住宅ローン返済は住宅購入の際、多くの方が頭を悩ませる共通のテーマ。

なにせ住宅ローンはマイカーローン等と比較しても、その返済期間は長期間に渡ります。

将来的に返済が重い負担にはならないか？

とかく住宅ローンの話題は不安だらけ…

それもそのはず。

何千万円という単位の債務は、住宅ローンが初めての経験では？

心配しすぎだと言われても不安にかられるのも無理もありません。

悩み考えるほど、不安解消どころか心配ごとが増幅してはいませんか？

でもいくら住宅ローンが不安だからと言って、只々心配するだけでは肝心の土地探しや間取りづくり、ハウスメーカー選びに進む事すらできません。

「自分って心配しすぎかな？」

「皆んな住宅ローンで家を買っているしなんとかなる？」

そんな言葉で心を落ち着けようとしても不安なものは不安ですし、なんとかなるものでもありません。

そんな時こそ、冷静に住宅ローン返済の不安解消策を試みたいですね。

今回は、そんな住宅ローンの不安を解消する手順についてのお話です。

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住宅ローンへの不安の正体は？

私は住宅購入のコンサルタントとして多くのご相談を承ります。

当然のことながら住宅ローンの話題は大きなテーマとして持ち上がり、冒頭に挙げた様な不安が吐露される事は珍しくありません。

このコラムをお読み頂いているあなたは如何でしょうか？

でも、ちょっと冷静に考えてみましょう。

色々な住宅ローン返済に関する心配ごとが頭を悩ませるとして、

その不安の根本はどこにあるのでしょうか？

頭をよぎるその不安が単なる心配しすぎが原因なら気持ち次第でなんとかなるかもしれませんが、現実的に起こり得る心配事なのであれば、それは住宅ローン借入れ前に確実に不安解消しておかねばなりません。

かと言って不安の正体が分からないままではどうでしょう？

解決の手立てが打てず、不安は解消されることはありません。

ただただ「大丈夫だろうか？」「失敗したらどうしよう・・」と気をわずらっているよりも、

ひとつづつ不安なこと、心配なことを整理してみると宜しいのではないでしょうか。

住宅ローンに対する不安ごとといえば、やはり返済に関する事柄が最も大きな課題となるでしょう。

確かに家計の中にこれまでは含まれていなかったまとまった額の支出が出現するのですから、ある意味で未知の領域です。

しかもその新たな支出は長期間にわたって家計の一角を占め続けます。

では、不安の核心である

住宅ローンの返済が出来なくなる状態

ギリギリでのやり繰りに追い込まれる状態

とはいかなる要因が考えられるのでしょうか？

ここの整理が重要です。

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住宅ローン返済初期の不安

まずは住宅ローン返済開始早々から負担に耐えられないのではないかという不安。

マイホームを購入し住宅ローンの返済が始まったものの、そもそも他の家計支出とのやり繰りがバランスしなければ、その後の生活に悪影響となるのは当然です。

住宅ローン返済を心配する方々の話を伺うと、その不安はこれに属する訴えであるものが多い様に思えます。

しかしながら、これの不安解消策は難しいものではありません。

何故なら現状の家計の状態から考察する事が可能だからです。

そもそもの住宅ローン借入計画案に無理が生じていないのかをチェックするには、現在の家計収支を過去に遡って決算してみれば直ぐに判明するはずです。

これまでの家計状況から毎月のお給料収入に対し（勿論ボーナスも含め）、家賃支出と毎月繰越せている額（預貯金）の合計が、今後負担する住宅ローン返済額を下回る、もしくは拮抗している様であればこれは不安材料という事になりますね。

これらの作業を経ればこうした不安は本来根深いものには至らないはずです。

しかしながら、この不安を訴える方が多いというのは何故でしょうか？

理由は寧ろ先に挙げた計算手順というよりも、

マイホーム購入の検討手順自体に不安の根源がある

ケースが多い様に見受けられます。

それを要因とした住宅ローン返済への不安とは次の様なプロセスで起こります。

皆さんの中でマイホーム計画をWebでの土地探しや住宅会社探しから始めている方はいないでしょうか？

こうした住宅ローン始めとした充分な資金計画を経ないまま、物件探しの検討作業を進めた場合に起こりがちなのがここでとりあげた現象です。

何故かというと物件探しが先行した場合、一定以上希望を適えた物件に出会い

購入費用も示された状態の後に、資金計画が追随する形となります。

その場合、営業マンから示されたそれら費用と住宅ローンの返済計画を目の当たりにし、

「すごく気に入った物件だけど、この返済額で大丈夫？」

物件を手に入れたい気持ちと住宅ローン返済の不安が対峙し冷静な判断をする環境が侵されます。

「心配しすぎ？  でも、やっぱり不安‥‥」

「なんとかなる？  でも、もし返済出来なかったら‥‥」

こうした不安定な状況が不安解消の妨げになっているのではないでしょうか？

この場合は、めぼしい物件を発見していたとしても、

もう一度前述したような手順で予算案を再考した方が賢明ではないでしょうか。

「その間に土地が売れてしまったら‥‥」

不安を残したままで計画を進めても、結果どこかのタイミングでこの不安は解消しなければなりません。

ならば、先送りにする不利益の方が大きいのではないでしょうか。

その上で収支範囲内に収まる事が確認され、目当ての物件が尚検討可能な状態あれば、不安解消された安心感を背景に前向きに購入手順を踏むのが堅実な方法であるはずです。

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住宅ローン返済と将来的家計への不安

前項で挙げた様な住宅ローン返済への心配事は、冷静な検証をする事で不安解消を図るにはそう難しいテーマではありませんでした。

でもその心配の対象が

見通せる範囲を超え、もっと先の将来的なもの

であった場合はどうでしょう？

具体的には現在見込んでいなかった家計支出が将来増加した場合に、収支が成り立たないのではないかとの懸念です。

これは大きく

「基本生活費増加」

「将来に向けた資金準備」

この２つの要因に分類した方が理解しやすいはずです。

 ①基本生活費増加

例えばお子様の誕生や成長に伴う支出増加などがこれにあたります。

住宅ローン開始時点よりも将来的に家計支出が増加する事で返済計画に支障を及ぼしはしないかという心配です。

これは支出面のみにスポットを当てても不安は解消されません。

支出増加の可能性と共に収入面の変動も押さえておく必要があるでしょう。

給与上昇の可能性とその率の見込みです。

通常勤務先ごとに給与体系には偏差が有り、一様に語る事は出来ないテーマでもあります。

会社、先輩上司社員への調べを通じて把握する必要があり、収支両面での推移を整理すべきでしょう。

 ②将来に向けた資金準備

家計の内訳としては基本生活資金の他に将来的課題への準備資金への割り当てを考えておかねばなりません。

前者は食費・光熱費・通信費・娯楽費・住居費など日常的支出

後者はお子様の大学就学時の教育資金やリタイヤ後の老後資金の資産形成、万が一の事態や医療支出発生時の家計安定を図るリスクマネージメント策としての保険料の負担といったものがこれにあたります。

