仙台の住宅コンサルタント、パートナーズライフプランニング です。
新築しようにも土地の準備が無ければ土地探しから始めねばなりません。
利便性や環境は勿論、住宅ローン返済も意識しながら、希望の間取りを叶えるにはどの位の広さが必要かも考えながら、ネット情報とにらめっこしている方はいませんか。
マイホーム計画を進める多くの方々にとって、この土地探しのパートは高いハードルに感じているかもしれません。
何しろ理想の物件が見つからない・・・
こんな悩みを抱えて日々ネット検索を続けているのではないでしょうか。
勿論コレはネット検索に限った話では無く、不動産会社やハウスメーカーに相談し土地探しの依頼はしたものの希望した条件の物件情報は「待てど暮らせど出てこない」という点では大差は無く、「やっぱり自分で探さなくちゃ」と再びネット検索に戻る・・・これではほとほと疲れてしまいます。
でも、そんな土地探しワーキングを続けていると「コレは！」とピンと来る売り物件情報が目に飛び込んできた経験はないでしょうか？
「エリアもバッチリ！価格も完全に予算内！土地面積もこれ位なら大丈夫かな！」
正にこれだ！！急げ！！！
と早速不動産会社に問い合わせ物件説明の資料請求を済ませ、手元に届いた説明資料を目にすると・・・
「エッ！」
道路狭すぎ。オマケに古い建物があるし道路と落差が大きく解体や土留め工事が必要・・・
敷地条件の悪さにガッカリ落ち込み、疲れがドッと出てしまう。
こんな経験談のある方は少なくないのではありませんか。
情報の読み込みがちょっと足らず徒労に終わってしまったという事ですね。
ネット検索をする際、何らかの条件を付けマトを絞って探していく事と思いますが、ここでの条件に上がりやすいのは「エリア」「価格帯」「面積」といった項目が主でしょう。
ところがこの三つの条件を満たすだけでも目当ての情報が見つからず焦りがで始めた頃に「これら全てがクリア」なんていう物件が登場すると、慌てて飛びついてしまうのが人情です。
その結果こんな形で一喜一憂していたのでは本当に疲れてしまいますし、いざという時に冷静な判断にも支障を及ぼしかねません。
でも良く目を通してみて下さい。
ネット掲載の情報にはエリア、価格、面積以外にも物件概要の情報が色々と掲示されているはずです。
先の３つに比べると聞きなれない用語や扱い方が解らない事項があるかもしれませんが、個々の読みこなしのコツを心得ていれば読解の精度がグンと増してきます。
それにはまず始めに押さえておきたい物件概要の見方のポイントを整理しておく必要がありますね。
＜道路状況＞
土地情報を評価する時、真っ先に確認したいのが道路状況です。
皆さん道路の接する向き（南道路・北道路・角地など）は注意を払うと思いますが、それに加えて確認したいのが道路の幅員です。
幅４M以上の道路に接していなければ建物は建築出来ません。
これに満たない場合は自らの敷地を要件を満たすラインまで後退させねばならず、その分の有効敷地面積が削られてしまうと共に、この後退手続き自体にも費用が発生してしまいます。
また、４Mを超えていても４Mギリギリでは日常生活において自家用車のすれ違いや車庫入れに苦労する場合も出てくるかも。
他にも公道と私道の違いも検討過程で大切なのですが、まずは最低限でも道路幅員はまずは押さえておきたい情報です。
＜土地の形＞
次に確認したいのが土地の形。
例えば６０坪の土地でも正方形もあれば長方形もあれば台形の土地もあります。
また長方形といっても横長、縦長、極端な長方形と土地の形は様々です。
当然土地形状によっては間取りに影響してくる場合もあるでしょうから、あまりクセのある場合は考えものです。
反対に間取りとピタリとハマれば「ちょっと小さ過ぎないかな？」と不安に思える土地も意外に有効活用出来たりするもの。
その意味で土地の面積だけに捉われず土地形状を知っておきたいのですが、ネット情報には寸法図が合わせて掲載されている場合もありますが、未掲載の場合はこれの確認が出来ません。
そんな時には「道路との接面」記載があれば手掛かりになります。
仮に１４０㎡の地積で接面が２０Mであったとすれば奥行きは１４０÷２０で７Mしかない可能性がありますね。
これではちょっとプランニングが苦労するかもしれません。
こんな感じで読み取っておきたい情報です。
＜隣地高低差／古屋有り＞
売地の状態は全てが平坦な更地の状態とは限りません。
特に道路や隣地との間に大きな高低差が生じていたり、宅地内に老朽化した古い家屋が残されている様な売り物件は結構な頻度で出現します。
これらが全て敬遠材料に値するものでは有りませんが、土地購入後皆さん自身で新築をするにあたり、これらを整備する費用が土地購入費に加えて生じてしまいます。
隣地との間に高低差が有る場合は土留め工事の費用や、一見すると既に土留めが成されていたとしても石垣積み等不安定な状態の場合は新設が必要な場合もあり、この場合は既存物の撤去費用も加算されます。
古家が宅内に残されている場合はこれの解体工事を行い更地に戻してからでなければ新築工事を始めることとなるでしょう。
一見すると予算内と思った土地情報も、よくよく調べた結果今上げたような費用が別途必要な場合、これらの費用を加算すると大きく予算オーバーしてしまい検討対象として相応しくなかった、等という事はよくありがちな話です。
＜懸念材料＞
売地の中には余り人が好感を持たない履歴の土地も含まれている事があります。
かつてその地で事件事故が発生した場合などです。
気にされない方はそれで良いのですが、一般的にはその様な物件は敬遠される方が大勢でしょう。
その様な物件は「心理的瑕疵あり」として表示されます。
好立地に相場よりかなり安価な物件であった場合こうしたものに該当していないか概要欄をチェックしておきましょう。
＜写真の見方＞
ネット検索で不動産情報サイトを検索すると物件概要の説明に加えて写真や敷地図が掲載されているものが多く見られます。
専門用語の解説だけではよく分からなくても、売地の写真に目を通せばどんな環境なのかイメージし易いのはありがたいですね。
でもこの写真の見方、ちょっとコツがあるんです。
売地の周囲すべてが環境バッチリという土地はそう多くは有りません。
一つの土地の中でもここの部分、あそこの部分とフォーカスして見ると、断片的に良し悪し混在している物件はよくあるものです。
売り手とすれば、そうした物件のネガティブな部分は余り見せたく有りませんから、そうした部分を避けたアングルの写真が掲載されがち。
現地に行ってみたら写真では判らなかったネガティブ要素にビックリ！なんて事もよく起こるものです。
掲載写真の読み取り方ってちょっとコツがあるんです。
同じ物件の写真が多数掲載されているのに妙に同じ様なアングルばかりであったり、その土地の写真は殆ど無く近隣施設の画像ばかりが掲載されている場合は、結構こうしたケースが多いもの。
注意深く物件概要を読み解くべきサインとも言えるのですが、これはちょっと経験が必要かな・・・
マイホーム計画が持ち上がり「まずは土地情報を」となると、ついつい慌てて動きまわりボツ情報に振り回され疲労が蓄積してしまうものです。
結果、土地探しに欠かせないいざという時の動きの迅速さと焦らず冷静な探索が損なわれては良い結果をもたらしません。
入口での見切りのコツを覚えるともっと楽に土地探しに取り組めるのではないでしょうか。
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