マイホーム計画を新築注文住宅で建てたい！

でも、土地購入はこれからという時、家づくりを何から始めますか？

「良い土地が見つからなければ先に進まないから勿論土地選びから！」

こんな考えの人もいるはず。

でも、土地選びから始める家づくりは、気をつけないと失敗を招いてしまう大事な注意点がある事をご存知ですか？

失敗を招く注意点とは何か？

土地選びの前に済ましておくべき検討作業があるという事です。

それは土地選びに際して必要な「判断」の精度を左右するテーマです。

いくらネットで見つけた土地情報が「ピピッときた！」からといって、直感だけで決め自ら失敗を招く事は誰もが避けるでしょう。

判断に必要ないくつかの注意すべき検討課題をクリアして初めて決断に至るはずです。

反面、不動産物件は基本的に現物一個限りの販売です。

という事は、先に購入の意思表示と手続きを済ませた人がその物件購入の優先権を得ます。

誤った判断が失敗を招くならばジックリと検討したいが、早く手を挙げた方が入手の確実性が増す‥

これが土地選びの難しさであり、検討手順において注意すべき点でもあるのです。

それでは失敗を避ける為、土地選びの前に済ましておくべき検討作業とは一体何なのか？

今回はこのテーマについてお話し致します。

◻︎ 土地購入の流れを整理しよう

今の時代、物を購入するにあたって、ネット検索での情報収集は日常的な消費行動です。

土地選びについても当然例外ではありません。

何しろ、休日、職場の昼休み、通勤途中を問わず、Webの土地探索サイトを使えば、いつでも土地選び作業に取り掛かる事が出来るのですから気軽です。

「まずは土地選びをして、気に入った情報が見つかったら具体的作業に進めば良いんじゃない」

という考えは、この情報収集作業の容易さも相まり一理ある様にも聞こえてきます。

しかし・・・

この流れは「土地選びのプロセス」と「土地購入の手続き」に噛み合いの悪さを露呈する事があります。

そのロジックを説明する為に、一旦土地購入の流れについて確認しておきましょう。

● 土地選びから土地購入手続きまで

まず、良い土地を見つける事と、その土地に決める事はイコールではありません。

土地発見から決定に至るまでの間には「検討」と「判断」が介在します。

この流れを時系列で並べてみますと、

①有望な土地情報の発見

②この土地を購入するか否かの検討と判断

③土地売買契約締結、手付金の支払い

④残代金の支払い、所有権移転

要約するとこの様な流れとなります。

①のように有望な土地が見つかったならば、確実に自らがその土地購入の優先権を持ちたいところです。

しかし、取引のルールとしては前述の通り③の売買契約を先に終えた者がその優先権を得ます。

この点からいえば、極力早期に②の検討作業を終え、速やかに売買契約にこぎ着けたい所ですがここは注意しなければなりません。

③から④の所有権移転までの間は契約の解除権は売主買主双方にあり、契約以後判断の誤りに気付いた場合、契約の解除で失敗をリカバリーする機会は得られるのですが、それには所定の違約金を払わねばならず、通常③で支払った手付金を放棄する事となるからです。

勿論、④の主有権移転後に失敗に気付いたとしても、この時点では撤回の機会すら得られない事は言うまでもありません。

● 土地選び前にやるべき事

以上の事から、土地取引に関する注意点は次の様にまとめられます。

・良い土地を見つけたら早い者勝ち

・不十分な検討で売買契約締結後失敗に気付けば違約金が発生する

・反面、検討作業に時間を掛ければ購入の機会を失う恐れがある

つまり、「土地選びのプロセス」はじっくりとやりたいが「土地購入の手続き」は速やかに進めたいという相反する要素が土地選びから土地購入の流れには同居しているのです。

焦って決めてしまえば失敗しかねないし、慎重に進めれば先に売れてしまう‥‥

土地選びの難しさと失敗談の多くがこの部分に起因しているとも言えます。

どうすればいいのか困ってしまいますね。

やはり対策を考えて土地購入に臨むべきでしょう。

この有効な策として冒頭に掲げた「土地選びの前に済ましておくべき検討作業」がキーポイントになってくるのです。

◻︎ 土地選びの失敗を避ける為の３っの注意点

土地選びの前に済ましておくべき検討作業が何故キーポイントになるのか？

その理由を要約すると次の様になります。

・有望な土地情報発見から決断の期間は短い程、入手の確実性が増す

・しかし、検討作業が疎かならば失敗の危険が増し、撤回は負担が生じる

・それならば、土地発見前に検討可能な作業を終えれば検討効率が上がる

家づくりのプロセスを土地選びから始めるとい事は、他の検討作業の着手はその事後になります。

更に言うならば土地発見後です。

先の整理で土地発見後に必要な検討作業をこなすには時間の制約があり、端折れば失敗につながるというジレンマが生じました。

しかしながら、全ての検討作業は有望な土地情報発見後でなければ実施できないでしょうか？

そんな事はありません。個別の土地情報に関わらず作業できる検討課題があるはずです。

それならば、土地選びに着手する前に予め可能な検討課題が整理されていれば、土地発見後に掛ける検討期間はグッと短縮できますね。

これが狙いです。

それでは土地選び前にやるべき検討課題とは何か？

土地選びの失敗を回避するには次の３つの検討作業に注意を払う事をお勧めします。

・資金計画

・住宅会社の選定

・土地条件の設定

ここからはこの３っの注意点について解説していきます。

● 資金計画の注意点

マイホーム購入に充てる予算は誰しも限りがあるはずです。

その上限値が果たしてどのくらいかを知るには、適切な資金計画の検討が欠かせません。

一般的にマイホーム購入資金の予算内訳は自己資金と住宅ローン借入れ額から成ります。

これらの検討には次の様な観点での整理が必要です。

｜自己資金の捻出額｜

• 親族からの援助の有無、ある場合の金額
• 預金額のマイホーム購入資金と手元資金への配分

｜住宅ローン借入れ額｜

• 所得等からみた借入れ可能額
• 返済可能額
• 金利タイプや返済期間の選択

これらを整理する事で自己資金の捻出額、住宅ローンの借入れ額が想定され、精度の高い予算案がはじめて出来上がります。

もしも、こうした資金計画を好物件発見後に実施すると土地選びはどの様な展開となるでしょうか？

こうした場合、注目するのは「物件エリア」「立地環境」「交通アクセス」「通学環境」「土地面積」「地形」「周辺施設」といった要素に関心が集まるでしょう。

これは一般に土地選びをする方々の大勢と皆さん自身の考えに大きな相違はないと思われますが如何でしょうか？

そうした場合、個々の物件に対する大方の評価ポイントも概ね一致してくるものです。

「駅から近くて良いな！」「日当たりが良さそう」「学校も近いし！」

こんな土地情報は多くの方の目にとまりやすく、

「なんだか変な形の土地」「これって崖地じゃない」「学校が遠すぎ」

こうした情報は素通りされる傾向にあります。

問題はここからです。

実は「良さそう！！」と目を引いた土地情報を発見した所から２つの注意点が浮上してくるのです。

第一に好物件は足が早い点です。

足が早いとは、土地情報が市場に登場から短期で成約に至りやすいと言う意味合いです。

誰もが好評価を与える物件は、それだけライバルも多い事に他なりません。

「良い土地が見つかったからお金の計算を始めるか」

等と構えている内に、他の購入希望者に先手を打たれてしまえばそれまでという事。

これは前の項でお話しした注意すべき失敗パターンですね。

第二に好物件程予算と乖離しやすい点です。

皆さんが好評価を与えた物件は前述の通り、他者の視点でも好評価を得ているものです。

そして、それは売主も例外ではありません。

売主自身も自らの売地を高く評価しているならば、むざむざと安値で売却する必要はありません。

つまり大勢が好評価を下す物件程、一般的に高値が付く傾向にあります。

ようやく苦労して良さそうな土地情報発見後、予算案を立ててみたら資金的にかなり無理のある計画にしかならない。

結局断念して、また一からやり直しで時間だけを無為に浪費してしまう‥‥

こんな失敗もよく起こりがちな話です。

それではどうすれば良いか？

もうお分かりですね。

資金計画は土地情報によって左右されるものではなく、所得や家計、先々の家族のイベント、つまりライフプランによって定めるべきものです。

したがいまして、土地選びに先立って実施できる検討課題なのです。

まず資金計画を終えてから土地選び！

これが鉄則といえるでしょう。

● 住宅会社選定の注意点

土地選びから開始する家づくりで注意すべき点は資金計画だけではありません。

目ぼしい土地情報を発見し具体的な検討も進んで来ると窓口となっている不動産会社営業マンから、こんなアナウンスを受ける事がよくあります。

「もしこの土地が気に入って頂けているなら、他のお客様に先を越されない様に売買契約を急ぎ、落ち着いてから住宅会社の選定や間取りの作成をじっくり取り組んだらどうでしょう」

なるほどもっともそうな話にも聞こえます。

土地探し最優先で始めた家づくりですから、まだ建物まではピンと来てません。

でも、気に入った土地が見つかったのならば、営業氏の言う通り確実にその土地を押さえてから色々な住宅会社を見比べ、予算に見合う会社を選べば上手くという話は合理的にも聞こえます。

しかし・・・・

ここでもこの流れには２つの大きな注意点が存在するのです。

＜土地購入手続きの流れとの齟齬＞

土地選びで探し当てた好物件を確実に手に入れる権利を得るには売買契約締結が条件である事、後日残金の支払いをもって所有権移転し土地購入手続きが完了する流れは前述の通りです。

更に付け加えると、残金決済日は売主買主両者の合意した日時で売買契約書面に盛り込まれ、その期間は一般的に契約日から概ね１ヶ月から２ヶ月程度です。

また、土地価格全額を自己資金で準備できない場合、住宅ローンを利用しての残金決済となりますが、それにはその期間中に住宅ローンの融資審査を受け承認を得た後、融資実行の手続きを経なければなりません。

この融資審査一連の流れが注意点なのです。

何故ならこの手続きで求められる必要書類の中に土地売買契約書だけではなく、建物建築工事請負契約書写しが通常含まれているからです。

つまり、土地売買契約日から残代金決済日までの限られた時間の中で

・間取りの検討と決定

・予算額と建物見積もり金額のすり合わせ

・どの住宅会社で建築するか決定と契約

これらを済ませた後に初めて住宅ローンの融資審査手続きに進む事が可能となり、更にそこから先も審査期間、融資決定後の資金交付準備期間を経てようやく融資実行、土地決済に至る事ができます。

注意すべき点がお分かりいただけましたね。

土地契約後にゆっくりと間取りやどの住宅会社を選ぶかを検討するには、時間の猶予が極めてタイトなのです。

結果として不十分な状態で建物の検討作業を終える事となってしまっては、それこそ失敗を招きかねませんね。

＜土地選びに間取りは欠かせない＞

目ぼしい土地情報を見つけたら、まずはWeb上や書面で基本的要件を確認しますが、次にやるべき事は「現地の確認！」です。

写真や書類だけではなく、自分自身でその地に立ってみないとリアルな状態は分かりませんから。

でも・・・・

不動産会社の営業マンの案内は受けながらも、

・一体どこを見れば良いのか？

・観察すべき注意点は何なのか？

ポイントが定まらないまま、分かった様な分からない様な状態で現地確認を終えてしまう。

はたまた、選んだ土地に合わせた間取り図の作成を住宅会社に依頼したものの、しっくりした間取りが出来て来ない。

いくら土地の所在や価格、面積など表面スペックは把握したとしても、そのひと宅地ひと宅地は「寸法」「方位の振れ」「道路との接続」「隣地との取合い」「周囲の環境」といった要素は全て二つと同じ土地はありません。