これらは現状の生活に直結する訳では無い費用なので、住宅購入の資金計画計算時に見落とされがちです。

でも住宅ローン返済額設定時、これらの配分が不十分なままに返済計画が開始されたならばどうでしょう？

後々その必要性に直面した際に行き詰ってしまいます。

それらの対策を施そうとすれば家計の圧迫要因に、実施を見送れば住宅ローン問題とは別の形で人生設計に課題を残す事になるからです。

これらは「なんとかなるだろう」「なんとなく不安だ」といったいわゆる「気持ちの問題」というものでは無く、

予め将来現実的に起こり得る不安材料の検証と、対策を講じるべき項目

ではないでしょうか。

それらの準備を住宅ローン返済開始に先立って備えておく事がこの不安払拭の解決の道と言えるでしょう。

いわゆるライフプランニングの実施がカギとなるはずです。

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先々何か起きた時の不安

ここまで挙げてきた不安の根源は、突き詰めれば何処かにその要因を探しあてる事が出来ました。

でも存在自体が不確かなものが不安の要因となる場合もあるのです。

これへの不安感は、

「先々何か起きたら心配」

という言葉で発せられます。

ここで挙げられる不安というものは「具体的何か」というよりは「人生何があるか分からない」から不安だという漠然とした姿形が見えないもの。

「リスク」への懸念と置き換える事ができるでしょう。

こうしたリスクが要因となって住宅ローンの返済に悪影響を及ぼすのではないかという不安なのですが、リスクへの向き合い方というものは非常に厄介なはずです。

いつ・何が・どの様に・どんな影響で

それらは起きてみるまで分からないのですから。

「やっぱりマイホームは見合わせようか…」

「心配しすぎ。なんとかなる！」

そうなるとその対処は感覚任せになりがち。

しかしながら、この不安を

「そんな不安はマイホーム計画に付き物、なんとかなる」

と目をつぶってしまったり、

「やっぱり怖いからもう少し待とうか‥」

計画実行を避け先送りしていても事態は何も好転しません。

漠然とした状態で放置するのでは無く

１.不安の正体の検証を試み

２.的確な解決策を講じるべきでしょう。

住宅ローン返済計画に影響を及ぼす可能性のあるリスクをひとつひとつピックアップ。

そして個々の起きる可能性、程度を定量化するのです。

そうして浮き彫りになったものに対して、前項で確認したライフプランの課題と同様に対処します。

例えるならば就業に関する不安といったものもこれに含まれるもののひとつです。

長期で療養を余儀無くされ、収入が危ぶまれた場合の住宅ローン返済への対応です。

これもその様な出来事が起こるであろう可能性の度合いと、発生時のリスクをカバーするものとして公的保険制度の仕組みを知る事が定量化を図る事に繋がるでしょう。

但し、少々専門知識を必要とするテーマではありますので、

専門のファイナンシャルプランナー等の助けを受けた方が確実性は増してくるでしょう。

因みに私の住宅購入コンサルティングにおいては、こうしたリスクと住宅ローン返済の関わりといったテーマについてもしっかりと解決のお手伝いをいたします。

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以上、住宅ローン返済への不安解消に向けた手順を、その不安の根源が一体何なのかを分類する事から整理を試みるお話をいたしました。

せっかくのマイホーム計画です。

ただただ不安を抱えながら家づくりに取り組むのでは楽しく有りませんし、心配だけしても健全性は増しません。

課題を的確に発見、確実に対処して満足のゆく家づくりを実現したいですね。

パートナーズライフプランニングの

「マイホーム購入サポート」コンサルティングは

皆様の家づくりを住宅資金計画から土地探し、間取りづくり、ハウスメーカー選びと、トータルでサポートいたします。

お気軽にご相談ください。

仙台の住宅コンサルタント、パートナーズライフプランニング です。

マイホーム購入で悩みどころと言えばその後長く続く住宅ローン借入額を決める場面があげられるでしょう。

夫婦で幾度となく相談を重ねたり、ハウスメーカー営業マンに計算を依頼したりしながら、どのくらいの額が妥当なのかを真剣に模索しているはずです。

ところで、この住宅ローンの借入額を導くには、いきなり「何千何百万」という訳にはいきません。

「毎月の返済額」「返済期間」「金利」の３つの要素を基本とし、これらに相応しい数字を検討の上、借入額を導くのが常道です。

その中でも今回この３要素の内「金利」について取り上げてみたいと思います。

まず、金利と借入額の関係で言えば、適用金利が低い水準になればなるほど同じ借入額での返済額は低減しますし、同じ返済額に対しての借入可能額が増えるのは皆さんご承知の通りです。

それだから誰もが少しでも低い金利で融資を受けられる金融機関を探し出す事に関心を寄せるのでしょう。

しかしながら、それ以前に金融機関間の金利差よりももっと大きな金利幅が住宅ローン商品には存在しています。

そうです。変動金利と固定金利の選択ですね。

同タイプの金利条件であれば金融機関間の格差はせいぜい０.２％程度ですが、変動と固定の金利差は１％前後にも及びます。

その点からも住宅ローン金利選択の手順としてはまず始めに変動金利、固定金利といった金利タイプを選び、同じ金利タイプならどの金融機関の適用金利が一番有利なのかを探していくのが合理的。

加えて、その後の金融情勢の推移によって家計全体に受ける影響の可能性にも目配りしておく必要があるからです。

例えば毎月１０万円の返済額で住宅ローンを借り入れたとすれば、一般的には固定金利よりも変動金利の方が金利水準は低く、金利差によって受ける影響は直接的には借入可能額の差額、つまりは予算額の増減による購入物件金額の対象が変わります。

但しこの場合も短期的には当初の返済負担自体に差異はありません。

これだけなら話は早いのですが、金利タイプの違いは将来的な金利情勢変化の可能性に目を向けた場合、負担額変転の不透明さをを残します。

固定金利であれば将来に向けた返済額は先々まで予定通り見通せますが、変動金利の場合これは叶わず、金利上昇局面では返済額が当初の額から上昇し、家計上の収支計画が目論見通りに行かなくなる可能性があるのです。

こうした影響しだいでその後の生活設計が大きく変化する可能性があるのであれば、本来その検証はしっかりと済ませた上で事を進めるべきもの。

しかしながら、実際のマイホーム計画の流れの中で、肝心な金利タイプの選択には十分な検討が成されていないケースが多くみられるようです。

結果、変動金利を採用する方々が大勢を占めているのが現状ですが、そこに至る背景には前述の通り両者が同じ返済額であった場合、変動金利の方が融資可能額は増え、販売する側の事情としては変動金利での計画案を勧めた方が営業的に有利だという思惑に加え、ユーザー側にも長く続いた低金利状態からは金利上昇局面への想像に至らないという事情が個々の議論を淡白なものとしている要因とも思えます。

とは言いつつも、変動金利採用に前向きな方が全くこの部分に無関心というわけでは無く、将来的な金利上昇時の対応策を予め念頭においている方も多いはずです。

その代表格とも言えるのが金利上昇局面での「変動金利から固定金利への借換」ではないでしょうか。

金利が現状水準から上昇し始めたら変動金利を捨て、固定金利の住宅ローンに借換れば先に挙げた不安への解消策になるというものです。

これは変動金利を勧めるハウスメーカーの営業マンに対し、金利上昇時の不安を投げ掛けた際の対処策として返ってくるフレーズとしてもお馴染みです。

確かに現状のように低金利の期間はこれの恩恵を享受し、上昇局面に転じた場合はその後の返済額上昇を抑える為に固定金利に切り替え、これへの不安を払拭すると言う方法論は最もそうにも聞こえます。

でも、本当にそう上手くいくのでしょうか？

そこを簡潔に検証してみましょう。

⬜︎  変動から固定への借換は上手くいく？　

これの答えを考えるには２つに分けて整理した方が理解しやすいはずです。

まず一点目として、そもそも変動から固定への借換は適用金利の上昇要因である点を考えねばなりません。

その時点の金利水準の如何を問わず、その時々の適用金利は常に固定金利の方が適用金利は高くなると言う事は基本的に借換を行なった時点で返済額はその分増加すると言う事を意味します。

