住宅コンサルタントとしてマイホーム計画の相談を承る際、皆さんが一番不安を感じている話題といえば住宅資金に関する事柄です。

ここが定まらなければ新築用の土地探しも、間取りもハウスメーカー選びも始まりません。

住宅ローンの負担も判らないままこれらの作業を進めても、絵に描いた餅のような話になってしまいかねません。

とは言いながらもただ漠然と資金の不安に縛られていたり、勢いだけで事を進めても良い結果をもたらすものでも無いでしょう。

まずは今現在、自分自身がマイホーム計画を進行させる為の経済的要件を備えているかどうかのチェックから始めてみてはいかがでしょうか。

具体的チェックポイントは「自己資金の準備」「住宅ローン借入の目処」です。

これら両者が備わらなければいくら慎重に事を進めようにもマイホーム計画自体が成り立ちません。

今回はマイホーム計画開始前の住宅資金チェックポイントについてお話しいたします。

⬜︎  自己資金の準備            

まず、自己資金から話を進めましょう。

自己資金はかつて住宅購入の際には物件金額の2割の自己資金が求められていた時代が有りました。20年程遡ったお話です。

今皆さんがマイホーム計画をご両親に相談すると、

「そんなに貯金有るの?大丈夫?」

と心配する答えが返ってくる多くの場合、この当時の記憶が元になっているのかもしれません。

しかし昨今は金融機関も物件金額の100%まで住宅ローンを融資する時代です。

この点ではかつての様に自己資金準備のハードルは高く無いのですが、以下の2点は注意が必要です。

・諸費用分の準備

・取引に必要なキャッシュ

住宅ローンは100%融資が可能な場合も物件金額までの話で、登記費用や火災保険等の諸費用分は別途準備が必要な場合が有ります。

諸費用まで含めて融資対象とする金融機関もありますが、この場合も対象となる諸費用項目は無制限ではありませんので対応外分のキャッシュは準備が必要ですし、家具の購入や引っ越し費用などがあればこの分は別途準備が必要です。

次に取引に必要なキャッシュです。

不動産取引に際しては、土地、住宅共に契約締結時に「手付金」が求められます。

この手付金には不動産売買契約(土地や建売住宅等)の場合上限が定められてますが(売買価格の2割)下限は有りません。

あくまでも売り手、買い手双方で合意した金額になるのですが、通常ゼロという事は有りません。

住宅ローンを物件金額100%で融資される場合も手付金分のキャッシュは準備が必要となります。

これら自己資金分の蓄えが備わっている事がマイホーム購入が具体性を持てる必須要件と考えて良いでしょう。

 

⬜︎  住宅ローン借入の目処          

住宅ローン関連で満たしておくべき要件をみてみましょう。

まず最初に確認すべきは住宅ローンの借入要件を満たしているかという点です。

住宅ローンを利用する際には必ず融資審査が伴います。

購入対象の物件概要の他、借入者の概要として、勤務先・勤続年数・所得・既存借入の状況といた事柄が審査の対象に上がるケースが通例です。

勤務先や勤続年数に関する事柄は金融機関による扱いの違いがありますが、所得や既存借入の審査への影響は概ね想定がたてられるはずです。

まずは所得との関係ですが、年収により幅を持たせながらも、年収比の年間返済額上限を35%前後に設定している金融機関が多いはずです。

この場合の年収比35%という返済額は、ご主人ひとりの所得だけでは「こんなに返せるかな・・・」とちょっと不安を感じる方もいるのではないでしょうか。

そのような場合はご夫婦での稼ぎがある場合、ふたり共同での住宅ローンを組むことが考えられます。

夫婦での「連帯債務」や「ペアローン」といった方法ですが、この場合に所得に関して注意点があります。

例えば住宅購入の前年に出産や育児休暇で所得額が下がっている場合がそれにあたります。

住宅ローンの所得に関する審査は前年1年間の年収を対象にして行われますので、審査時にそれらの期間を終え職場復帰していても、前年の年収が金融機関の基準に及ばない場合は住宅購入に十分な融資が受けられないケースも出てくるのです。

こうした場合、翌年へマイホーム計画を持ち越すのはやむを得ませんが、1~3月の時期は審査書類として提出を求められる「源泉徴収票」はそろえられますが、公的な「所得証明書」は新年度からの発行となります。

したがって、年が明けて直ぐマイホーム計画開始とは行かないケースも出てまいりますのでこれも併せて注意が必要です。

反対にお子様の誕生を迎える前であれば、それ以前にマイホーム計画に動く事でこの縛りから解かれるという事も考えられます。

お子様の育児環境や将来へ向けたライフプランにも関わるお話ですので予め知っておく事で、適切なマイホーム計画の時期を判断する材料になるかもしれません。

次に既存借入の状況との関係です。

前述の通り住宅ローン審査は申し込み人の所得に対する返済額の割合が審査の対象となりますが、ここでの返済額には住宅ローン以外の既存借入に対する返済額も含みます。

マイカーローンやクレジットカードの分割払い等がこれにあたります。

これをうっかり失念し住宅ローンの返済額だけに目を奪われていると既存借入が原因で予定していた金額の住宅ローンが借りられないという事態も出てまいります。

これを防ぐ為にはマイホーム計画開始前に既存借入の有無をチェックし、これがある方は「毎月の返済額(ボーナス払いも含む)」「借入残高」をまずは把握することが重要です。

その上で住宅ローン返済額と照らし合わせ、審査上、その後の返済計画上も影響が懸念される場合はなんらかの対策を考えておくべきでしょう。

ここで考えられるのは前項でお話しした自己資金準備額の一部を既存融資の完済に割り当てる事が可能であるかの検討です。

この場合、勿論自己資金は完済に当てた分目減りするのですが、その後もなお前述の必要額分が確保できるのであれば、ここでの問題は解決いたします。

また、自己資金が減少する事での総予算に対する影響ですが、既存融資の多くは住宅ローンと比較し短期の返済期間と思われます。

そうしますと例えば既存融資の借入額100万円を金利1%、5年返済で組んでいた場合、毎月の返済額は約1万7千円になりますが、この返済額を住宅ローン金利1%、35年返済に当てはめると約600万円の借入額に相当します。

つまり予算額から自己資金分として100万が減少したとしても、既存借入を解消した事での住宅ローン借入額は600万増加し、結果として予算額が充実するという事になります。

あくまでも完済資金の余力がある場合の対応ですがチェックしてみてはいかがでしょうか。

 

マイホーム計画考えるにあたり、何から始めたら良いか迷われている方は「マイホーム計画開始前の住宅資金チェックポイント」を是非確認してみる事をお勧めいたします。

「どうせまだムリだろう・・」と思っていたら案外十分な要件を満たしていたり、「やる気満々」であったが時期尚早ということも可能性としては起こりえます。

その場合はその場合で、どうなれば要件が整うのかが把握できれば、時期が到来すれば速やかに着手できます。

まずはセルフチェックしてみてはいかがでしょうか。

ご自分自身でやれるかなとご不安の方はパートナーズライフプランニングにご相談ください。

初回ご相談は無料となっておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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