本当に選んだその土地が自分自身の暮らしにマッチしているか否かは、その土地に最適な間取り図を作成しなければ真の検証は出来ないでしょう。

同じ敷地面積の土地であっても、これらの条件次第で間取りの完成度が大きく左右される事は寧ろ常だからです。

これが第二の注意点になります。

現地確認の際も、その土地に合わせた間取り案を備えた上であれば、

「ここにリビングが来るのか。日当たりも大丈夫そうだな」

「確かにこの土地には駐車スペースはここしか取れないね」

といった様に選んだ土地を観察するポイントも明確になりますし、何と言っても土地選びの段階で間取り図作成を合わせる事で、土地契約以後に「実は希望に合う間取りを作るには難度の高い土地だった」といった事実を知るという失敗も回避する事が出来るでしょう。

でも、皆さん自身で間取り図作成出来そうですか？

中々難しいですよね。

だからこそ土地選びの作業前に間取り図作成を相談できる住宅会社を予め選定しておく事も大切な注意点として挙げられるのです。

● 土地探索条件設定の注意点

土地選びにあたり、「どんな土地でもOK」という方はまず居ないでしょう。

寧ろ希望する様々な条件を満たした土地情報以外は注意を払うことすらないはずです。

予め細かな探索条件を定めた土地探しは、相応しくない土地情報を選ぶような失敗を避け、マイホーム計画成功にマッチした物件に出会うには合理的な方法と誰もが考えるからです。

また、的を絞る事で探索作業の効率も向上するならば、尚更絞り込みをした方が好物件を見落とす様な失敗も避けられ、発見の可能性も高まる様に感じる事でしょう。

しかしながら、当たり前の様に思える土地探索条件設定からの土地選びの流れにも、実は見落とされがちな注意点があるのです。

というのも、そうした目当ての土地条件の想いとはウラハラに、土地探しに一生懸命取り組みながらも、条件に適う土地情報が中々見つからずヤキモキしている方も多いのではないでしょうか。

ネット情報や不動産会社、ハウスメーカーの営業マンへ情報提供の依頼をするなど、手を尽くしているのに有力な情報は見つからず、目にするものはとても手の出せそうにない価格であったり、変形地など条件がイマイチだったり・・・・。

最初は「気長に探そう」と思っていたものの、こんな状態が続くと「このままじゃ希望する土地はずっと現れないのではないか」といつしか焦りに変わっていくものです。

そんな時に注意したいのは、「もうこれでいいや！」と希望していたエリア内の物件であるという一点だけで、予算に見合わなかったり道路状況や法規に課題を内包している情報に飛びついてしまう事。

焦りがピークに達した時にそんな物件を提示され、営業マンから「今後これ以上待っても希望の物件は出てこないかもしれませんよ」なんてささやかれると、「他の人に先を越されたら大変！」と検討作業も不十分なままに先走ってしまう失敗パターンは残念ながら珍しくありません。

また、時間を経過するだけ経過してしまい、家族や自身の計画実施のタイムテーブルがリミットを迎え、渋々選択条件を過度に緩めて、慌ただしく一から出直しし、それまでの時間を無為にしてしまうというケースも典型的失敗パターンのひとつと言えるでしょう。

これらの失敗事例の要因は要約すると次の様に分析できます。

まず、市中に流通している売地の総数に対して条件を絞れば絞るほど、該当する物件情報量はタイトになるという単純な確率論が前提としてあります。

その場合、好物件の遭遇機会は確度が上がらず、結果として時間の経過に頼らざるを得なくなります。

しかしながら、時間の経過も確実に遭遇の機会を得られる保証はなく、運不運次第で土地を選ぶゆとりを失うという顛末です。

それではこれに対してどの様な対策があるのでしょうか？

そのひとつの答えが土地選びの起点を土地探索条件をタイトに絞る所から始めるのではなく、希望の限界ラインを予め想定し、これを済ませた上で土地選びを開始する流れです。

その理由は二つあります。

第一に土地探索が難航し余裕を失った環境での土地選びは、時に冷静さを失いがちになるものです。

候補になりえる物件情報の少なさに探索条件を緩め事態の解決を図ろうとするものの、ズルズルと条件緩和のうちに何を重視すべきか訳が分からなくなり、見逃しやお手つきといった失敗パターンは起こりがちです。

予め冷静な状態の内に「ココまではOK」「ココからは対象外」という限界ラインが定まっていれば、判断を誤るリスクも低減できるでしょう。

第二に「限界ライン」という事は「理想条件」よりも対象は拡大するはずです。

つまり先に触れた逆の作用で、選択可能性のある物件の対象が広がり、且つ、無為な時間経過でそれらと出会うチャンスのロスを防ぐ事が見込めます。

すなわち選択肢が広がるという事。

これらを考えた時に土地選びに付随する「理想の条件」を掲げながらも、ここまでなら許容できる「限界ライン」も同時に備え、候補になり得る物件情報を確実に検討できる体制を整えた方が、確度も精度も向上すると考えられるのです。

◻︎土地選び成功の秘訣は事前準備

ここまで失敗を避ける為、土地選び前にやるべき注意点についてまとめてきました。

土地選びに限らず、マイホーム計画は検討作業のプロセスが重要です。

その流れが相応しくない状態であれば、検討課題にモレや荒さが生じる恐れは避けられず、最終的には

マイホーム計画の成否を左右してしまいます。

マイホーム計画のプロセスにおいて、とかく便利なWeb情報の活用と土地情報の収集とは特に相性が抜群です。

一方で、何から始め、どの様に進めていくかの手順はマイホーム計画に臨む多くの方々に共通する悩みでもあります。

だからこそ着手容易性の高い土地選びの手軽さは、最初の一歩を踏み出すきっかけになり得る反面、注意点であるとも言えるのです。

ここまでご一読いただいた土地購入を控えている皆さん！

今回ご紹介した３つの注意点、ご参考になされてみてはいかがでしょうか。

住宅購入コンサルタントのパートナーズライフプランニングはそうした皆様への土地選びのサポートも実施致しております。

勿論土地選びだけではなく、住宅ローンはじめとした資金計画、間取りづくり、住宅会社選びといったマイホーム計画にお悩みの方々にも専門的に幅広く対応する相談窓口であります。

ひとりで悩まずに専門家のサポートを受け手堅いマイホーム計画の成功をご一緒に目指してみませんか。

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土地を持たずに新築一戸建てのマイホームを購入するには新築建売住宅か土地探しを含めた新築注文住宅の選択肢があります。

そうした場合、新築注文住宅であれば間取りもデザインも皆さんの希望を反映した家づくりが叶いますが、肝心の土地物件が見つからないで、その難しさに焦りを感じている方は多いのではないでしょうか。

土地探しを始めてからの期間もだいぶ経つのに、良い土地物件がいっこうに見つからない。

始めはその内良い土地物件が見つかるだろうと焦らない様に努めていたものの、余りに見つからない期間が続くと、焦りからイライラしたり疲れを感じたり「もう土地探し辞めちゃいたい」とマイホーム購入意欲まで減退してしまっている方はいませんか？

確かにマイホーム計画を始めてからの期間、良さそうな立地の土地に建売住宅が新築されているのは幾度か目撃してるのに、希望した土地物件は全く見つからないという実感を持つ方は多いはずです。

「どうして土地物件だけ見つからないのだろう？」

「もう疲れたしマイホームはどうせ新築なら建売住宅でもしょうがない？」

焦らないつもりが物件が見つからないイライラから注文住宅の夢から妥協を考えてしまう事あるかもしれませんね。

でもちょっと待ってください！

本当に土地は見つからないのでしょうか？

案外土地探しの失敗パターンをたどってしまい悩みを深くしている方は多いものです。

今回は新築注文住宅のマイホーム計画に向け土地探しを始めたものの、難しさから良い物件が見つからない焦りでイライラや疲れを感じている皆さんに、そんな時チェックしてみたい土地探しで要注意な３つの失敗パターンについてお話しいたします。

土地が見つからない時、焦ってはいけない訳

一生懸命に土地探しをしても良い物件が見つからなければ、焦らない様にしているつもりでもついつい焦ったりイライラしている自分に気付く事もあるでしょう。

でも土地物件が見つからない時こそ落ち着いて、慎重に土地探しを進めねば思わぬ失敗も招きかねません。

土地が見つからずにイライラ焦った結果…

長期間の土地探しにいくら待てども探せども希望通りの土地物件が見つからない上に、打つ手も見当たらなければ新築しようにもマイホーム計画は暗礁に乗りあげたまま進みません。

そんな時は疲れと焦りからイライラとした状態が思わぬ失敗を招く事も起こりがち。

特に焦りと疲労感が募ってきた時に注意したいのが、冷静なら見送るべき売物件に手を出してしまうといった失敗談です。

では見送るべき物件とはどんなものか？

勿論いくら土地が見つからない中で焦りがあったとしても、明らかに問題がありそうな土地物件に手を出すことはそうそう無いでしょう。

でも、紛らわしいものであった場合どうでしょうか？

「ちょっとだけ予算オーバーだけどいいか」

「ちょっとだけ土地が狭いけど我慢するか」

「結構間口が狭い土地の形だけどなんとかなるか」

気になる部分はあるけれども建物を検討する時に調整すればなんとかなる。

それよりもこの物件を逃したらこの先もずっと見つからないかもしれないという焦りが先走り、十分な検討を経ずに話を進めてしまうというケースは起こりがちです。

土地探しを始めてからの期間中に、希望する土地物件を見つけたものの検討中に売れてしまった経験を持つ方であれば焦らないつもりでもついつい・・・。

でも、本来建物の間取りというものは土地の条件に合わせながら企画するべきものなのです。

土地を先行で決めたものの希望の建物を企画するには不向きな土地であったとしたら大失敗です。

例えば総予算の内、土地に費用が掛かり過ぎれば建物は控えめなコストでのやり繰りを余儀無くされるでしょうし、土地の広さや形の噛み合いが悪ければ間取りも思うようにいきません。

土地は契約し確保したものの、いくらハウスメーカーに間取り案を出させてもしっくりこないと判断の誤りに気付いたとしても、解約に至れば違約金が生じます。

はたまた間取りの検討中は気付かなかったものの新築完成後に庭先が狭くて日当たりが悪い、車の出し入れが不便などという不具合に気付くという失敗は、物件が見つからない焦りの中での土地探しで特に注意すべきものです。

結果としてせっかく注文住宅を選んだはずなのに、これなら建売住宅の方がずっと良かったとマイホーム計画に後悔を残しては残念すぎます。

土地探しの難しさはココ

そこに至る背景には土地探し固有の難しさが影響しているとも考えられます。

ここで土地探しの難しさにも触れておいた方が良いでしょう。

単に良い物件が見つからないという事だけでは無く、土地探しには独自の難しさがあるのです。

勿論、高額な買い物である点、専門的な用語や手続きが伴う点など、その難しさは決して一つの事柄に絞れるものでは無いのですが、今回お話ししているテーマに関連する特徴として、住宅建築との検討方法の違いが大きく関係してきます。