また、借換自体には、手数料、登記費用といった経費が実費として発生する事も忘れてはいけません。

二点目として、金利の上昇局面をどの位のレスポンスで察知出来るかと言う問題です。

固定金利で代表的なフラット３５を例にすれば、その適用金利の最もベースとなるものは「新発１０年物国債利回り」ですが、一口に要約すれば債券市場で取引されるこれの水準は刻々と上下動を繰り返し、小刻みな動きである「レンジ」の中でのバウンドは果たしてその先の方向性が上昇なのか？維持なのか？下げなのか？を判別する事が難しい点で、株式市場で取引される株価の推移予測とも似ています。

つまり日々の上げ下げである短期的「レンジ」のみを注視していても、それが持続的な上昇局面に移ったか否かの判別は困難であり、そのレンジの向きがある程度の持続的上昇の「トレンド」を観測して初めて借換を判断しませんと、空振りに終わってしまう事も十分過ぎる程起こり得るのです。

この判別には少なくとも１％程度の金利上昇幅のタイムラグは見込んでおく必要があるのではないでしょうか。

次にこれら二つを踏まえるとどの様な答えが想定されるか、例をあげて検証してみましょう。

＜マイホーム計画開始時＞

当初借入額４０００万円 ／ 変動金利０.６％ ／ ３５年返済

毎月の返済額：１０万５６１１円

その後、世の情勢が変化し金利水準が上昇、借換を決断したと仮定します。

この場合先に挙げた二点を考慮すると変動と固定の金利差分で１％、金利上昇を認知したタイムラグで１％の計２％の加算が借換後金利で適用されたと仮定します。

また、その時期が開始から５年後と１０年後であったとした場合、それぞれ借換後の返済額はどうなるでしょうか？

＜５年後借換＞

借換額３４７８万円 ／ 固定金利２.６％ ／ 残り３０年返済

毎月の返済額 ：１３万９２６５円

＜１０年後借換＞

借換額２９４１万円 ／ 固定金利２.６％／ 残り２５年返済

毎月の返済額 ：１３万３４４６円

どちらの場合も毎月の返済額がマイホーム計画初頭から３万円前後増えてしまっています。

実際はこれに加えて借換時の諸費用分が加算されます。

こうした負担を許容範囲と考えるならば金利上昇時の「変動金利から固定金利への借換策」は現実的対策となり得るでしょうし、そこに不安を残すのであれば固定金利の検討もしくは変動金利を採用でもこの分の余裕を持たせた返済額の設定を考えておく必要性もあるのではないでしょうか。

少なくとも「固定金利に切り替えれば大丈夫」と言う単純なお話ではなさそうな事だけは間違いなさそうです。

皆さんはどの様にお考えになりますか？

パートナーズライフプランニングの「マイホーム購入サポート」コンサルティングはハウスメーカーでは聞けない手堅い家づくりの術を伝授致します。

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その不安は何と言っても住宅ローン返済に関わるものでしょう。

マイホームを持ったはいいが住宅ローン返済に追われる生活がその後に待っているのでは大変です。

住宅ローン返済の負担を抑えるのに一番効果的なのは借入金額を減らす事と考えるのは恐らく皆さん共通しているでしょう。

でもいたずらに借入金額を減額してしまえば、それは即ち予算削減という事でもあり、場合によっては希望している計画案から遠ざかってしまう可能性も出てきます。

何とかして予算額を低下させずに住宅ローンの返済負担を軽減させるにはどうするか？

自己資金を増やせば良いのではないか、という策を模索する方もいる事でしょう。

そもそも住宅購入資金予算の内訳とは「借入れ」と「自己資金」のふたつから成り立ちます。

一方の借入れ額を減らしても、もう一方の自己資金を増やせれば予算額は維持可能という事になるからです。

そしてこの自己資金ですが更に内訳を細分化すると「預金」「親族からの援助」「手持ち資産（不動産等）売却益」といったものが主となります。

親族からの援助、手持ち資産売却益というのはそもそも当てにできる方や額は限定的ですので「預金額」を増やす事がこの場合の具体策ということになるでしょう。

言い換えればマイホーム計画の実施時期を先に延ばしてその間貯蓄に励み、増額された預金額を自己資金に加算すれば予算削減せずとも住宅ローン借入れ金額を減額する事ができるというロジックです。

確かに単純に考えれば、その為の準備期間中マイホーム計画はおあずけになりますが、それでその後のライフプランにおける不安が払拭できるのであれば考えれみる余地がありそうにも思えます。

皆さんの中にも関心を寄せている方がいるのではないでしょうか？

一方でそんなじれったい事をしているよりはサッサとマイホーム購入してしまって快適な環境で生活を楽しみ、余計な家賃負担に支出を投じるよりもローン返済に充てた方が無駄が無いだと考える方もいるはずです。

この考え方はこの考え方で合理的考え方にも見えます。

アパートの家賃を払い続けても、いわば「掛け捨て」のお金。

それならば家計支出を同じ住居費に投じるのであれば「所有」の為の負担であるローン返済に充てた方が無駄が無いのは確かです。

また、昨今は住宅購入資金の全額に対して融資に応じる金融機関を探すことも過去と違い難しくありませんので、手持ち金額の大小で計画実施が左右される心配は少ないでしょう。

しかし、先程のケースと比較すればこの場合の自己資金の準備額は現状のままですので、その分借入額は相応に負担せねばなりません。

こうした考え方の両者、果たしてどちらに利が有るのでしょうか？

⬜︎  自己資金増額しても返済額は減らない？　　　　　　

これらの比較には例を用いた方が分かりやすいでしょう。

借入れ額４０００万、金利１％、３５年返済のケースをモデルといたします。

今現在この条件で住宅ローンを借入れた場合の毎月返済額は

１１２,９１４円となります。

次に貯蓄を実施しその後にマイホーム購入したケースを見てみましょう。

貯蓄額は家計の全てを投入するわけには参ら無い事と、比較を容易にする為に上記の１１２,９１４円から現居の家賃負担分を仮に７０,０００円とし、これらの差額４２,９１４円を５年間積立てるものとしてみましょう。

これで両者の居住費向け単純支出（光熱費・公租公課は除外）は同じになりますので生活水準は同じになります（生活費を切り詰めた過度な積立て実施では無い状態）。

それではこの積立て計画を完結した場合に５年後の資金計画はどの様に変化しているのでしょうか？

まず５年間の積立て金額は総額で２,５７４,８４０円（金利考慮せず）になります。

ほぼ２６０万円です。

即ち借入れ金額４０００万からこの分を差し引く事が出来るので（物価変動要素除外）

新たな借入額は３７４０万円という事になります。

これをそのまま計算すれば毎月に返済額は借入額減少分先の１１２,９１４円と比較し減少するのですが、実際はそう単純に行きません。

何故なら５年の積立て期間という事はその間実施時期を遅らせたという事にもなり、５歳分の年齢が増している事実があるからです。

当初の実施検討時期が３０歳以上の方であれば積立て完了時には３５歳以上に達している事になり、仮に３５歳であったとしても３５年返済であれば完済年齢は７０歳、つまりは定年退職後に５年分の残債を持ち越す事になってしまうのです。

