称し金銭を添え手続きする場合も有り意味合いは同一。契約に至らずとも責任は負いません。略して「カイツケ」。
● 決済
正確には残金決済。不動産売買契約時に売買金額内手付金のみを支払い、残金は住宅ローンで融資手続き後、後日支払いという場合の売買金額残金全額の支払日が決済日。通常売買契約書面に予定日を売主買主合意した日を予め決めておきます。「ケッサイ」と呼ばれます。
● 固定資産税負担金
固定資産税（都市計画税）は毎年１月１日の不動産所有者に対し春に所在する市町村から課税通知が送付されるが、例えば６月に土地購入の為売買契約後の６月末日に残金決済を行い（決済項参照）、所有権移転登記を行なった（所有権移転項参照）場合、土地固定資産税額の負担は売主が先に払い終えています。しかし６月末迄の分は売主、それ以後の分は買主の負担とするのが合理的で有り、その様に按分した額を買主が負担するものです。
● 重要事項説明
宅地建物取引業者が土地・建物を自ら売買、仲介する場合（仲介／売主項参照）買主について説明する事が宅地建物取引業法で定められます。定められた内容を網羅した宅地建物取引士押印の書面で宅地建物取引士が資格証提示の上、売買契約締結前迄に行います。略して「ジュウセツ」。
● 所有権移転
土地・建物の売買金額を全額支払う残金決済（決済項参照）が済むと該当する不動産の名義は売主から買主へと移ります。これが所有権移転であり、通常決済時には司法書士が立ち会い、支払い完了を確認の後所有権移転登記に入ります。この際買主の共有登記の有無、持ち分割合も確定しての登記が必要です。
● 仲介／売主
不動産の売買は売主が不動産業者の場合もあれば他の一般個人、法人の場合もあるでしょう。不動産業者が自ら売主となる場合は「売主」として直接契約を締結するが、他者売主の場合は不動産業者が売主と買主の仲介者として取引に加わり、この場合「仲介（媒介）」と表示されます。略して「チュウカイ」
● 仲介手数料
仲介取引の場合、不動産業者は売主の依頼に応じ不動産売却の広告をする等探客にあたり、買主はこの広告等を通じて物件を発見し、業者の仲介作業を受けて売買取引が成立します。この時の不動産業者の報酬が仲介手数料であり宅建業法でその上限額は下の計算式です（４００万以下は別計算）。略して「チュウテ」
（売買金額 ×３％＋６万）× 消費税
● つなぎ金利
新築での住宅購入を土地探しから始める場合、（新築建売は除く）土地と建物は仮に両者が同じハウスメーカーとの間でもそれぞれ別個の契約となります。通常土地決済（決済項参照）を終えてから建物工事着工という流れが一般的だが（一部例外有り）、住宅ローン利用での住宅購入計画の場合、住宅ローンはマイホーム購入を前提とした融資の為に新築建物の完成時に融資金が交付されるのが原則的扱いです。
そうなると建物工事未着手の土地代金決済時には住宅ローン融資金は間に合わず、決済時に「つなぎ融資」を組み決済し新築完工時に住宅ローン融資金でこれを完済します。
この時つなぎ融資はその間の毎月返済は行わず住宅ローンにて一括完済し、その間の金利分が負担買主の負担です。
住宅ローンによってはつなぎ融資を使わないケースもあります。「ツナギ」と呼ばれる。
● 手付金
不動産売買契約時にはその締結の証として不動産売買契約書への署名押印と売主買主が合意した売買代金の一部が手付金として買主から売主に交付されます。支払いの時期は契約締結の後日は禁止されており、不動産業者売主（仲介／売主項参照）の取引は売買金額の２割が上限。また、手付金は「解約手付」となり契約解除違約金の算出基礎額となります。
● 売買契約
不動産取引は売買契約を持って成立する。売買金額、手付金額、決済日、取引条件等を記した契約書面への署名押印と併せ買主は売主に手付金を交付します。
締結前の買付証明や申し込み（買付証明項参照）は撤回時に責任は売主買主相互に発生しないが、売買契約締結をもって相互に発生します。
● 用途地域
都市計画区域内（例えば仙台市近郊での土地取引の場合概ねの物件が該当）で指定され、土地の用途目的から細分化された地域区分毎に目的や強弱を付けた規制を設け、各地域内のお互いの権益保護と、周辺を同様の目的を持つ用途の地域とする事で利害の衝突を最小に抑える目的で定められます。
建物の用途／建物の規模／建物の高さ／建物の配置
といった事項について各地域毎に制限が課せられてますので、土地購入後に新築する際間取り図作成等で問題となる事が無い様に予め確認が必要です。
各地の指定状況は相談先のハウスメーカーや不動産会社に確認する他、自治体によってはWeb情報で発信されております。
今回はマイホーム計画を土地探しから始める方が覚えておきたい不動産取引用語の基礎のついて取り上げました。とりあえずは今回の１１用語を覚えておけば、住宅購入相談の場面でハウスメーカーや不動産会社の営業マンからの説明も呑み込みやすいはずです。
もっとも仙台近郊での土地探しならパートナーズライフプランニングにご相談してみませんか。
宅地建物取引士で有り、１級ファイナンシャルプランニング技能士、インテリアコーディネーターでもある私、栗山が皆様のマイホーム計画を土地探し以外の住宅ローンを始めとした住宅資金計画から間取り案作成、ハウスメーカー選びとトータルでサポート致します。
こちらもご覧ください→新築時の失敗や後悔を避けるには？ 住宅コンサルタントの活用法
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