土地探しと注文住宅の新築セットでのマイホーム計画は、大きなくくりから見ればどちらも不動産であり、高額という共通点からも同じ様な類いのものとしてイメージされると思います。

しかしながら、検討作業の構造的なものは大きく異なっており、その違いは「選択肢」に関わるものという言い方に例えられます。

どういうことかと言いますと、まず新築注文住宅に「在庫」は存在しません。

いわゆる受注生産ですので間取り、デザイン、仕様といった企画立案の結果、必要資材は随時発注され基本的に在庫という概念は無いのです。

つまり原則的には注文住宅の検討はモノの縛りも時間の拘束も受けません。

細かな希望を反映させる事も、納得いくまで検討する時間配分も任意に選択する事が可能です。

これに対し土地探しは不動産市場に流通している情報、言い換えれば「在庫」の中からしか選択出来ません。

「もう少し〇〇駅まで徒歩１０分以内の土地限定」

「絶対に南側道路の土地」

「あと５坪位広い土地なら決めるのに」

「これより３００万円以上安い土地物件なら」

「焦らないで決めたいからひと月位検討期間が欲しい」

こうした細かな土地探しの条件が投げ掛けられる事がありますが、それに合致する物件がその時に流通していなければどうにもなりませんし、その後確実に出てくる保障も見込めるものではありません。

また、現存する物件の中からしか選択出来ないだけでなく、土地を切り貼りするなど都合良い状態に加工する事も出来ません。

その上に他の買い手に先を越さ売れてしまえばその物件の検討機会はそこで終了です。

つまり注文住宅の検討とは異なる判断の柔軟性と時間管理を求められる点が土地探しの難しさであるといってよいでしょう。

時にこの点を見誤り、注文住宅の検討と同じ感覚で細かな希望を反映させる土地探しをイメージしてしまうと中々理想の物件が見つからない所に陥るものです。

探索する土地物件の要件に過大な負荷を掛けイタズラに選択肢を狭めてしまう事が、土地探しをより難しくしてしまうのです。

先程の焦って手を出してしまう失敗も、焦りが物件を見極める冷静さを失わせましたが、初めから土地が見つからずに焦っていた訳では無いはずです。

土地探し初期段階でここに挙げた様なスタンスで探索を続けた結果、焦らないつもりが探索期間が経過し、お眼鏡に叶う土地物件が見つからない状態が続く事でいつしか焦りにつながり、冷静さと時間の猶予を失う事でこうした失敗の遠因となってしまうことは案外多いものなのです。

土地探しで見つからない失敗原因３パターン

さて、ここまで土地探しで希望する物件が見つからない時に焦りが招く失敗とそこに至る流れについて、土地探しの構造的な難しさがもたらす可能性を指摘いたしました。

次はそれを踏まえどの様に土地探しを進め、物件が見つからない現状を解決するかを考えてみたいと思います。

とはいっても土地が見つからない要因をタイトな探索条件のせいだとして、単に野放図に緩めても見当違いの情報が流れ込むだけでそれこそ失敗を招きかねません。

もっと確かな改善部分の見極めが必要でしょう。

そこで着目したいのが土地探しにあたり、重きを置くこだわり部分の見直しです。

このこだわりと土地流通の実態が噛み合わず、前述した土地探しの難しさに更に輪を掛け、結果として物件が見つからないというのはよく見られるパターンであり、これを見直す事で新たな展開が拓けてくるかもしれません。

ではよく見られる土地探しを難しくするこだわりとは具体的にどの様なものを指すのか？

土地探しを難しくしてしまう代表的な３つの失敗パターンを見てみましょう。

何が何でも土地探索エリア限定

土地探しをする時に闇雲に探索しても目当ての物件は見つかりません。

皆さん何かしらの探索条件を持ちながら土地情報収集にあたっている事でしょう。

この場合条件付けによく用いられるのが「土地探索のエリア」ではないでしょうか。

「〇〇町内」「△△駅徒歩圏」「XX小学校学区内」と具体的な的を絞って土地探しを進めていくスタイルです。

恐らくこのコラムをご覧頂いている多くの皆さんも、この手法に類似した流れをイメージしているのではないでしょうか。

確かにエリアを限定すれば、その対象地区の土地情報だけを集中的に探せば良いので、効率よく作業が進められそうにも思える事でしょう。

しかしながら、探索エリアを限定するという事は対象とする土地物件を制限する事でもあり、効率とは反対に対象となる物件の数はどうしても限定的になるとも言えます。

条件付けを絞れば絞る程、これは顕著に現れます。

つまり土地が見つからない状態です。

例えば△△駅から「１㎞の範囲内」と「２㎞の範囲内」とするのでは、同心円の面積比を物件出現の確度に置き換え比較すると４倍の差が出てきます。

つまり１㎞範囲内の物件数は２㎞範囲内の物件数に対し理論上ではありますが１／４の流通量しか期待できないという事になります。

加えてあの条件この条件と付加する程、対象物件との遭遇確率は低下し土地探しを難しくする事でしょう。

つまり待てども探せども更に見つからない状態です。

加えて「エリア条件クリア」＝「優良物件」という事では決して有りません。

希望のエリア内に所在が有っても「価格」「間取り作成可能な地積」「日当たり等の環境」「道路等法的課題の有無」「水道・解体等加算費用の有無」と、そもそも土地探しにおいて着目すべきポイントはエリア要件以外に盛りだくさん。

実はここに失敗の芽が宿っているのです。

相談先のハウスメーカー営業マンからも「この辺りは中々難しいですね・・・」と言われても、当初は「焦らないで気長に待とう」と向き合いながらも、その期間が半年経過し、１年経過しと遅々として見つからない土地探しに焦りを感じ始めるのは、前述の通り人の常です。

そうした時、希望のエリア内に土地情報を発見！！

でもそれは価格的には「予算オーバー気味」、日当たり含めた「住環境に難有り」の土地物件であったとしても「これを逃したら次は・・・」との想いで手を出してしまう・・・・。

正に先に例えた失敗パターンです。

掘り出し物の土地探し

マイホーム計画は「一生一番の高価な買い物」とも例えられます。

マイホーム程高価では無くともテレビやマイカー等それなりの価格の買い物をする際、お得な掘り出し物は無いだろうかと店頭で相談したり、情報収集に奔走した経験は有りますか？

ましてや更に高額なマイホームですから、お得な掘り出し物が有るのでは？と、プレミアム感のある情報に期待を示す方もいることでしょう。

探索の基本的要件を概ね満たしている土地情報にも

「悪くは無い物件だけどパンチに欠けるなあ」

「もっと他にいい土地が有るのでは？」

といった具合に提供した土地情報を却下されてガッカリしている営業マンの姿を見る事が有りますが、これも有る意味でプレミアム感のある「掘り出し物」を期待しての判断という事でしょう。

（営業マン自身も安易に自らが提供する土地情報を「掘り出し物が見つかりました！」等と煽るのですからどっちもどっちですが。）

結果として特に不具合が有った訳でも無い土地情報を数件お流れにしたものの先程同様その後は遅々として見つからず、後々「あの時のあの物件は・・」と思い直しても既に手遅れという失敗パターンです。

この失敗要因は何でしょうか？

土地情報に「掘り出し物」などというものは存在しない事に気付くべきなのです。

「でも一生懸命探せば見つからないとは限らないじゃない！」

と異論もあるでしょうが、土地の売主の立場で考えてみれば解るはずです。

自分の所有している好条件の土地をみすみす安く処分しますか？

掘り出し物というからには好条件な物件が安価で売りに出ているという事で、通常見栄えのしない土地が安く売りに出ていても掘り出し物とはみなさないでしょう。

（反対に見栄えのしない土地に「掘り出し物」が隠れている事が有りますがこれについては別な機会に）

寧ろこの関連で注意するのは、全く正反対に実力以上の高値がつけられた売り物件です。

掘り出し物を追いかけた結果、見つからない焦りから精神的余裕を欠きこうした割高物件で落ち着いいてしまっては逆効果になってしまいますね。

完璧な土地物件探し

「マイホーム計画に失敗は許されない！」

その通りなのですが、思い詰め必要以上に力んでも良い方向へは向きません。

候補に上がった土地物件を細部まで一生懸命観察するのは大事な事ですが、過大に肩に力が入ったまま土地探しを進めていくと売地の些細な綻びも気になり判断を鈍らせる事があります。

土地探しを開始するにあたってご家族内でも相談しながら「価格」「広さ」「場所」「道路付」「交通機関」「通学距離」「日当り」「近隣環境」と理想とするいくつかの条件が挙がるでしょう。

しかしながらこの理想条件の全てにおいて１００％を期待し評価の基準としてしまうと、土地探しはとても窮屈なものになり該当するものは中々見つからないものです。

正に先に触れた土地探しの構造的難しさそのままの図式ですね。

例えるならば土地の評価は人の評価にも似ているのではないでしょうか？

「よく出来た人」「相性のいい人」「真面目な人」人の評価は様々ですが、どんなに秀でた人でもどこかに欠点もあるものですよね。

反対に全般に目立たないのにある面は周囲より光り輝く人もいるでしょう。

人も土地も全てにおいて個性が有り、全てにおいて完璧さを求めては付き合える人が誰も居なくなってしまいます。

折り合いをつけながらも長所を認め合える人物と良好な人間関係を形成していく知恵と土地探しは似ているのです。

欠点を見つけた時点で全てを却下するのでは無く、長所と短所をよく見極め相性抜群な土地を如何にして見抜けるかが土地探しのツボと言えるでしょう。

但し、闇雲に間口広げすぎてはいけない事は言うまでも有りませんので、その点は悪しからず。

見つからない時こそ焦らない土地探しを

土地探しを難しくし失敗を誘発する３つの要注意パターンいかがですか。心当たりの方は案外多いのでは？

焦らないつもりで相応の期間を掛けたとしても、可能性が不確かものを重視して探し続け、結果として目当ての物件が見つからない状態が長期間続けばいつしかイライラや疲れが募ってしまうのは仕方がありません。

しかしながらここにヒントがあるのではないでしょうか。

もしもそれまでの「こだわり」が新たな物件との出会いを閉ざしてしまっていたならば、まずはここから探索条件を見直してみてはいかがでしょうか。

見つからない時こそ、焦らないでそれまで触れていなかったゾーンの土地探しを試してみるのです。

それまで見向きもしなかった物件に思わぬ魅力を見つけ出せるかもしれません。

とにかく焦らない環境で進める土地探しの流れが大切！

落ち着いて理想のマイホームを実現したいですね。

トップページにも色々な家づくりのヒントをご用意しております。

ご覧いただければ嬉しいです。

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土地探しに取り組んでいる皆さんは、どんな所に新築し住まいを構えるのが良いのか迷っている方もいるでしょう。