勿論３０歳で開始していれば３５年返済でもこの心配はありませんでした。

これを積立て完了後の返済期間に反映せねば、この試みが家計負担軽減策では無く単なる課題の先送りに終わってしまいます。

そこで次の様に借入れ条件を修正する必要があります。

借入れ金額３７４０万円、金利１％（金利変動は起こらなかったとして）、３０年返済

この条件での毎月の返済額は以下の金額です。

１２０,２９３円

５年前に実施した場合より寧ろ返済額が増えてしまっています。

勿論、あくまでも仮の家賃設定とそれに基づく積立て額からの試算ですので、現在の家賃が例示よりも低い方、もしくは５年間は負荷が掛かっても猛烈に貯め込めば結果は違ってくる可能性もあるでしょう。

それでは５年間毎月の積立て額を一体いくらにすれば好転するのか？

答えは毎月８万１７００円です。

マイホーム購入の頭金目的のみの貯金にこれだけの額を家計の内から割き続けなければならないのです。

決して軽い負担ではない様な気が致しますが如何でしょうか。

勿論、現在の家賃だけでは無く当初の借入予定額次第でもこれらの結果は変わってきます。

しかしながら考え方は同じ。

マイホーム計画を思い立った時に今回取り上げた様な迷いがあるならば、まずは試算してみる事です。

ご自身の年齢、現在の借入れ想定額、家賃、積立て想定期間から、皆さんの場合どんな答えが出てくるかをまずは調べてみましょう。

くれぐれも感覚だけで事を進めてしまいません様に・・・。

更に詳しい計画案をご希望であればパートナーズライフプランニング にご相談ください。

皆様のライフプランを念頭においた住宅資金計画をご提案いたします。

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マイホームは欲しいけれども住宅ローン返済は不安要素。

「少しでも住宅ローンの返済額を抑えながらも理想のマイホームを実現したい」

新築注文住宅での家づくりを前に、そういう想いは皆さん相通ずるものがあるのではないでしょうか。

当たり前に考えれば住まいにこだわりを注げばそのコスト分だけ建物価格が、利便性の良い土地を求めれば坪単価分だけ土地価格もそれぞれ高くなります。

予算内で納まるのかのか心配になってしまいますね。

それならば住宅ローンの金利が少しでも低利な銀行を探せば返済額を抑える事が出来るのではないかと住宅ローン選びに真剣に取り組む方もいる事でしょう。

昨今は金融機関同士の競争も熾烈で、住宅ローンの借り入れ条件も各行独自色を出そうと一生懸命です。

そもそも変動金利、固定金利と住宅ローンの商品タイプによる違いもありますが、同タイプの商品同士で適用金利を見比べてもその水準は様々。

どうせならば少しでも低い金利設定のローンを選んだ方が返済額も余裕が生まれそうですし、同じ返済額ならば余分に借り入れが出来るので予算に余裕が出てくるものを選んだ方がお得に思えます。

しかし！

必ずしも低い金利の住宅ローンが「お得」とはならない事があるのをご存知ですか？

「そんな話はないでしょう。低利な住宅ローンの方が返済が軽いに決まっているんじゃないの」

と普通は思いますよね。

何故そんな事が起きるのでしょうか？

金融機関の住宅ローンチラシに目を通すと真っ先に「適用金利◯％」という所に注目してしまいますが、金利と共に保証料や取扱手数料といった費用の案内が小さく添えられているのに気付くはずです。

住宅ローン借り入れには一般的に付帯費用とも言える保証料や手数料といった金利とは別途で負担しなければならない費用が掛かるのです。

そしてこれらの負担額や負担方法は金融機関ごとに一定では無く、これらを見落としてしまうと金利が低くて返済負担が軽くなると思っていた住宅ローンよりも金利が高いはずだったものの方が返済負担が軽くなってしまうという逆転現象が起きてしまう事もあるのです。

それはどんな場合なのでしょうか？

詳しく見ていきましょう。

⬜︎ 一括払いor金利上乗せ　　　　　　

保証料や手数料の負担額は多くの場合、借り入れ金額をベースに所定の料率を乗じる事で共通していますが、その料率は金融機関ごとに設定され一定ではありません。

また、同じ金融機関内であっても融資条件によっても料率を変えている場合もあり、まずはここの調べから始めるべきでしょう。

次にその費用の支払い方法ですが、これが特に要注意。

大きくは「一括払い」と「金利上乗せ」の２つの方法に分類され、これも金融機関ごとに対応がマチマチだからです。

一括払い方式の場合はその名の通り融資金受け取りの際にその費用を一括払いで負担いたします。

これに対し金利上乗せ方式の場合は住宅ローンの金利設定に所定の金利を上乗せする方法です。例えば通常１％の金利であったとしても、上乗せ方式の場合は費用分の加算が０.２％であったとすれば、実際の毎月返済額は１.２％で計算されるということになります。

つまり、表面的な貸出金利だけの比較をしても、果たしてどちらがお得なのかは分からないという事。

しっかりと計算しないと答えは出てきません。

ここで勘違や見落としが起きてしまう恐れがあるのです。

⬜︎ 実際に計算してみよう　　　　　　　　

それではどの様に比較すれば良いのか、実際に計算してみましょう。

借入額４０００万円を３５年返済で借り入れる場合で比較してみます。

• 一括払い方式：貸出金利０.６％、保証料８０万円の場合

この場合借り入れ金額は本来であれば４０００万円ですが保証料分の８０万円を含めて計算しなければ上乗せ方式との比較ができませんので借入額４０８０万で計算いたします。金利はそのまま０.６％です。

毎月の返済額を計算すると

１０７,７２３円となります。

• 金利上乗せ方式：貸出金利０.５５％、保証料０.２％金利上乗せの場合

先程の一括払い方式と比較し、貸出金利は０.０５％低くなってますが保証料分の０.２％を加算すると計０.７５％となり、最終的な適用金利は高くなります。

但し、借り入れ金額は当初の４０００万円のままで済みます。

同じ様に毎月の返済額を計算すると

１０８,３１３円です。

両者を比較すると、

一括払い方式１０７,７２３円－金利上乗せ方式１０８,３１３円＝△５９０円

今回例示のケースでは表面金利の低かった金利上乗せ方式の住宅ローンの方がわずかではありますが実負担額が多くなってしまう結果となりました。

つまり金融機関のパンフレットに大きく掲載されている金利表示だけを頼りに住宅ローン選びをした場合に、望んだ結果とは異なる選択をしてしまったかもしれないという事になります。

月々わずか５９０円とはいっても全期間の総額は単純計算すると２４７,８００円にもなりますから、早合点での選択ミスは防ぎたいところですね。

勿論、例示のモデルはあくまでも一例に過ぎず、個々のケースに応じて試算する事をお忘れなく下さい。

これとは反対の結果や更に大きな差が生じる場合も出てきます。

また、同じ金融機関の住宅ローン商品でも一括払い方式と金利上乗せ方式の両者を自由に選択できる場合もありますので、何れにしてもまずは試算してみるのが先決です。

パートナーズライフプランニング の「マイホーム購入サポート」コンサルティングは住宅ローンのお悩み解決は勿論、皆さんのライフプランを踏まえた手堅い住宅資金設計で安心な予算案作成をお手伝いいたします。

予算案作成でお悩みの皆さんはお気軽にご相談ください。

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前回はマイホーム新築時に建物以外に掛かる別途工事にどんなものが有るのか取り上げました。

例えば異なるハウスメーカーで見積もった場合、同じ様な間取りであったとしても各社の設備仕様、構造、造作は一様では有りませんから、個々の建物価格は必ずしも一致しない事は想像が付くと思います。

