マイホーム計画のご相談は色々なテーマが寄せられますが、住宅資金関連のご相談が多いですね。一生一番のお買い物と言われる住宅購入ですから住宅資金には真っ先に関心が寄せられます。

その中でも住宅購入時の自己資金はどの位必要か？ゼロでも大丈夫って本当？というご相談は住宅ローンと共によく受ける相談の一つです。

マイホーム計画って未知の領域のテーマが多くて悩んでしまう事ばかりなのですが、住宅購入時の自己資金は今現在現存している預貯金がベースになりますので、どの位までなら捻出可能かは比較的把握しやすいのではないでしょうか。

但し預貯金の準備の仕方によっては、例えば投資信託でしたり満期のある様なもので貯めた場合タイミングも問題になってくるかもしれません。一時的に他の用途で貯めてたものを転用などとなりますと住宅資金のみではなくライフプラン全体にも関わるお話になるかもしれません。

家づくりの始めに取り組んでおかれた方が良さそうなテーマですね。

あとはその金額で本当に住宅購入が可能なのかというご相談へのお答えですが、２つに分けて考えなければなりません。住宅ローンと住宅・不動産の取引上の問題です。

＜住宅ローンと自己資金＞

住宅資金の計算において住宅購入額（建物＋土地）の自己資金で不足する分は住宅ローンで準備する事になります。

この住宅ローンの融資額に自己資金が関係してくる事があります。

よくシニア世代の方に家づくりの相談をなさると住宅資金に関して「頭金はちゃんと持っているのか？」「自己資金は住宅購入額の２割は必要だ」という話をされる事があります。

かつてマイホーム購入の住宅ローンといえば殆どの方が住宅金融公庫からの融資でした。

（現在のフラット３５を扱っている住宅支援機構の前身です）

当時の住宅金融公庫の住宅融資は住宅購入額の８割までが融資上限でしたので残り２割は自己資金の準備が必要でした。この当時の記憶から自己資金無しで家づくりができるはずがないという話が出て来るようです。

では現状の住宅ローンはどうでしょうか。一般銀行の住宅ローン、前述のフラット３５等多くの住宅ローン商品がありますが、その多くで住宅購入額全額を融資対象としています。

この点では自己資金ゼロでもマイホーム計画は可能になりました。

但し注意点があります。

住宅購入資金全額融資可能としている住宅ローンでもその融資額割合、つまり自己資金額の多少で融資金利や諸費用等の融資条件が変わってくる場合があります。この場合自己資金額が多い方が好条件となる事が一般的ですので相談窓口のハウスメーカーや不動産会社の担当者に確認しておいたほうが宜しいでしょう。

また、自己資金といえば親からの援助がある方もいらしゃるかもしれません。

この場合まず注意したいのは贈与税ですが、住宅取得資金の非課税の特例に要件が合えば贈与と住宅購入の時期、建築した住宅により一定の額で贈与税が非課税になります。

一方、贈与税の他にも援助を受ける場合におさえておきたいのが、そのタイミングです。

住宅資金検討の際、住宅購入費用に対しライフプランも考慮しながら自己資金をどの程度にするかの議論をするべきなのですが、もう一つご両親からの援助の有無も目処をつけられればベストです。

援助をアテにしようという事ではなく、娘息子の住宅購入計画を知った両親がご本人達の知らないところでお二人で相談し援助の準備をしてくれたというのはままある話です。その場合ご援助の申し出が早ければ援助額を自己資金として住宅ローン審査を受る事により先に述べた金利等の融資条件が有利に働く事もあります。

中々切り出しにくい話題でしょうが住宅資金で覚えておきたい知識です。

 

＜住宅・不動産取引上の自己資金額＞

前述しました通り自己資金ゼロでも住宅ローン借入れの手段はなんとかなりそうです。

但し、住宅ローンは目処がついいても住宅購入と自己資金の関係ではもう一つ住宅・不動産の取引上の問題があります。

家づくりは色々注意深く整理する事がたくさん有りますね。

住宅購入の検討を進め「これに決めた」となると相談窓口としてきたそれぞれの住宅会社、不動産会社との間で土地物件は不動産会社もしくは住宅会社と売買契約を、住宅は住宅会社と建築工事請負契約を結んで取引が正式に成立するのですが、この際契約書の締結と同時に契約手付け金の支払いが必要となります。

この場合の金額は宅地建物取引業法で定められた範囲内で売主買主間で決めていきます。

下限は無いのであくまでも両者の話合いで決まりますが、ゼロというお話はまずはありません。

また、住宅ローンの審査手続きはこの不動産契約をもって進められるので、土地、建物の契約時点ではまだ住宅ローンは成立してません。

従いまして住宅ローン的には住宅購入費用全額借入れが可能ですが、持ち合わせが全くゼロでは住宅・不動産の取引が成り立たたず契約手付金に見合う額の手出し金は必要になるという事です。

必要額の下限につきましては前述の通り話合いですの家づくりを土地探しから始める方は相談窓口としている不動産会社に、住宅についてはハウスメーカー選びの際に個々の住宅会社に相談してみると宜しいでしょう。

同じ新築一戸建てでも土地と注文住宅の場合は土地と建物それどれの契約、新築建売は１本の売買契約でOKです。中古住宅も同じですね。

また、ある程度の手持ち資金があっても手元に置くべきか住宅資金に含めて住宅ローンの負担を減らすべきかお悩みの方はライフプランの観点から計算を試みた方が宜しいでしょうね。

お解りいただけましたか。住宅資金計画は家づくり始まりにおさえておきたいテーマです。ハウスメーカー選びに入る前にしっかりと練り上げておきましょう。

パートナーズライフプランニングの「マイホーム購入サポート」コンサルティングはこの様な自己資金の管理を含めた住宅資金計画をわかりやすく専門的にアドバイスいたします。

また、まだ住宅購入の決断に至らない方や既に住宅購入がお進みの方には「家計設計サポート」のコースもご用意し皆様のライフプランづくりに幅広くお役立ていただける相談窓口としてお待ち申し上げております。

どうぞお気軽にご相談ください。