仙台であれば仙台市中心部からのアクセスが良い鉄道駅周辺の人気が比較的高いようです。

利便性に注目が集まっての事でしょう。

但し住まいの為の土地探しという事は住環境にも目を向けねばなりません。

その観点では、こうしたエリアは家同士の間隔も接近しタイトな雰囲気にも感じます。

マンションや商業テナントが目立つのも住環境を考えると気掛かりな要素かもしれません。

一方で郊外の住宅地は、これとは反対に周囲の土地も建物もゆったりと構えている印象。

間取りや庭もゆとりを感じ、高層のマンションもあまり見かけません。

さて、それではどうしてこの様なエリアによる傾向の違いが見えてくるのでしょうか？

「駅周辺は利便性が高いから商業テナントやマンションが建つのでは？」

「それだけじゃ無く土地の値段が高く、小さな土地しか買えないからでは？」

確かにこれらの見立ては一因として間違っていませんが、もっと根本的な理由があります。

建築法規です。

建物を建てるのには、各自が思い思いに自由なものを建てられる訳ではない事はご存知でしょう。

建物建築に関わる様々な法規制が有り、これに適合したものでなければなりません。

それら法規の中でも、新築に向けた土地探しにおいて特に注視すべきが「都市計画法」です。

予め区域を定め、都市の健全性と秩序を守る目的で、定めた域内に建築する建物を規制する法律が都市計画法です。

その都市計画法の中に「用途地域」という区域の指定があり、これが土地探しにおいてとても重要です。

「用途地域」とは何でしょうか？

計画的に市街地を形成するために制定された地域であり、１３の地域区分により域内の建物用途を制限するものです。

一般住宅用宅地として流通している売地物件の中で、最も厳しい制限が掛けられ主に郊外住宅地が該当する「第一種低層住居専用地域」と、全１３区分の中では比較的緩やかで鉄道沿線に多い「第一種住居専用地域」を例に、これら区域間の制限の違いを比べてみましよう。

⬜︎  建物の用途　　　　　　

ここまで一般住宅建築を前提として話を進めてきましたが、世の中の建築物は必ずしも一戸建ての住宅ばかりとは限りません。

同じ住宅でもアパートもあればマンションも含まれます。住宅以外でも商業ビル、病院、倉庫、工場と建築物の用途は実に多様です。

こうした全く異なる用途の建物同士が何の制約も無く建ち並ぶ事となればどうでしょう？

一般住宅の隣にはマンションが建ち、向かい側にはコンビニ、更に隣には自動車修理工場が建ち並ぶ・・・

そのような環境を許容出来る方もいるでしょうが、そうした方ばかりでは無いはずです。

一方で、住環境的には敬遠されるような用途の建物を建築する側の立場から見れば、住民からいちいち目くじらを立てられるのも不自由です。

こうしたお互いの利害衝突を避ける為に、用途地域では類似した建物の用途ごとに区域を定め秩序ある市街地形成が図られています。

「第一種低層住居専用地域」は住宅の良好な居住環境を維持できる用途を前提としており、専用の店舗・事務所や遊戯施設、工場といった建物は建築出来ません。

要するに周辺がこの区域内であれば近隣に住環境上好ましく無い建物は建築されにくい地域ということになります。

それに対し「第一種住居専用地域」は住居と商業の混在地域といった位置付けであり、店舗・事務所のへの規制は緩やかですが、一部の遊戯施設や工場には規制が掛けられております。

近所に商業店舗が建築可能という事はお買い物などの利便性の点ではプラス材料ですが、すぐ隣地にこうした建物が建つ可能性もあり、これをマイナスと捉えるならばプラスマイナス両面の可能性が含まれたエリアという言い方もできるでしょう。

すなわち２つの用途地域を比較した場合、土地探しの場面では「第一種低層住居専用地域」は近隣に建つ建物の用途に関し、あまり神経質になる必要はありませんが、「第一種住居専用地域」の場合にはある程度こうした建物が将来的に建築される懸念も念頭に置きながら検討する必要があるのではないでしょうか。

因みに「第一種」「第二種」との区分がある場合は「第一種」の方が規制は強化されております。

⬜︎  建ぺい率・容積率　　　　　　

住環境を考えた場合、隣地建物の用途だけでは無くどんな大きさの建物が建つかによっても影響の受け方が変わります。

余りにも敷地に目一杯の大きさで建物が建てられては、相当な圧迫感を感じる事もあるでしょう。

逆に商業地域の様な場所で過剰に制限を加えれば土地の効率的な利用の妨げとなってしまいます。

そこで、「建ぺい率」「容積率」という基準を設け各用途地域に割り当てています。

建ぺい率とは建築面積（建物を真上から見た面積）の敷地面積に対する割合、容積率とは延べ床面積の敷地面積に対する割合であり画一的な数字ではありませんが、「第一種低層住居専用地域」ではそれぞれ４０％／６０％もしくは５０％／８０％、「第一種住居専用地域」では６０％／２００％といった数値が多く見られます。

ここでも両者を比較すると「第一種低層住居専用地域」の方が厳しい制限となるのが一般的です。

したがって同じ土地面積であったとしても、こちらの区域に該当していた場合は床面積に制約がかかり希望する間取りが実現出来ない可能性も考えられますので、土地選びの際には土地面積に注意が必要です。

⬜︎  高さ、離れの制限　　　　　　　

隣地建物の存在は、面積に加え接近の具合や高さといったものも気になるところはないでしょうか。

日照の確保や、圧迫感といったものに直接関わるものはむしろこれらです。

そこで用途地域で定められた区域内にこれらの対策として課せられる規制に、隣地境界と建物までの距離を定めた「壁面後退」や、建物高の上限を定めた「絶対高さ制限」、北側隣地への日照確保の為に「斜線制限」「高度地区」といったものがあります。

当然これらも住居色の強い区域ほど規制が強化され、「第一種低層住居専用地域」では実質的には３階建ての建築が難しく、２階建てであっても敷地北側から一定の離れを確保した配置でなければなりません。

時に間取りを考える際には、先程の建ぺい率、容積率同様に頭を悩ませる制約事にもなりえる反面、周囲の建物も同様の条件で建築しますので互いの権益が保たれた環境でもあります。

一方で「第一種住居専用地域」は比較的法規は緩やかで３階建ても条件をクリアすれば建築可能ですし、敷地北側の離れもかなり寄せた配置が可能です。

その点では「第一種低層住居専用地域」に比べるとプランニング上の取り組みはしやすいのですが、これは隣接土地も同じことが言え、自分自身にとって好ましく無い建物が建築される可能性も有り得ることを忘れてはいけません。

⬜︎  都市計画図チェックを忘れずに

今回は用途地域の大枠としての特徴を整理してみました。

土地探し、間取りづくりに大きく関わる法規ですので、建築しようとする土地、購入しようとしている土地物件がどの用途地域に属しているのか、まずは確認したいところです。

主だった市町村のホームページには都市計画図が掲載されておりますので、まずはチェックしてみてはいかがでしょうか。

仙台の住宅コンサルタント、パートナーズライフプランニングです。

マイホーム計画で土地探しが必要なものの中々見つからず焦っている方も多いでしょう。

新築しようにも土地が見つからなければ家づくりは進みません。

ハウスメーカーや不動産会社に情報提供を頼んでみたりネット検索で探してみても、なんだかしっくりこない情報ばかり・・・

「焦らずきちんと見極めて決めなければ」との思いとは裏腹に、先の見えない展開は「この先待っても良い土地が見つからないのでは」と悲観的になりついつい焦りが募るのでは？

そんな中で、もしも希望に合う条件の物件情報出現を見落としてしまい、気付いた時には既に売れてしまったなどという事が起こればこれはもう悔やみきれません。

でもこれってままある失敗談。

そうした事態を避けるには、むやみに触手を伸ばさず、ある程度条件を絞って集中的に探索した方が物件出現時に発見の確度が増すはずだ、と探し方のコツのようなものを相談先の営業マンからも示唆されるものです。

その条件としてよく挙げられるのが「エリア」「価格」「面積」の３要素ではないでしょうか。

「分かりました。〇〇駅周辺ですね！」

「土地の予算は２０００万円以内、上限でも２３００万までに抑えたい」

「土地の広さは５０坪位は欲しいけど６０坪までは要らない」

こんなやり取りで最優先の条件を確認し合います。

この３要素はネット検索での「条件絞込み」でもよく登場する項目ですから皆さんお馴染みなはずです。

まずはこの３つ全てをクリアしなければ対象外、反対にこの条件にヒットする情報を発見した場合は、更に「地形」「道路状況」「更地or建物有り」「水道設備状況」といった細かな情報を注意深く見極め、具体的候補として相応しいか否かを判断する流れをイメージしているのではないでしょうか。

しかしながら、大きな壁はそもそも入口の３要素を揃えた物件が中々現れない事。

ネット探索でも３要素を設定し検索を掛けども該当物件は中々ヒットせず焦りが募ります。

そこで試してみたいのは果たしてこの３つの要件内で設定した対象が本当に妥当なのかどうかの再検証。

「エリアは本当にここで良い？」

「予算はこの金額が本当に妥当？」

「広さはこれ位が本当に妥当？」

当初設定した条件も、案外違った視点で検証してみると別の答えが浮上してくるいう事は実はよくある話。

それが「探索エリアの拡大」や「予算の増加」といった条件拡大に繋がり、プラス効果を得た「新条件」での探索を試みれば土地探しに新しい展開が開ける可能性も期待できます。

一方、再検証の結果、それまでの判断基準の不備に気付く可能性もあり得るでしょう。

「これが良いと思っていたが実は必ずしもそうでは無かった」

それまで是とした要件と否としてきた要件の価値判断が変化したとすれば、場合によってはそれまでの有力候補と選考除外候補の対象が入れ替わる可能性だってあります。

これも当然探索対象の変化要因になり得ます。

但しこれは単純な探索対象の拡大という事ではありませんので、影響はプラスマイナスの可能性それぞれですが、探索要件の入れ替えとは別の効果を生む事も。

判断基準の不備に気付くという事は、従来とは違う土地に対しての「新たな評価方法」を得たという事にほかなりません。

それは時に土地探し全体の精度を上げる事にも繋がるはずです。

それでは一体どんな効果が考えられるか？

今回は是非気付いておきたいもののひとつとして「土地の広さ」を挙げてみたいと思います。

⬜︎  ４０坪と５０坪はどちらが広い　　　

土地探しにあたり、どの位の広さの土地を求めるかについては、建築する建物の規模や必要とする駐車スペース、庭の空間等から必要とする敷地面積の見当をつける事でしょう。

勿論広ければ広いに越した事は有りませんが、総予算に占める土地購入費用が過大になり過ぎては十分な建物費用を割り当てられなくなってしまいますし、反対に土地費用を抑えようとコンパクトな土地になり過ぎても車は停めにくく、庭もほとんど無く室内に日も差さないなんて事にもなりかねません。

そこで一口に何坪と言ってもどの程度の広さになるのか感覚的なものがつかめない場合、実例の土地建物を見学するなどして、それを参考に「５０坪程度がちょうど良い」「４０坪だと狭いかな」と言った各人の「妥当な広さ」を求めていく事になるでしょう。

さて、突然ですがお尋ねします。

４０坪と５０坪の土地はどちらが広いでしょうか？

薮から棒に愚問ですみません。当たり前に考えれば４０坪と答える人は居ないはずです。

でもこれが、事家づくりの場面では「広さ」の持つ尺度は単なる物理的面積どおりにはいかない場合があるのです。

「どいう意味？４０坪と５０坪ならどっが広いか決まっているでしょう」

当たり前に考えればその通り、５０坪の土地の方が１０坪広いに決まっています。

しかしながら家づくりにおける敷地面積の希望はその「数値」そのものに意味合いがあるのでは無く、使い勝手や環境といった「空間」の広さ自体が求めるものの尺度ではないでしょうか。