ところが実際にハウスメーカーから提示の見積書に添えられた総費用を記載した資金計画書に目を通すと、建物本体価格の差異にとどまらず、業者ごとの記載項目にバラツキのある「別途工事」という名称の項目の存在に気づくはずです。

仮に３社から提示を受ければこれらは表示項目も金額も三者三様。

建物価格が異なるのはしょうがないとしても、同じ土地に類似した間取りで、同様のリクエストを伝えているはずなのに何でこんなにバラバラなのかと余りに偏差のある内容に一体どの様な前提で計算されているのかと戸惑う方は多いのではないでしょうか。

ここらの事情がよく分からないと、仮にA社には記載有りの項目がB社には無し、C社は違った表現で記述された３社の資金計画書を見比べた場合、額面上の総費用が一番安価におさまる様に見えたB社の計画書にはただ単に必要費用を計上されていなかっただけで、これを加えたら実は一番高かったという事も起きかねません。

また、こんな事がよく起きてしまうのが厄介なところです。

そんな失敗を防ぐ為には予め一般的にどの様な項目がここに含まれるのかを知っておけば、業者への確認も容易になりますね。

そこで一般的によく登場する別途工事項目を前回の記事でご紹介いたしました。

→マイホーム新築時の「別途工事」とは？

でも、資金計画書の総費用内訳記載で異なるのは「別途工事」の他にもう一つ、「諸費用」の欄があるのです。

諸費用とは各社、工事には含まれない住宅取得に関連する諸雑費を計上するのが一般的です。

但しこれも先の別途工事同様、その扱いは各社一様では有りません。

直接ハウスメーカーの売り上げには含まれない事項がここに該当する事もあってか、記載内容も簡略的に費用発生が見込まれる項目であっても端折られているケースも散見されます。

そうなりますと住宅購入計画を進める過程で、全く予定していなかった費用負担が後々突然出現するという事も起きかねません。

予算を狂わせられる事態に慌ててしまう事の無い様に備えたいものです。

その為には別途工事同様、この諸費用についても予めどの様な項目が一般的に発生するのか知っておけば確認も出来るので安心ですね。

そこで今回は諸費用として計上されるのはどんな項目が有るのか挙げてみましょう。

• 登記費用

土地・建物といった不動産を取得した場合には登記が必要です。

また登記は建物であれば表示登記と保存登記、土地は所有権移転登記、住宅ローンの借り入れがある場合は通常抵当権設定登記がそれぞれ必要となります。

これら費用をまとめて一式いくらでの表記も見られますが、実費との間に乖離が起きてしまう事もあり（予定額の方が少ないので追加費用が発生）ますので、各登記種別毎に費用を示させるのがこれの予防策になるでしょう。

• 火災保険料

建物が万が一火災などの災害に見舞われた時に備える火災保険の保険料も初期費用として計上しておかれた方が宜しいでしょう。

金融機関によっては火災保険付保を融資条件としている場合もあります。

また、火災保険は保障の対象が火災のみではなく、積雪、水害なども契約内容により付保できますが、当然保険料も変わってきます。この点は地震保険も同様です。

計上されている金額はどこまでの保障を含んでのものか確認しておきたいです。

• 契約書印紙代

不動産売買契約書、建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書を交わす際は、契約金額に応じて収入印紙を添付しますのでこれの負担額です。

• 住宅ローン諸費用

住宅ローンを利用する場合に、金融機関に対し取扱手数料や保証料という名目で費用が発生する場合があります。これらは金融機関または住宅ローン商品により、初期費用一括払いと金利上乗せ（分割払い）のケースがありますのでどちらを前提に計上しているのか確認しておくべきでしょう。

また、前述の印紙代の内、金銭消費貸借契約書用の金額をこちらに記載している場合もあります。

• つなぎ融資金利

住宅ローンは基本的形式は建物工事の完了時に融資金額が実行されますが、土地を購入する場合は一般的には工事着手前に土地代金の精算を行いますし、建物工事の進捗に合わせ中間金の支払いを建築工事請負契約の取引条件とされています。

こうした場合、各支払い時期に融資金は準備できませんので、この間をつなぐ「つなぎ融資」というものを量する場合があります。

このつなぎ融資は期間中の返済は無く、住宅ローン実行時に一括返済されますが金利の負担が発生しますのでこれをこの項目で計上します。

但し、金融機関によっては住宅ローン自体が各支払い時期に分割実行可能な場合もあり、この費用自体がかからないケースもあります。

• 仲介手数料

土地を購入する場合に売主が業者からの直接販売の場合はこの費用負担はありませんが、不動産会社が売主との間を仲介する形態の取引の場合に、仲介に関わる手数料としてこの費用が発生します。

また、新築建売住宅でも不動産会社がハウスメーカーとの間に仲介者として入る場合もあり、このケースも同様です。

• 固定資産税負担金

通常固定資産税は取得翌年以後の継続的な負担ですので、取得時点での発生費用を網羅する資金計画書には記載されないのが一般的です。

但し、固定資産税は毎年１月１日の所有者が年間の税負担負う仕組みとなっている為、年の途中で名義変更を行う場合には日割りでこれを按分すれば双方で公平に負担を分かつ事が出来ます。この精算金額がこの項目になります。

以上ハウスメーカーの資金計画書によくみられる諸費用の項目並べてみました。

勿論この限りでは有りませんのと、各金額は各社の計上方法や計画内容により金額は一律ではありませんので個々に確認が必要です。

ご不安な皆さんはパートナーズライフプランニング にご相談ください。

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そして戸惑いの場は間取り、構造、住宅ローン、土地取引と様々。

マイホーム購入であれば新築注文住宅に限らず新築建売やマンション、中古住宅でも言える事ですが、購入にかかる「総費用」として計上される費用明細の項目もそのひとつと言えるのではないでしょうか。

一体家を買うのにどんな費用が掛かり、全部でいくらになるのか？その内訳の話です。

特に注文住宅はカタチの無い所から打ち合わせがスタートするだけに、打ち合わせ事項の幅も建売やマンションと比べてグッと広くなり、それに伴って費用明細の表記内容もより複雑な印象を受ける事でしょう。

なにせ新築注文住宅にはいわゆる値札がついておりません。

検討先の住宅営業マンから「当社の建物は坪あたり６０万円くらいです」と説明を受け、「４０坪程度の間取りになるかな」と見当し掛け算すれば２４００万円くらいだろうと目論んでいると

「建物以外の別途工事費用が他に掛かります」との話。

でもよくよく説明を聴くと更にその他の工事費以外の「諸費用」も別途計算になっており、これらを全て加えると最初の坪単価から計算した２４００万円をはるかにオーバーしてしまう。

新築するにあたり、果して総費用はいくら掛かるのかという疑問や提示された見積書と予算額とのギャップに戸惑う経験を持つ方は多いのではないでしょうか。

一般的にハウスメーカーに見積もりを依頼すると建物工事価格の見積書に加え、これらその他費用を含めた総費用を計上し表した「資金計画書」が提示されるはずです。（書式名称は各社様々）

しかしながら、そのひとつひとつの項目は普段聞き慣れない名称ばかり。

金額の妥当性は勿論、示されている項目がかかる費用の全てを網羅しているのかもよく分からなければ、そこに記載されている金額がマイホーム購入に掛かる全ての費用であると信じるほかありません。

