仙台の住宅コンサルタント、パートナーズライフプランニングです。
仙台で新築マイホーム実現に向け土地探しをする方から、間取りを無理なく考えられる土地面積は最低何坪位か？といった趣旨の相談を受ける事があります。
ハウスメーカーから土地情報の提供を受けたものの小さな面積の土地で
「本当にこの小さな土地に希望する間取りの家が建つのだろうか？」
「建つには建ったとしても日当たりが心配」
といった不安を感じている方は多いのではないでしょうか。
平成初期には６０～７０坪台が主流だった仙台近郊の住宅用地も、いつしか５０坪代が当たり前になり、昨今では３０坪台の分譲地も散見されるようになりました。
そのあたりの流れは買い手が狭い土地を希望した結果というよりは、売り手の事情による所が大きいと考えた方が自然でしょう。
全国的な傾向でもありますが特に仙台では震災以後、地価がジワジワと上昇を続けております。
それがこの売地コンパクト化の流れと符合しているとも関連付けられるでしょう。
例えば８０坪の売り物件の宅地があったとします。
その付近の適正相場が３０万円／坪であったとしましょう。
そうしますと想定されるおおよその売値は３０万円 ╳８０坪＝２４００万という事になりますね。
その時、建物価格が２０００万円台半ばと想定した場合、土地建物の総額は約５０００万円という事になります。
一方、一般的ともいえる広さの６０坪の土地で有れば、先程より６００万円安い総額４４００万円で計画可能です。
「そうなると買い手がなかなか見つからないかも。しょうがないから少し安く売りに出すしかないか」
という不安心理も売主には宿ります。
ところがここで奇策の一手でこの問題が解決出来るのです。
それが土地の切り刻み。８０坪の土地を４０坪、４０坪の２宅地に分けてしまうのです。
そうしますと１宅地辺り、３０万円 ╳ ４０坪＝１２００万円、建物同じく２０００万円台半ばで計算すると、土地建物総額３２００万円程度で収まります。
そこで終わりではありません。
「それなら坪単価をもう少し高くしても楽々売れるのではないか」
とばかりに、３５万円／坪、土地価格１４００万の値付けをします。
これでも土地建物の総額は４０００万円に満たない金額で収まりますから、買い手の予算には合致できます。
結果２宅地の売値は２８００万円。
売れるかどうか心配だった１宅地８０坪での２４００万円よりも、４００万円も高く売れそうです。
しかも楽に。
これがエスカレートしていくと土地はどんどん小さく、反対に坪単価はどんどん上昇していく・・・・・。
これが近年の不動産市場の流れという見方が出来るのではないでしょうか。
この手法に買い手の目線が十分に反映されているとは決して言えないのは残念なところです。
総額が抑えられるのはメリットとはいえますが、肝心の土地の機能が十分であるならばという条件付きです。
この点で日照や隣地との視線・プライバシーの懸念など、多くの物件で課題が内包されている実態が今回冒頭に申し上げたユーザーの不安として残るのではないでしょうか。
こうした物件に不安を感じながらも、相談相手のハウスメーカーからは、
「先に買い手がついたらそちらが優先です」
「予算に合う滅多にない物件ですから・・・」
「間取りは土地決定後にジックリ打ち合わせしましょう」
といった受け答えで、不安が除去しきれないまま話を進めてしまったり、ただただ答えが出せず機を逃してしまったり、という顛末はよくある話です。
結果、間取り案を煮詰めても納得のいく案が得られない、はたまた新築完成し入居してみたら陽が殆ど差さない、不安だから流したけれども後々その土地の前を通ったら素敵な家が建っていてあの時決めれば良かった・・・・。
こんな展開にはなりたく無いものです。
それではこんな時どうすべきか？
当たり前の話ですが不安の解決を図るべきです。
具体的にはその土地に合わせた間取り案を作成してみるべき。
この土地が検討に値するか否か、これで全て明らかになる事でしょう。
いくらプランナーが頭をひねっても皆さんが納得のゆく良案が提示できないので有れば、土地契約先行後に間取りの打ち合わせを重ねても上手く事が進む担保が得られません。
これではそこから先、話を進めるのに十分な状態とは言えないでしょう。
反対にコンパクトな土地の特徴をよく捉え、隅々気の利いた案が示されているので有れば、「地積が小さい」という一点に捉われ過剰に不安視する必要も無いでしょう。
「まず土地をおさえて！」
というのは土地探しでよく聞かれる常套句でありますが、焦りは禁物。
こんな土地だからこそ建物との相性を確認した上で判断すべきじゃないでしょうか。
パートナーズライフプランニングはそんな皆さんの土地探しにも解りやすくサポート。
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