ちょっとややこしい物言いになりましたので図解で説明いたします。

先に述べたように妥当な敷地面積を求める際、前提となるのは駐車スペース、庭の空間、日当たりと言った希望する使い勝手や環境から導き出されるはずです。

ここでその中でも最も重視したい希望が「お部屋の日当たり」であり、それを叶えるにはここまで見聞してきた実例の履歴などから「５０坪は最低でも必要」との認識で土地探しの条件付けとしてきたと仮定して下の図をご覧下さい。

左が５０坪、右が４０坪の土地に同じ大きさの建物（１階面積１７.５坪、総二階だと３５坪）を配置した図です。

前提とした土地探索の条件からすれば、両者の地積は左の５０坪なら適合しますが、右の４０坪は対象外という事に本来ならなるはずです。

ところがこの２つをよく見比べてみて下さい。

駐車スペースの使い回しや庭の広さの点では想定どおり５０坪の方に軍配が上がりますが、この場合の最重要ポイントとした日当たりはどうでしょう？

５０坪土地の庭先が３.２Mなのに対して４０坪土地では４.７Mとこちらの方が１. ５M広くなっている事が確認できます。

ということは、隣接建物の条件などが同じであった場合４０坪土地の方がむしろ日当たりは良好な環境が期待できるという事。

本来手堅く見極める為の条件付けとしたはずの見立てが全く逆に作用してしまった例ですが、今回前提とした日当たり重視の条件設定に限らず、実はこうした話は珍しくはありません。

同じ面積の土地であっても間口と奥行きの寸法、土地の形、隣接道路や建物の状態によって面積の大小が必ずしも直接的効用に比例してくる訳では無いのです。

このあたりのコツを心得ておくと土地探しに置いて２つの面で意味を持ちます。

一つは探索条件の範囲を想定よりも拡大出来る可能性です。

「こんなに狭い土地はちょっと・・・」と表面的数字で検討対象から外していた土地情報もきちんと検証してみると候補の範疇に入ってくる可能性があります。

二つ目は本来候補として相応しくない物件を見極める事ができます。

「この坪数だから間取りも自由に作れるだろう」と考え話を進めてみたものの、しっくりとした案が作れないというケースはよく見られます。こうした選択の誤りも地積の数字に予断を持たずに観察するコツを掴んでおく事で回避出来るでしょう。

土地面積の数値のみに左右されず実用性の検証を怠らない。

これが土地探しで物件を見極める大切なコツである事を心得ておきたいものです。

パートナーズライフプランニング の「マイホーム購入サポート」コンサルティングは皆様の土地探しもお手伝いいたします。

土地探索の条件設定、物件情報の評価方法、不動産会社との交渉と土地探しの全てをサポートし、皆様の不安を解消致します。

勿論土地探しだけでは無く、住宅ローン始めとした住宅資金設計、皆さんの生活にマッチし土地を有効活用した間取り案の作成、最良のハウスメーカー選びと、家づくりをトータルサポートする住宅購入相談窓口です。

初回ご相談は無料となっております。

お気軽にお問い合わせください。

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新築しようにも土地の準備が無ければ土地探しから始めねばなりません。

利便性や環境は勿論、住宅ローン返済も意識しながら、希望の間取りを叶えるにはどの位の広さが必要かも考えながら、ネット情報とにらめっこしている方はいませんか。

マイホーム計画を進める多くの方々にとって、この土地探しのパートは高いハードルに感じているかもしれません。

何しろ理想の物件が見つからない・・・

こんな悩みを抱えて日々ネット検索を続けているのではないでしょうか。

勿論コレはネット検索に限った話では無く、不動産会社やハウスメーカーに相談し土地探しの依頼はしたものの希望した条件の物件情報は「待てど暮らせど出てこない」という点では大差は無く、「やっぱり自分で探さなくちゃ」と再びネット検索に戻る・・・これではほとほと疲れてしまいます。

でも、そんな土地探しワーキングを続けていると「コレは！」とピンと来る売り物件情報が目に飛び込んできた経験はないでしょうか？

「エリアもバッチリ！価格も完全に予算内！土地面積もこれ位なら大丈夫かな！」

正にこれだ！！急げ！！！

と早速不動産会社に問い合わせ物件説明の資料請求を済ませ、手元に届いた説明資料を目にすると・・・

「エッ！」

道路狭すぎ。オマケに古い建物があるし道路と落差が大きく解体や土留め工事が必要・・・

敷地条件の悪さにガッカリ落ち込み、疲れがドッと出てしまう。

こんな経験談のある方は少なくないのではありませんか。

情報の読み込みがちょっと足らず徒労に終わってしまったという事ですね。

ネット検索をする際、何らかの条件を付けマトを絞って探していく事と思いますが、ここでの条件に上がりやすいのは「エリア」「価格帯」「面積」といった項目が主でしょう。

ところがこの三つの条件を満たすだけでも目当ての情報が見つからず焦りがで始めた頃に「これら全てがクリア」なんていう物件が登場すると、慌てて飛びついてしまうのが人情です。

その結果こんな形で一喜一憂していたのでは本当に疲れてしまいますし、いざという時に冷静な判断にも支障を及ぼしかねません。

でも良く目を通してみて下さい。

ネット掲載の情報にはエリア、価格、面積以外にも物件概要の情報が色々と掲示されているはずです。

先の３つに比べると聞きなれない用語や扱い方が解らない事項があるかもしれませんが、個々の読みこなしのコツを心得ていれば読解の精度がグンと増してきます。

それにはまず始めに押さえておきたい物件概要の見方のポイントを整理しておく必要がありますね。

＜道路状況＞

土地情報を評価する時、真っ先に確認したいのが道路状況です。

皆さん道路の接する向き（南道路・北道路・角地など）は注意を払うと思いますが、それに加えて確認したいのが道路の幅員です。

幅４M以上の道路に接していなければ建物は建築出来ません。

これに満たない場合は自らの敷地を要件を満たすラインまで後退させねばならず、その分の有効敷地面積が削られてしまうと共に、この後退手続き自体にも費用が発生してしまいます。

また、４Mを超えていても４Mギリギリでは日常生活において自家用車のすれ違いや車庫入れに苦労する場合も出てくるかも。

他にも公道と私道の違いも検討過程で大切なのですが、まずは最低限でも道路幅員はまずは押さえておきたい情報です。

＜土地の形＞

次に確認したいのが土地の形。

例えば６０坪の土地でも正方形もあれば長方形もあれば台形の土地もあります。

また長方形といっても横長、縦長、極端な長方形と土地の形は様々です。

当然土地形状によっては間取りに影響してくる場合もあるでしょうから、あまりクセのある場合は考えものです。

反対に間取りとピタリとハマれば「ちょっと小さ過ぎないかな？」と不安に思える土地も意外に有効活用出来たりするもの。

その意味で土地の面積だけに捉われず土地形状を知っておきたいのですが、ネット情報には寸法図が合わせて掲載されている場合もありますが、未掲載の場合はこれの確認が出来ません。

そんな時には「道路との接面」記載があれば手掛かりになります。

仮に１４０㎡の地積で接面が２０Mであったとすれば奥行きは１４０÷２０で７Mしかない可能性がありますね。

これではちょっとプランニングが苦労するかもしれません。

こんな感じで読み取っておきたい情報です。

＜隣地高低差／古屋有り＞

売地の状態は全てが平坦な更地の状態とは限りません。

特に道路や隣地との間に大きな高低差が生じていたり、宅地内に老朽化した古い家屋が残されている様な売り物件は結構な頻度で出現します。

これらが全て敬遠材料に値するものでは有りませんが、土地購入後皆さん自身で新築をするにあたり、これらを整備する費用が土地購入費に加えて生じてしまいます。

隣地との間に高低差が有る場合は土留め工事の費用や、一見すると既に土留めが成されていたとしても石垣積み等不安定な状態の場合は新設が必要な場合もあり、この場合は既存物の撤去費用も加算されます。

古家が宅内に残されている場合はこれの解体工事を行い更地に戻してからでなければ新築工事を始めることとなるでしょう。

一見すると予算内と思った土地情報も、よくよく調べた結果今上げたような費用が別途必要な場合、これらの費用を加算すると大きく予算オーバーしてしまい検討対象として相応しくなかった、等という事はよくありがちな話です。

＜懸念材料＞

売地の中には余り人が好感を持たない履歴の土地も含まれている事があります。

かつてその地で事件事故が発生した場合などです。

気にされない方はそれで良いのですが、一般的にはその様な物件は敬遠される方が大勢でしょう。

その様な物件は「心理的瑕疵あり」として表示されます。

好立地に相場よりかなり安価な物件であった場合こうしたものに該当していないか概要欄をチェックしておきましょう。

＜写真の見方＞

ネット検索で不動産情報サイトを検索すると物件概要の説明に加えて写真や敷地図が掲載されているものが多く見られます。

専門用語の解説だけではよく分からなくても、売地の写真に目を通せばどんな環境なのかイメージし易いのはありがたいですね。

でもこの写真の見方、ちょっとコツがあるんです。

売地の周囲すべてが環境バッチリという土地はそう多くは有りません。

一つの土地の中でもここの部分、あそこの部分とフォーカスして見ると、断片的に良し悪し混在している物件はよくあるものです。

売り手とすれば、そうした物件のネガティブな部分は余り見せたく有りませんから、そうした部分を避けたアングルの写真が掲載されがち。

現地に行ってみたら写真では判らなかったネガティブ要素にビックリ！なんて事もよく起こるものです。

掲載写真の読み取り方ってちょっとコツがあるんです。

同じ物件の写真が多数掲載されているのに妙に同じ様なアングルばかりであったり、その土地の写真は殆ど無く近隣施設の画像ばかりが掲載されている場合は、結構こうしたケースが多いもの。

注意深く物件概要を読み解くべきサインとも言えるのですが、これはちょっと経験が必要かな・・・

マイホーム計画が持ち上がり「まずは土地情報を」となると、ついつい慌てて動きまわりボツ情報に振り回され疲労が蓄積してしまうものです。

結果、土地探しに欠かせないいざという時の動きの迅速さと焦らず冷静な探索が損なわれては良い結果をもたらしません。

入口での見切りのコツを覚えるともっと楽に土地探しに取り組めるのではないでしょうか。

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でも慌てて相応しくない物件に手を出し失敗しては大変。

焦らず良い土地を見つけたいものです。

パートナーズライフプランニングはそんな皆さんの土地探しもサポートいたしますのでお気軽にご相談ください。

ところで仙台で土地探しをする方は元々仙台出身の方々だけでは無く、他地域から仙台へお仕事での赴任等がきっかけとなりここでマイホームを構える方も数多くいます。

住んでみたら良い街だったので仙台に腰を落ち着けようか、という事なのでしょう。

これまで私にご相談を寄せて頂いた方々も元々仙台在住、他地域出身と双方の方々がいらっしゃいますが、後者の方は特に東北の他県から仙台に定住する方が多い様な印象に感じていました。