でも、フタを開けてみたら、

「この費用は資金計画書には含んでおりませんでした」

「当社でお預かりする工事以外の金額を計上しておりましたので」

予定していなかった費用が更に加算し予算をオーバーしてしまう・・・・。

こんなトラブルは避けたいですが結構身近にある話です。

そもそもややこしいのが、業者ごとに計上方法が統一されておらず、その表記方法はバラバラ。

本来同じ事項もA社は建物本体、B社は別途工事、C社は諸費用、D社は計上せずといった様に計上場所も計上有無も各社まかせです。

ではどうすれば良いのでしょう？

皆さん自身がこうした費用の概略を把握していれば、項目の指摘や確認もしやすいのではないでしょうか。

そこで今回は新築注文住宅の建築にあたり「別途工事」扱いされるものにどんなものがあるのかを整理してみましょう。

一般的に資金計画書は、「建物本体工事」と「別途工事」に分類した記載が多く、建物本体工事はその名の通り建物そのものを表しますが、一見すると建物そのものと思えるものも別途工事に振り分けられるケースも多くみられるからややこしいのです。

別途工事の表記方法は「別途工事」以外にも

「その他工事」「本体以外の工事」「オプション工事」「特別仕様工事」と業者により記述は様々ですが考え方は皆同様です。

それではどんな項目がここに該当するのか、よくみられるものを挙げてみましょう。

• 屋外給排水工事

敷地内に上下水道の取り出しが無い場合は道路からの引き込み、またそこから先の建物内部取り込みまでの給水排水管の敷設工事で、原則その距離により費用が変わります。

• 屋外ガス配管工事

前述の屋外給排水工事同様の内容をガス配管に置き換えたものです。プロパンガスやオール電化の場合は通常この工事は必要有りません。

• 外構工事

敷地内のフェンスや門構え、カーポートスペースのコンクリート打ち、植栽等、屋外の造作に関わる工事です。隣地や道路との間に高低差があり土留めを要する場合もこの項目に計上するケースが多い様です。

これに関する費用が「別途費用」と計算から除外されていたり、「概算」と但し書き付きで計上されている場合は契約後想定外の費用が発生する事があり、注意が必要です。

• 冷暖房工事

空調工事として表記される事もあります。

冷暖房の設備は生活に不可欠ですが、通常建物そのものには含まれないのが一般的です。

また機種や設置場所により別途設置工事が必要な場合もあるので、機種・設置数と共に確認が必要です。

また、この項目を計算から除外している計画書も見られますので、後日予定外の支出とならない様に注意が必要です。

• 居室照明工事

照明器具が建物本体に含まれる範囲は業者によって分かれますがホール・トイレ・洗面室・階段といった小照明は本体含み、LDKや寝室・子供室といった居室照明はオプションとの扱いが多く見られます。

この場合居室照明費用は別途計算が必要なのと、居室以外の照明も十分な金額で計上されているか確認しておくべきです。

• カーテン工事

各室のカーテン設置は一般的にはオプションです。加えてカーテンレールも含めてオプション扱いの場合もあります。

前項の居室照明工事にも言える事ですが、「概算」「後日清算」と但し書きのついた表記がよく見られますが、これは単なる目安の金額を置いたに過ぎず、後日清算してみると実金額と大きく乖離ケースが散見されますので注意を要します。

• 太陽光発電工事

本体工事に含めるケースもあります。

金額のみではなく発電量のスペック確認もしておかれた方が良いでしょう。

• オール電化工事

標準設備をガス給湯器、ガスコンロとしている住宅はオール電化住宅を採用する際、それに対応する設備機器や配電工事の変更が必要となり、一般的には差額が発生致します。

但し、この項目が記載されていない場合は、標準装備がオール電化対応の可能性がありますので確認が必要です。

• 地盤改良工事

建築地の地中状態が建物をのせるには軟弱な場合、地下の地盤改良工事が必要です。

これの判定は地下への検査機器を用いたデータ採取を基にしますが、検査の実施時期は業者によりマチマチで、特に契約後の実施の場合にはこの工事費用が費用計上されていないケースもあり、後日予算案を狂わせる要因になりやすい項目です。

• 運搬費用

業者により建築資材の搬入費用を別途計上する場合があります。

また、道路もしくは建築地が狭小で建築資材の搬入の為の運搬手間が掛かる場合に計上されるケースもある費用です。敷地まで大型車両が入れない、又は敷地ギリギリ一杯に建てる場合には費用の有無を確認した方が安心です。

• 仮設工事

この項目も建物本体工事に含めている業者と別途計上している業者とそれぞれです。

施工をするにあたっての工事現場周囲の囲いや施工に要する外部足場、工事材料の養生などの費用がけれに含まれます。

前述の運搬費用をここに含める場合もあります。

• 特別仕様工事／追加工事

建物標準仕様以外の設備内装仕様がここに計上されますが、そもそも何もオプション的なものを依頼しなくても初めから何らかの費用計上される事も多く、不透明さを感じる事もあるかもしれません。

一式金額表示の場合もあるので、各工事種別に費用を個々に示してもらうべきでしょう。

• 建築確認申請費用

建築確認申請など建築に伴う許認可の手続き費用です。

建物本体工事に含めている場合もあります。

また、長期優良住宅対応手続き、住宅性能評価申請を行う場合は、それに伴う費用が別途計上されるケースが多いので確認が必要です。

• 設計費用

設計図面を作成するにあたっての費用を請求するしないかの扱いは、業者により差異があります。

一般に大手ハウスメーカーは別途計上せず「無料」という立ち位置ですが、設計事務所や工務店の一部はこの費用を別途計上しているケースが多く見られます。

どのタイミングから費用が発生するかも含め確認して置かれた方が安心です。

以上ハウスメーカーの資金計画書によくみられる別途工事の項目並べてみました。

勿論この限りでは有りませんのと、各金額は各社の計上方法や工事内容によりますので金額大きく幅がありますので個々に確認が必要です。

次回は「諸費用」についてのお話です。

→マイホーム新築時の「諸費用」とは？

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まだ間取りやハウスメーカー選びをする段階ではありませんが、住宅購入資金の準備を始めればイザ実行の時、住宅ローンの借入額を抑えたり融資条件を好条件とするなどメリットが期待出来るでしょう。

いわゆる自己資金の準備ですね。

よく住宅購入に関わるご相談で自己資金はどのくらい準備するべきか？といったご質問を受ける事があります。

これに対しては「必ずしも決まっている訳ではない」というのが答えになります。

かつては住宅購入の際、住宅ローンを利用する場合は最低でも購入物件金額の２割の自己資金が必要という時代がありました。

昨今でも家を買うことをご両親に相談すると「家を買うだけの貯金は有るのか？」とたしなめられた話をよく耳にしますが、確かにご両親の住宅購入の時代はそれが大きなハードルのひとつだったのですが、近年は購入物件金額１００％、条件によっては付随する諸費用分まで加えた融資も受けられる様になりましたので事情がだいぶ変化しております。

これ自体はかつて住宅購入時の大きなカベであった自己資金準備のハードルがググッと下がったのが現状であると言えるでしょう。

但し、取引開始時に支払う契約時の手付金／頭金に要する額は準備が必要ですので、そこには注意を払わなくてはなりません。

したがって自己資金の下限額は手付金分くらいが目安だということになるでしょう。

それではまとまった額の自己資金を準備する事は意味が無いのかと言いますとそうではありません。

冒頭にも触れました通り、同じ価格の物件を購入する際、自己資金額が少しでも多く準備可能であれば残りの住宅ローン借入額はその分抑える事が出来ますので、その後の返済もそれに応じて楽になるでしょう。

また、住宅ローン借り入れの審査や適用金利等の融資条件においても自己資金の割合が多い方が何かと有利に事が運ぶケースが出てまいります。

つまり、色々な諸事情で住宅購入までの時期に間があるのであれば、その間を自己資金の準備期間に充てるというのは将来のマイホーム計画に向けて意味のある事だといえるでしょう。