しかしながら感覚的なものなので定かでは無く「果たしてどの地域出身の方が多いのだろう」と漠然と思う事が時々あります。

「最近ここの県出身の方多いな」等とたまたま感じる事はあるのですが、あくまでも感覚的なものに過ぎず、かといってこれに該当する公的統計は見当たらない中でちょっと面白い統計を見つけました。

仙台市への転入者がどの地域から転出して来たかを示した統計です。

直接的に住宅取得という事では無く、賃貸アパートやマンションへの転入者も含めた数値ではありますが、仙台との移動が盛んな地域を知る手掛かりになり興味深い内容でしたのでご紹介してみたいと思います。

ちょっとローカルな話題ですがお付き合い下さい。

その前に全国での仙台市の位置付けを人口の面で確認しておきましょう。

国勢調査に基づいた令和２年１０月１日における主要都市の人口を比較してみると仙台市は１０９万人で、東京都区部の９７４万人４は勿論、横浜市３７７万人、大阪市２７５万人、名古屋市２３２万人、札幌市１９７万人、福岡市１６１万人には及びませんが、千葉市９７万人、広島市１２０万人、北九州市９３万人といった都市がほぼ同規模の人口であり、県庁所在地では全国で１１番目の人口規模となっております。

やはり結構大きな街なのですね。

因みに東北で仙台に次ぐ規模はいわき市３３万人、郡山市３２万人ですので、東北ではその人口規模で仙台市が抜きん出ているのがわかります。

さて、次は本題の仙台市への転入者動向です。

令和２年にどの地域から仙台へ転入して来たか、主だった転入前居住地域別の人数は以下の通りです。

仙台市都市圏：　５４１８人

その他宮城県：　３４５５人

東北他県　　：　８８７７人

関東　　　　：１４８７９人

中部　　　　：　２３２３人

近畿　　　　：　１８２２人

仙台市都市圏とは塩釜・多賀城・松島・七ヶ浜・利府・富谷・大和・大郷・大衡・名取・岩沼・亘理・山元といった経済圏の近い仙台市周辺部の市町村を指します。

この結果、皆さんのイメージと比較してみるといかがでしょうか？

私が感覚的に抱いていた東北他県からの転入よりも関東からの転入者が大幅に上回っているのがわかります。

東北他県からの転入者は宮城県内仙台市外からの人数とほぼ同数です。

勿論この統計値はマイホーム購入者の値ではありませんので直接的に両者は一致しませんが、仙台市外から賃貸アパートへ転居しその後にマイホーム購入といった様に、それまでの経過をたどってみれば無関係ということは無さそうな気がします。

もし、この結果が仙台でマイホーム購入をする方々に関東出身の方々が多いという事が当てはまると仮定するならば、昨今の土地相場に対しても「高い！」とは口にしながらも高値方向にややオーバーシュート気味の土地価格にも積極的動きを示す方が一定数見受けられるの事も関係があるのかもしれません。

首都圏の土地相場と比較すれば仙台の水準は、まだ手の出せる範囲に感じるからかもしれないと想像するのは飛躍しすぎでしょうか。

今回は「仙台に住まい始めた方はどの街から？」と題して私の日頃感じていたクエスチョンの手掛かりになるかもしれない統計話にお付き合いいただきました。

また、面白い統計を見つけたらコラムでご紹介してみます。

出典：総務省令和２年国勢調査、仙台市HP地域間人口移動

近隣環境等着目点は多々ある中で次は敷地形状の情報に注目したいもの。

新築注文住宅の間取りづくりは当然敷地形状の中に収めた案でならねばなりませんし、道路や隣地との高低差の具合によっては間取り上の制約になり得たり、土留工事等コスト増に関わってくる場合もあるからです。

入手した土地情報のエリア、価格、面積が希望通りだとしても土地形状が噛み合わなければ、肝心の建物が希望通りに建築出来る見込みに不透明さが生じたり、土地購入価格から更に余計なコストが上乗せされ予算が狂う恐れもあり、この様な土地では検討対象として相応しい物件とは言えなくなるかもしれません。

そういった意味で敷地形状に関する事柄は、重要な要素ではあると共に外形的な既定のものなので本来なら容易に把握できそうな情報と考えられます。

ところが皆さんが入手した売地の物件資料には敷地面積や価格は必ず記載されているものの、敷地寸法は不記載なものも多く、ましてや隣地や道路との高低差まで記載されている資料は数少ないのが現状です。

かといってまだ関心を寄せた程度の段階でハウスメーカーや不動産会社にこれらの資料提供をお願いすると、「買いき満々」と思われ強く売り込みを掛けられるのも困った話です。

それなら「取り敢えず」と、まずは皆さん自身で土地見学に行こうという方も多いのではないでしょうか。

また、たまたま運転中に通りすがりで気になる「売地」の看板を見つける事もあるかもしれませんね。

そんな時に目の前の売地のどこを見れば良いのか？

いざ現地に立つと、案外どこをチェックすべきか迷ってしまうものです。

道路からその土地を眺めて何となく分かった様な分からない様な中途半端な感覚に包まれるのではないでしょうか。

そんな時、押さえるべきチェックポイントとして、敷地寸法が把握できていないのであればそれをまず真っ先に調べたいのです。

でも、いざそれを調べようという時、こんな事で慌てたりするかも・・・

「土地を測れる程の長さのメジャーを持っていない」

一般的に家庭用に持ち合わせているメジャーはせいぜい長さ２M～５M程度のものが多いのではないでしょうか？

一方で土地測量といえば十数メートルから場合によっては二十メートルくらいの長さを測る事になります。

こうなるとご家庭常備でのメジャーでは何度も何度も当てながら測らねばならず結構大変な作業になってしまいます。

また、敷地の奥行きとなると勝手に他人の土地に入る事にも躊躇してしまいます。

そもそも、定規はあるけどメジャーの持ち合わせが無い方、たまたま通りすがりで発見した土地を検分する場合に手元に持ち合わせていない場合もあるでしょう。

そこで覚えておくと便利なのが土地寸法の簡易読み取り術です。

⬜︎ どこにでもあるコレの寸法は？　　　　

メジャー無しでも簡単に簡易測量するにはどこにでもあるコレを使うと便利。

さて、何でしょうか？

答えは側溝のフタとブロック塀です。

これらは殆どが規格品。

つまりこれらの寸法が分かっていれば物差し代わりになりそうです。

それともう一つ、皆さんの身体寸法も同様に各部位の寸法をあらかじめ覚えておくと意外と役立つものです。

それではこれらのサイズを手掛かりにした簡易測量術をご紹介しましょう。

まずは側溝のフタから。

道路と敷地の境にはフタのかかった側溝が施されている土地が多くみられます。

この側溝は雨水を流す為のものが主であり、道路に溜まった雨水や沿道各宅地の雨樋や宅内の雨水もここに集まります。

そしてその側溝には多くの場合転落防止のフタが掛けられているのですが、このフタのサイズの多数は規格品になっており５０センチサイズのものが主流です。

つまり、敷地に沿って道路脇の側溝のフタの数を数えれば、道路に対しての間口が分かるという事になりますね。

例えば３０枚であれば３０枚 × ０.５Mで１５Mということが分かりますね。

流通している土地情報は少なくとも敷地面積は表示されているはずなので、外形が台形や三角形などの変形地でないかぎり、一辺が分かれば割り算し道路に対しての奥行きも概ね推測できます。

もちろん正確な測量ではありませんから、この方法はザックリとした土地寸法の把握までになりますが、単なる土地面積だけの情報よりは、具体的な敷地の活用法がイメージできるはずです。

次はブロック塀を見てみましょう。

先に挙げた側溝のフタが一番使いやすいはずですが、敷地境界に側溝の無い道路や道路との接面が歩道になっていると同様に側溝が無いケースがあります。

そんな時はブロック塀を手掛かりにして計るのです。

コンクリートブロックはいわゆる「塀」として設置しているお宅は昨今少数派ですが、フェンスの土台や土留めとして１段～３段程度施されているものはよく目撃することでしょう。

ギザギザのリブ付き化粧ブロックの場合もあるでしょう。

道路間口面が難しければ隣地との境界面にこのようなコンクリートブロックが設置されていないか探してみるのです。

なぜならこのコンクリートブロックも殆どの場合規格品であり、積まれている正面から見た寸法は幅４０㎝× 高さ２０㎝となっているので、その個数を数えれば先程の側溝と同じように計算が成り立ちます。

例えば４０個並んでいれば４０個 × ０.４Mで１６Mとなり、後は先程同様に面積から割り算すればもう一辺の概ねの寸法も推測できます。

さて、これで目の前の土地寸法は資料が備わらずとも概ねのところは把握できたはずです。

加えて欲しいのが敷地の高低差。

これには皆さんの身体を使ってみましょう。

とはいうものの身長始め身体のサイズは個人差がありますので、予め準備が必要です。

例えば、自分のヒザまでの高さは５０㎝、おへそまでなら１Mといったように要所要所のサイズを記憶しておきます。

そうすれば、「道路と高低差があるな」と思えば「ヒザの高さくらいだから５０㎝程度だな」といったように概ねの状態が把握できますね。

また、この計測は間取りの打ち合わせに進んだ段でも役に立ち、プランナーから

「この棚のレベルは１２０㎝くらいで良いですか？」

等と投げかけがあった場合も、「胸の高さ位か」とイメージがしやすくなりますね。

土地探しだけで無く家づくりを通して役立つ場面が出てまいりますので、是非チェックしておくことをお勧めいたします。

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でも、ネット検索してもハウスメーカーや不動産会社に土地探しを相談しても一向に見つからない。

「ずっと見つからないかも」などと焦りや不安な気持ちも湧いてくるかもしれませんし、そんな状態が長く続けばやがて「もう土地探しに疲れた・・・」と家づくり自体が苦痛に感じてしまうかもしれません。

こんな悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか？

建物は中古住宅や建売住宅は別として新築注文住宅であれば「在庫」という概念がありませんが、土地はあくまでも在庫として不動産市場に存在するものの中から選ぶより他にありません。

それが見当たらなければ意中の物件が現れるのを待ち続けるしかないのですが、それも長期化するとストレスで疲れを感じてしまうのも無理はありません。

ましてや「これは良さそうだ！」と問い合わせてみたら実は崖地や狭小地など課題山積物件であったり、物件には問題なくても「もう決まっちゃいました」という答えが返って来ようものならばドッと疲れも増してしまいます。

なんとかして膠着状態に終止符を打ちたいところです。

でも意気込みだけでは事態は解決しません。一日中ネット情報検索に噛り付いても疲れがより増してしまうだけでしょう。

何らかの策を考えたいですね。

でも、無い物は無いのにどうやって？

勿論ここが難しいところですが、冷静に振り返ってみると探している対象の物件は小まめにチェックしていても、対象外とした物件は視界の中に入れていない状態ではありませんか？

対象と非対象の線引きはエリア、金額、利便性など皆さん個々の選択基準があるでしょうが、いずれにしてもその基準に当てはまる物件以外には関心が向けられていないのではないでしょうか。

希望の物件が見つからないとは言っても、市中全てを見回せば相当数の物件情報が流通しているのです。

もしこの中に候補になり得る物件が隠れているとしたら・・・・。

かといってこれら全てに目配りしていく事はその労力からいっても現実的とは言えませんが、新たな選考基準が設けられ、それに沿った土地探しを実施出来るのであれば話は違ってきます。

ただただ打つ手無しという状態よりは試してみる価値はあるのではないでしょうか。

問題は新たな選考基準の設定です。

以前のコラム記事でもこうした場合に思い切って「第一候補」を外してみる事を試すオススメをしました。

→仙台で土地探しに苦戦している皆さんにアドバイス

情報不足の一番のネックが第一候補の要件かもしれずそこを切り口にしてみるのです。

殆どの皆さんが第一候補の条件として「探索のエリア」を挙げますが、それは同時期に土地探しをしている人々に共通した普遍的状態です。つまり過当競争状態が物件探索を困難にしていると考えられるのであれば、敢えてそれを外し他の魅力的価値のある土地を探すのも一つの方法ではないかと言う事です。

しかしながら、どうしてもそこは譲れない事情のある方もいる事でしょう。

そこでもう一段試してみたい選考基準の見直し策として、現状の固定化された土地探し要件が本当に相応しいのかを点検してみてはいかがでしょうか。

具体的には、資金計画と間取り含む企画案の再考です。

⬜︎ 資金計画の再考　　　　　　　　

まず資金計画ですが、住宅ローンの返済計画や自己資金の捻出額から計算した何らかの予算案が手元に有り、その条件に見合った土地情報を求めふるいにかけているのではないでしょうか。

その予算案が適正なのかもう一度見直してみるのです。

私へのマイホーム購入コンサルティングでも、それ以前に何らかの資金計画を立てた上でのご相談のケースは多いのですが基本的に資金設計は一からやり直します。

そうすると予算案が妥当額をオーバーしている方、逆にもう少し上積みが可能な方が大半であり、別な言い方をしますと殆どの方々の予算案に再考の余地があると言う事です。

ここで何を持って皆さんが立てられた予算案が過剰過少と評価できるかというと、住宅ローン返済額以外の家計支出の状態確認がポイントになります。

多くの方が現状の家計支出をベースに「この位なら大丈夫だろう」と言う額を住宅ローン返済額に割り当てているのではないでしょうか。

しかし、現状の家計支出が適正状態であれば勿論それで良いのですが、もし改善の余地があるとしたらどうでしょう？

それを基とした住宅ローンの返済額の妥当性も危ぶまれてしまいます。

ここでオススメしたいのが「ライフプランニング」です。

特に将来的に支出弾力性の無い固定費の検証と構築がこれによって可能となります。

詳しくはコチラ→住宅購入時ライフプランや家計設計を相談するメリットとは？

このライフプランニングを通じて家計を修正し隙間を発見できるケースは実に多く、その隙間を上手に利用すればマイホーム計画の予算額拡充を計れる可能性も出てきます。

予算が拡充できた場合は土地探索のレンジが広がる事を意味します。

⬜︎ 間取り企画案の再考　　　　　　　　

次に考えてみたいのは間取り企画案の再考です。

通常、間取りとは建築する土地の特性に合わせて企画すべきものです。

つまり土地探しの段階で間取り案が完成していると言うことは本来ならあり得ません。

しかしながら、間取り図は完成していないものの、「この位の部屋数、広さ」「こんな感じのデザイン」「こんな設備が欲しい」等といったような基本構想を暖める準備までは進めている事もあるでしょう。

且つ、その構想に即した家がどの位の建築価格になるのか事前にハウスメーカーに相談し情報を得られれば、総予算額から建築価格を差し引けば土地購入費用に割り当てられる額の目安が付けられますし、価格以外の敷地面積といった様な必要条件の的を絞る事にも役立ちそうです。

その反面、計画全体に隙間が無くなってしまい、その目論見にピタリと合った物件以外は検討対象外としてふるいにかけられ、結果として探索レンジはタイトになりがちなのが課題といえるでしょう。

「ここのエリアに面積は〇〇坪前後の南道路で価格は△△△△万円以内」

条件がタイトになればなるほど、自ずと希望と物件の適合性もタイトになり、結果的に対象条件の窮屈さが有力情報発見に至らない遠因になっているケースも意外と多いものです。

そこで試してみたいのが部屋数、広さ、駐車スペース、デザイン、設備等々基本構想の再検討です。

例えば再検討により建物のコンパクト化に繋がった場合、建築コストを抑えるだけで無く敷地の必要面積もコンパクト化出来るかもしれません。

これにより対象となる土地の坪単価幅が広くなると共に、小さ過ぎて対象外としていた物件が候補に浮上してくる可能性もあるでしょう。

建物に関わる構想をもう一度点検し直してみるのです。

⬜︎ 新たな条件で再探索　　　　　　　　　

さて、新たな土地探索の条件設定が終わりました。

これまで疲労が溜まる一方だったネット検索での情報探索でも、今まで手を付けていなかった領域を視野に入れる事で雰囲気も変わってくればシメたものです。

待ちの姿勢で時間を無為に経過してしまっている皆さん、焦りと疲労で土地探しが苦痛になってしまっている皆さん、無駄な作業と言わず、まずは試してみてはいかがでしょうか？

気分転換にもなるかもしれませんよ。

但し、ちょっと大変なのがライフプランニングを交えた資金計画と新たな企画案のまとめをどうすれば良いのかの具体策かもしれません。

そんな不安解決に住宅コンサルタントへの相談はいかがですか。

パートナーズライフプランニング の「マイホーム購入サポート」コンサルティングは売り手である住宅営業マンとは違い、専門家の視点でライフプランを踏まえた予算案作成、見逃しのない土地探索のコツ、目からウロコの間取りづくり、後悔しないハウスメーカー選びと皆さんの家づくりをトータルサポート。

勿論、今回のテーマである土地探しの為の計画案の整理にもお役立ていただけます。

初回ご相談は無料となっておりますので、その違いを確かめてみませんか。

お気軽にお問い合わせください。

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土地購入に向け売地探しをしていると、あまりに高い土地価格や坪単価に思わずため息が…

オマケにお値段は高い土地なのに広さは小さな狭小地。

家を建てるには、まず土地を買わねばならないものの、高くて小さくてとネガティブワードのダブルパンチ。

「こんなに小さな土地に希望の家が建つのかな？」

「狭小土地にこんな高い予算を割くべき？」

「坪単価も、土地価格も高すぎ！」

土地購入の悩みあるあるですね。

例えば住宅購入コンサルタントである私の拠点、仙台近郊で土地を買うとなると、平成初期には平均６０～７０坪台が主流だった住宅用地販売も、いつしか５０坪代が当たり前になり、近年は３０坪台の小さな土地物件も目立つ様になりました。

ひとつひとつの土地物件の売値や坪単価もここ１０年で随分と高くなり、手頃感のあるものを探そうとすると中々見つからずめげてしまいそうですね。

（東京はじめ大都市圏とは狭小土地、坪単価の高い安いの尺度も違うでしょうが）

そんな苦労を重ねながらも「これは！！」とピンとくる物件に出会えれば飛びつきたくなるのが心情。

でも・・・

そんな時に見落としてはいけないポイントをご存知ですか？

着目点は売値や坪単価、土地の大きい小さいだけではないのですよ。

今回は狭小土地購入の際、覚えておきたい注意点のお話です。

土地は小さく、坪単価は高く

エリアと広さが理想的な土地情報は全く無いわけではないけど、販売価格が高すぎて予算オーバー…

何といっても

ビックリするほどお高い坪単価！

それが相場なら広い土地を買うなんてムリムリ

小さい土地でガマンガマン

近年の傾向は先にも触れたとおり。

「ひょっとしたら掘り出し物が見つかるかも？」

こんな淡い期待を抱きながらも、現実は中々思う様にはいきません。

それにしても最近の土地物件は

やたらと小さい土地ばかり。

ひとくちに狭小土地といっても、家づくりで希望の間取りを実現しようとするなら土地は５０坪～６０坪くらいあると２階建ての一戸建てには手頃な広さです。

勿論、地域的な傾向の違いもありますが…

もちろん土地の広さがこれを下回ったとしても、建物を３階建てにするなどの対応策もアリです。

でも建築コストは２階建ての家と比較しかなり割高。

その分、土地が小さいのだから総額は面積がコンパクトな分だけ安く納まっても良さそうですが、むしろ高い坪単価で結局予算オーバー…

中々上手くいきません。

それにしても本来なら制約のある狭小な土地なのに、

坪単価がむしろ広い土地よりも割高に感じるのはなぜでしょうか？

実は住宅用地コンパクト化と高価な坪単価の流れは次の様に理解すると納得がいくはず。

同等な土地条件の８０坪と６０坪、２宅地の比較で解説しましょう。

この両者を比較した場合、

８０坪と６０坪の土地購入の比較では、その価格に６００万円の開きがあります。

確かに２０坪分の広さは生活環境としては魅力的ですが、何しろ予算的にも６００万円もの開きがあれば「何もそこまでの広さはなくても」と、購入をためらってしまいそうですね。

これは反対に売り手の側からみれば、８０坪は売りにくい土地ということ。

それならば売り手側としては価格を少し抑え、坪単価の割安感を武器に販売するという方法も考えられるでしょう

しかしながら、それでは肝心の儲けが減ってしまいます。

尚且つそれでも６０坪の土地よりは売値は高くせざるを得ませんから、果たして確実に売れるかどうかの不安は完全に払拭できません。

そこでその土地を小さく分割して売ろうと言うアイデアが浮上します。

８０坪を２宅地に分けて販売するのです。

２区画合わせた売値は２４００万円と値下げをせずとも、

今度は逆に１区画あたりの価格が６０坪の土地より６００万円も安くなりました。

２区画合わせた売値も同じです。

するとこんな考えがひらめきます。

「それなら何もそんなに安く売らず、もう少し高い価格でも売れそう」

「仮に１区あたり１００万円高く設定しても売れるのでは？」

こんなソロバン勘定が・・・

小さく切り刻む事で利益が増すのですから、ちょっとした錬金術です。

このスキームが成功事例となると市場全体が右ならえし、住宅用地の狭小地化と割高な坪単価設定の流れがセットで出来上がる。

これが昨今の住宅用地トレンドの背景にあると言えるのではないでしょうか。

小さい土地で起こりがちな注意点

さて、その様な経緯から面積が小さく、坪単価が高い土地が目立つ理由はわかりました。

でも市場全体がそこに向かってしまっている以上、それを受け入れ土地購入するしか無いという考え方も一方であります。

但し、前述の通り住宅用地の狭小地化は、土地を小さくする家づくりそのものへのメリットというよりも、あくまでも売り手の事情に端を発しています。

直接的動機は決して買い手本意とは言えません。

それ故に、注意を払わないと色々厄介な課題を抱える売り物件も散見されます。

それでは狭小な土地を購入する際には要チェックすべきポイントを３つご紹介しましょう。

 ① 要注意な建築法規

土地購入を終えれば全てが完了ではなく、新築一戸建ての家づくりはむしろそこからが本番です。

いよいよ間取りづくりに本腰がはいります。

どんなアイデアを実現しようかワクワクしてきますね。

でもこの間取りづくり、希望をカタチにするだけでは無く建築法規をクリアしていなければならない事は皆さんご存知なはず。

特に今回のテーマである狭小な土地ほど、間取りなどの企画が建築法規の制約を受けやすくなる点には注意が必要です。

「小さくてもOK」と土地は購入したものの、思い描いた住まいが実現出来ない事を購入後に初めて知る様では大変です。

特に注意すべき法規を２つ押さえておきましょう。

　１.建ぺい率、容積率

建築する敷地面積に対する各建物面積の割合が建ぺい率、容積率です。

例えば建築面積５０％、容積率８０％、土地面積４０坪であれば建物上限は以下の様になります。

土地が小さいという事は、建物有効面積の制限が厳しくなる事を意味します。

特に平屋建ての場合の建ぺい率、２階建て以上の場合の容積率には注意が必要。

きちんと敷地内に収まっていても、これらの上限を超えた間取りは建築できません。

イメージしていた間取りに大きく制約がかかるのならば、土地購入の検討にも影響を与えるかもしれませんね。

　２.斜線制限

これも、狭小地で間取りを企画する際、大きな制約事になりやすい注意すべき建築法規です。

斜線制限とは隣地境界や道路境界線からの距離と建築する建物の高さの関係に関する規制であり、要約すると次の様なあらましです。

むやみな隣地や道路への接近や過度な高さの建物を建てた場合、隣地の所有者は日照、通風の環境を脅かされる可能性も考えられますね。

この様な事を未然に防ぐ為に建物離れと高さの関係式を定めたものが斜線制限です。

道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限といったものに分類され、建ぺい率、容積率同様に敷地を越境していなくても、建物が一部でも算出した斜線を超えない様に間取りを企画せねばなりません。