そこでどの様な方法で資金準備をするかが問題になります。

これには既に蓄えを済ませた資金の管理とこれから積み立てていく貯蓄分の両者を含みます。

⬜︎ 住宅購入資金の準備で大切なことは？　　　

昨今は株価上昇のニュースが時折耳に入ってくるはずです。

また、職場でもNISAやイデコといった投資性金融商品の話題に触れる機会もあるでしょう。

そうした環境もあってか株式投資や投資信託での資金運用に関心を示す方々も昨今増えている様です。

確かに、折からの低金利では一般的な銀行預金では金利の加増など期待出来ません。

こうした中で株高だとなれば、有効な資金運用の手段として関心が集まるというのは理解できますね。

それでは、住宅購入実行までの自己資金の積立や管理においてこの様な金融商品を利用して資金管理する方法は如何なものでしょうか？

私のマイホーム購入のご相談の中でも同様な考えで実行を検討している方や、その様な方法について関心を持つ方からご質問を受ける事があります。

そんな時の答えは

「株式運用での準備はやめておきましょう」

何故かというと株式運用のリスクが原因です。

株式運用にリスクが有ることは皆さんご存知でしょうが、具体的に申しますとこの様に価格や利回りの偏差をともなうもので短期の運用を考える場合は、リスクの影響をまともに受けてしまう懸念が拭えないからです。

いくら好調な株価を反映しているとはいってもそのリターンは未知数であり、しかも限られた短い期間を前提に考えれば余り過大な成績を確実に見込む事は現実的とは言えません。

反対に相場全体が値崩れする様な事態は短期間といえども過去の例にならっても十分に起こり得るものであり、もしそのタイミングで住宅購入に相応しい環境が到来すれば、みすみす損切りするか株価回復を待ち塩漬け状態で住宅資金への充当を諦めざるを得ません。

いわば期待するリターンと懸念されるリスクが果たして見合うのか？

となると大いに疑問符が付くと言わざるをえないのではないでしょうか。

住宅購入のきっかけは様々でしょうが、イザそのタイミングが到来すればマイホーム計画の検討に集中したいですね。

「今なら近所に良い土地が見つかったけど、株価が下がっていて手持ちのお金が足りないし・・・」

こんなややこしい事態は避けたいものです。

住宅購入資金の準備で大切な事は「動かし易いお金」にしておく事。

いつ「その時」が来ても応じられる状態に出来る貯め方が適していると言えるでしょう。

マイホーム計画に先立って心配なのは住宅ローンの返済額ではないでしょうか。

なにせ住宅ローンの返済はその後のライフプランに永きに渡って関わってきます。

不安を感じるのも当然かもしれませんね。

昨今はネット検索で土地探しや新築建売住宅の情報を収集し、エリアや規模に応じた価格の相場感をつかむ事は容易になりました。

「この辺りで建物３０坪くらいの４LDKならば４０００万円位が目安かな」

といった具合です。

でも、住宅購入に際し多くの場合、手持ちの預貯金で購入を済ますというケースは極めて稀でしょう。

手持ち金を一部捻出するにしても、残りの資金は住宅ローンを利用しての調達となるのが一般的です。

そうなりますと「まずはこの物件を購入した場合、一体いくらの返済額になるのか？」

ここが最初に気掛かりなのではないでしょうか。

予算に合わないのであれば他の物件、もしくは探索のエリア自体も変えてみた方が良さそうですが、わざわざ不動産会社や住宅会社への問い合わせもその後のセールス攻勢を考えると二の足を踏んでしまうかも。

手元で簡単に返済額の目安が分かれば便利だと思いませんか？

そこで今回は覚えておくと便利な住宅ローンお手軽計算術をご紹介しましょう。

新築建売住宅を例にしてみます。

ネット情報には３０００万台、４０００万台、５０００万台と様々な価格帯の物件が掲載されております。

実際には更に細かで３６７０万円、４４７８万円、５０１２万円と当然のことながら個々の価格は様々です。

そこで住宅ローンの返済額を考えるときに「金利は何パーセントだろう」とか「どこの銀行が良いのだろう」「固定金利と変動金利では金利が違うらしい」等、それまで蓄えた予備知識が頭をチラつくかもしれません。

確かに金融機関や変動金利・固定金利、融資条件により一般的にみても下限は０～１％の半ば、上は１％台と幅があるのは事実です。

勿論、最終的な購入の決定に至る判断までには、これらの条件を精査し現状に照らし合わせ、どの金利タイプをどの金融機関で融資を受けた場合にいかなる適用金利になるのか正確な情報整理は欠かせません。

でも、とりあえずザックリとした負担が分かれば検討のアタリもつけやすいのではないでしょうか。

そんな時、借入額１００万円あたりの返済額を覚えておくと便利です。

そこで該当する金利は上下１パーセント程度の開きが有りますので概ね中心位置を１％と考え、住宅ローン借入額１００万円、金利１％での返済額を覚えてしまうのです。

そうしますと３５年返済の場合毎月２,８２２円、３０年返済で３,２１６円になります。

でもまだ数字がゴチャゴチャしてますね。

おおよその見当つける為の計算であれば末数は丸めてしまった方が使い勝手が宜しいでしょう。

そうしますと毎月返済額は

□ ３５年返済：２,８００円

□ ３０年返済：３,２００円

この金額で覚えて頂くと良いでしょう。

計算の仕方は、次の通りです。

⚪︎ 借入額４０００万円３５年返済の場合：２８００╳４０　＝１１２,０００円

⚪︎ 借入額４１２０万円３０年返済の場合：３２００╳４１.２＝１３１,８４０円

といった具合です。

因みにボーナス払いは先の金額を６倍して計算します。

◼︎ ３５年返済：１６,８００円

◼︎ ３０年返済：１９,２００円

ボーナス払いを含めた計算は次の通り

⚪︎ 借入額４０００万円３５年返済、内ボーナス払い分８００万円の場合

月々　　：２８００╳３２＝８９,６００円

ボーナス：１６８００╳８＝１３４,４００円

⚪︎ 借入額４１２０万円３０年返済、内ボーナス払い１０００万円の場合

月々　　：３２００╳３１.２＝９９,８４０円

ボーナス：１９２００╳１０＝１９２,０００円

年間の返済額は月々╳１２、ボーナス╳２を合わせた額です。

少々ラフな計算ではありますが概ねの返済額を把握するには十分なはず。

ネット検索で気になる物件を見つけたらまずはお試しください。

でも、具体的検討に進む場合は、固定金利／変動金利の選択、返済期間も含めた詳細な計算はお忘れなく。

手堅く、確実なマイホーム計画を目指すのであれば、是非仙台の住宅コンサルタント。パートナーズライフプランニング にご相談ください。

住宅ローン始めとした住宅資金設計は勿論、土地探し、間取り案作成、ハウスメーカー選びと、家づくりをトータルでサポートする相談窓口です。

トップページにも家づくりのヒントが盛りだくさん！

併せてご覧ください。

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新築マイホーム計画を考える時、様々ハウスメーカーがある中でどうせならかっこいい家やおしゃれな家を目指そうと、イメージに合うハウスメーカー探しを一生懸命に取り組んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