今回はこれら斜線制限の詳細は省略致しますが、小さな土地では思わぬところで落とし穴になりやすいので覚えておきたい建築法規です。

 ② 間取りが難しい地形

さて狭小地と建築法規の関わりが間取り企画に与える注意点はお分かりいただけましたか。

狭小地の間取り企画に関しては法規以外にも注意すべきポイントがあります。

それは地形の問題です。

地形とは土地の形ですが、多くの方がイメージする様な三角形や台形の様な変形地ばかりが問題ではありません。

四角形でも注意すべき土地があるのです。

それは土地の間口。

ここでいう間口とは「道路から見た奥行き」「道路に面した幅」「南北方向」「東西方向」あらゆる土地の形の状態で、短か手方向の寸法を指します。

単に正方形に近い方が地形が良い土地という話ではありません。

この寸法が一定数値を下回ると、間取りづくりで非常に難儀する可能性が高まります。

ここでは結論だけ申しましょう。

前述の建築法規をクリアした後の状態で、土地間口に合わせた建物間口が

５.４６メートル以上確保できないと（尺寸モジュールの場合）

間取りづくりは思う様にすすまなくなる可能性大です。

勿論１００％無理という訳ではありませんがかなりの制約ごとになるのは事実。

土地購入の前ならば何もすすんでその様な土地を選ばない方が万全では？

この寸法を覚えておくと転ばぬ先の杖になるかもしれませんよ。

 ③ 権利関係が将来面倒かも？

小さな土地購入注意点の最後は権利関係です。

不動産取引は権利関係の状態次第では、無用なトラブルに発展する事も起きる可能性があります。

但しこうした事柄は、業者に義務付けられ契約締結前に書面をもって説明する重要事項説明で知る事ができますので、「うっかり知らずに…」と言う事には通常ならないはず。

誰でも無用なトラブルには巻き込まれたたくありませんね。

しかしながら、一見すると何の懸念も感じなかったのに、後々思わぬ面倒のタネになるかもしれない権利関係の注意すべきポイントがある事をご存知ですか？

これは今回テーマとしている、小さな土地分譲で見られるケースが特に多いので取り上げてみたいと思います。

それは次の様なものです。

土地分譲にあたり、１区画あたりを小さく刻む事で坪単価は高値になり、土地販売業者は好んでこの様な分譲方法を採るメカニズムは先に述べました。

但し、ただ単に面積の帳尻合わせに専念すれば良いというワケではなく、あくまでも分割後の各区画が建築法規を満たせる状態での区割りが必須です。

ここで時に販売業者の頭を悩ませるのが「接道」の問題です。

通常、建物を建築する敷地は、法的要件を満たした道路に最低２メートル接していなければなりません。

しかしパズルの様に、分割を細かにすればするほど接道が厳しい区画が出てくる事があります。

更に最低２メートル接していれば法的にはOKとはいえ、実際にその寸法では車の出入りはままならず、売地としては敬遠対象になってしまうでしょう。

そんな場合の解消策としてよく採られる策が「共有地」です。

いわゆる通路部分を複数区画の所有者で持ち合う、もしくは一見すると普通の一本の通路が、権利上は何本かに分割されており、それらを通行する複数の所有者が個々に所有しているという構図です。

これらは法的には何も問題はありません。

建物を建築する上でこの共有地部分が支障を及ぼす事も通常の一般住宅ではありません。

しかし、こんな懸念が考えられるのです。

まず、この共有地の通路部分は道路ではありません。

ましてや公道ではありません。

単なる通路の形をした私有地です。

当然後々の維持管理は所有者各人に委ねられます。

そこで考えてみましょう。

「もし将来的に他の所有者との関係が円満にいかなかくなったら」

勿論「タラレバ」の範疇のリスクではあります。

こうしたリスクへの懸念や解釈は人それぞれではあるでしょう。

但しこうした将来への懸念材料をリスク視するならば、土地購入時点で知っておかねばなりません。

その上での判断が間違いないのではないでしょうか。

狭小土地購入で後悔しない為に

さてここまで土地購入の際、昨今の土地販売のトレンドとでも言えそうな小さな住宅用地の検討の注意点について取り上げてまいりました。

目にする物件目にする物件、高い坪単価と小さな土地面積のセットが当たり前になってくると、土地の広さや価格の高い安いの感覚も自然とそれに慣らされ、当たり前に思えてくるかもしれません。

しかしながら住宅用地の一般的尺度で見れば、土地は小さくなるほど色々と制約事が出やすい事は事実。

そうした中、周囲の高値物件の坪単価と比べ少しでも割安感があったり、物件情報の少なさに焦りを感じていたりすると、今回取り上げた様な課題が潜む土地にも強い興味を持ってしまうものです。

ましてや売り手の不動産業者からも
「先に買い手がついたらそちらが優先です」

「少々狭いですけど予算に合う滅多にない物件ですから・・・」

「間取りは土地を決めた後にジックリ打ち合わせしましょう」

などと急かされればなおさらです。

土地購入の流れは通常建物に先んじて行われます。

土地購入手続きを終えたものの、土地の狭さが想像以上に影響し「思い通りの間取りが出来ない」と気付いては後悔を残してしまいます。

そんな時、ぜひお勧めしたいのが、土地の広さや、坪単価もしくは売値の高い安いといった表面スペックで判断せず、候補に上がったその土地で建物の間取り案を作ってみる事です。

その上で土地購入の可否を判断します。

完全な状態まで完成せずとも、どのくらいのスペックの建物が実現可能なのかが見えてくれば、かなりの安心材料になるでしょう。

「間取りは土地を決めた後で良いんじゃない？」

狭小土地購入でこの流れは避けるのがベストではないでしょうか。

ネット検索で新築建売住宅も含めた情報収集やハウスメーカーの営業マンに相談し情報提供をしてもらうなどなど、皆さん少しでも理想に近い物件情報を集めようと一生懸命なのではないでしょうか。

では成果の程は？

となると「はぁ～」とタメ息が出てしまう方もいらっしゃるのでは・・・。

土地探しを始めるにあたり、多くの方は規模するエリアに目星を付け、その地域に該当する物件をネット検索したり営業マンに探索依頼をすると言った流れで進めている事でしょう。

でも、エリアを絞るという事は、該当する物件もおのずと限られてしまいます。

「ネット検索をしても毎日同じ情報ばかり」

「営業マンの情報は希望していないエリアの情報ばかり」

「やっと見つけたと思ったらお値段が・・・」

こんな悩みを多くの方々が感じているのではないでしょうか。

また、

「有るには有ったけど日当たりが・・・」

「道路が狭すぎてこれじゃちょっと・・・」

等と言った様に、土地のロケーションが思わしくないので躊躇してしまう事も出てくるでしょう。

寧ろ、こんな情報の方が一番多いのかもしれませんね・・・。

エリア内ならどこでも良いという訳にはいきません。

いくら駅に近くても、学校が近くても、お買い物が便利でも、肝心の住環境を犠牲にできるものでは有りませんから。

さて、そうなると八方塞がり。

焦りを感じながらもひたすら待つしかないといった心境でしょうか。

そんな時に違った視点での土地探しを試してみてはいかがでしょうか？

エリアから選んでいくのでは無くロケーションから選ぶ新築マイホームの土地探しです。

主にエリア選定から土地探しを進めていく方々にとって、通勤や通学といった、いわば宅外行動の利便性を求めての要素が動機となっている事が多いはずです。

確かに交通事情は日々の暮らしの中で影響は大。

とは言え、通勤通学前、帰宅後、休日の暮らしと、住まいで過ごす時間は通勤通学に要する時間よりもはるかに多いとも言えます。

それならば、住環境を左右する土地のロケーションにスポットを当てて土地探しを進めていくという方法の検討です。

当然これに合わせエリアの要件も入れ替えが必要ですが、それまで通勤通学の利便性を重視していたものを捨て去ってしまうというのも極端な話。

そこでこんな考え方も有るのでは？

前述の通り駅周辺の土地を探してきたが中々見つからない、そうなれば自ずと探索のエリアが広がっていく事で解決を図る向きとなるでしょう。

駅から徒歩１０分圏が無いなら１５分圏、２０分圏と・・・。

そうなると例えば駅まで徒歩２０分、そこから電車で１５分の計３５分、往復の総通勤時間７０分。

これの代案がバス通勤であれば電車と違い道路渋滞を加味しなければなりません。

朝夕であれば、朝の時間帯の方が集中し到着までの時間も係りがちですが、バス停付近の土地探しは駅近よりは容易ですのでそんな事も含めてみると、

朝／徒歩３分・バス４５分、夕／バス３０分・徒歩３分、往復の総通勤時間８１分としてみましょう。

乗車時間は朝は３倍、夕は２倍ありますが、延べの通勤時間の差は１０分程度。

そんなエリアを探索域に加えれば、対象となる土地情報は自ずと増加し、加えて比較すると低価格な土地も期待できそうです。

そんな時、ただ単に通勤手段を譲歩しただけでは「妥協」になってしまいますが、情報の増加と低価を生かしロケーションの良好な土地情報を探してみては・・・。

「日当たりがバツグン！」

「天気の日には遠くの山が見える」

「何と言っても静かな環境」

「土地にゆとりがあるからアウトドアも！」

「休日は家族でガーデンパーティー」

それまでは考えられなかった「お家タイム」の充実に向けられる土地物件の発見があるかもしれません。

「良い土地情報が見つからない・・・」と手をこまねいている皆さん。

ただ待っているよりもロケーションで選ぶ新築マイホームの土地探し、一度お試しになってみてはいかがですか。

そのような土地探しもパートナーズライフプランニングの「マイホーム購入サポート」コンサルティングはお手伝い！

勿論、住宅ローンはじめとした住宅資金計画、間取り案作成、ハウスメーカー選びと家づくりをトータルサポートするワンストップの相談窓口ですので分かりやすくご安心いただけます。

初回ご相談は無料となっておりますのでお気軽にお問い合わせください。

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