一生一度の買い物とも称される住宅購入ですから、普通の家では物足りない気持ちは誰しもが少なからずあるのでは？

日頃、マイカーだって購入時はどの色にするか悩むでしょうし、服だって、鞄だって、靴だって、お皿だって好みやこだわりが反映されているはず。

ましてやケタ違いの金額のマイホームですから、機能性、デザイン性が、どんな家でも構わないとはならないでしょう。

かっこよさやおしゃれ感を特に主張してみたいと思っても不思議はありません。

住宅展示場見学やネット検索をしてみると色々と素敵なデザインの家が見つかるはずです。

外観デザインが先進的でかっこいい家、反対にオーソドックスではあるが落ち着きのあるおしゃれな家、

内装インテリアだって色づかいや装飾パーツのチョイス、間取りの工夫でかっこいい空間に仕上げる為のアイデアは多様です。

思わず目移りして自分自身の家づくりでも試してみたくなるかもしれませんね。

しかし！！

問題は資金計画とのバランスです。

いいな！と目に留まったものから片っ端から採用していけば、あっという間に予算オーバーになってしまうことも・・・。

かっこいい家にしたい、おしゃれな家にしたいとなると、どうしてもそこのみに目が向きがち。

デザイン重視で候補に挙がったハウスメーカーとの相談打ち合わせも、そのテーマに話題が集まることでしょう。

営業マン心理としては、「せっかく気に入ってもらっているのだから、もっと盛り上げたい」と考えるのは不思議な事ではありません。

「取り敢えず設計士を入れて打ち合わせしましょう。間取り案のたたき台をおつくりします」

などという勧めを受けるかもしれません。

「無料だと言っているし、早く間取り図もみてみたいから」

と理想のマイホームの姿をリクエスト・・・。

勿論、どんどん希望を採用すれば価格が上がっていく事は営業マンも承知の上ですが、「意欲を覚めさせてしまう」資金の話は挟みづらいと感じ、資金計画への十分な相談対応がなされないまま間取り企画の相談打ち合わせを重ねていくケースはよくみられる光景です。

結果、プランニング作業を終え、図面と共に見積書と総予算が網羅された資金計画書の提示をうけてみたらなんと！

住宅ローンの返済額がすごい金額で計上されていた！！

これでは計画は振り出し。

そこまでの作業も、ハウスメーカー選びすらも一からやり直さねばなりません。

実はこのパターン大なり小なり結構多いのです。

特にこだわりを持って家づくりに取り組もうとすると、その実現に関する話題に集中してしまいがちですから前述のような顛末が起こりやすいのです。

かっこいい家になるからと、無作為にそうしたアイデアを詰め込めばコストと予算の釣り合いが取れない事も起こりえるでしょう。

まずは資金計画の相談からしっかりと対応できる業者を選びたいですね。

応分な負担で調達可能な予算額さえ目処が付けば、後はその予算の中でどんな素敵な案が企画出来るかの検討に集中できます。

この辺りのプロセスを順序よく進めたいですね。

パートナーズライフプランニングの「マイホーム購入サポート」コンサルティングは住宅ローン始めとした資金計画は勿論、土地探し、間取り案作成、ハウスメーカー選びまで皆様の家づくりをトータルでサポートいたします。

こだわりのマイホームを手堅く実現する為に、住宅コンサルタントにご相談してみませんか。

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マイホーム計画を立てる際気になる事は？

最近流行りの新築間取りや土地探しをどうするかも悩ましいですが、何と言っても住宅ローンをどの様に組めば良いのかが一番気がかりなのではないでしょうか。

ハウスメーカー営業マンに相談し疑問点の解決を図りながらも、周囲の住宅購入をする人たちは住宅ローンをどの様に組んでいるのかも併せて気になる点かもしれません。

勿論、相談相手の営業マンからも周囲の住宅購入者の傾向についても色々と説明はあるかもしれませんが、主観が混じらない生データが存在すれば実態を把握するには役立つ事でしょう。

ちょうどこれに相応しいデータが国土交通省から発信されている事をご存知でしたか？

「民間住宅ローンの実態に関する調査」と銘打たれた報告書であり毎年度国土交通省が各民間金融機関に住宅ローンの供給状況についてヒアリングしたものがまとめられております。

住宅ローンの借入先といっても都銀、地銀、JAその他多くの金融機関が候補になり得ますし、金利体系のタイプも固定金利、変動金利、固定期間付き変動金利と選択肢は様々です。

一体周囲の住宅購入者はどの様な形態で住宅ローンを借入れしているのか、傾向を掴むには興味深い統計が数多く含まれております。

今回はその一部をご紹介してみます。

⬜︎ どの金融機関の貸出が多い？　　　　

調査は国内１２３７の金融機関から回答を得た内容により構成されております。

最新のものは令和２年度に調査した令和１年度１年間の住宅ローン貸出についての統計であり、これを基にお話ししてまいります。

まずは金融機関種別ごとの新規住宅ローン貸出額についてまとめたものが下のグラフです。

都銀と地銀での貸出額が突出している事が一目でわかります。

恐らく皆さんの中でハウスメーカーの営業マンから住宅ローンの融資先として勧められた経験のある方は、概ねその際のオススメ金融機関の傾向と一致している方が多いのではないでしょうか。

因みに新規貸出の全てが新築住宅購入向けの貸出ではなく既存（中古）住宅、借り換えへの融資も含んだ数値であり、その内訳は新築７２.９％、既存１９.６％、借換７.５％という事ですので、住宅ローン全体の貸出ボリュームは新築住宅購入向け融資が中心となっている事には変わりありません。

⬜︎ 金利タイプは？　　　　　　　　　　

昨今は金融機関同士の競争も激しく、それぞれ独自のサービス内容が設定されている事は、選択の難しさもありますが基本的には借り手目線では選択肢が多く持てるという点では歓迎すべきでしょう。

しかしながら各行の金利差も見逃せませんが、どの金利タイプを選ぶかの方が返済額への影響は遥かに大きなものとなります。

金利タイプとは固定金利、変動金利、固定期間付き変動金利を指します。

固定金利であれば一般の住宅ローンに加え証券化ローン、いわゆるフラット３５もこれに含まれますね。

結果は下の通りです。

変動金利タイプが他と比較し圧倒的に多く６３.１％を占め全体の２／３に迫る割合です。

恐らくここにおいても営業マンから勧められる金利タイプの傾向と一致しているのではないでしょうか。

予算案作成の相談、見積書と共に作成される住宅資金計画書での返済案は変動金利を前提とした内容で記されているものが多いはずです。

更に冒頭取り上げた２大貸出元である都銀と地銀にフォーカスするとそれぞれ７０.３％、６４.９％と平均を上回っており、この傾向がより強くみられます。

また、全体での金利タイプ別割合では変動金利に次いで多い固定金利期間選択型ですが、これの内容は全て一律ではありません。

念のために固定金利期間選択型について補足いたしますと、その時々の金利水準に合わせ時価的に適用金利が決まる変動金利、金利水準の上下に関わらず借入れ時点で定まった金利が適用される固定金利に対し、固定期間選択型は基本は変動金利ですが、定められた固定期間中は固定金利同様に定められた適用金利が採用されるという仕組みの住宅ローンです。

但しこの場合の固定期間は一様では無く、様々な期間設定のものが存在します。

この固定期間についても各固定期間設定ごとの統計も出されておりますので下図をご覧ください

これについてはグラフの通り固定期間１０年のタイプが５４.９％と他と比較しシェアが顕著な結果となっております。

先々の金利上昇リスクの不安を解消する術として全期間とは行かないまでも、ある程度のリスクヘッジを考えるのであれば１０年程度は見越しておきたいという考えに基づくものと推察されます。

また興味深いのが金融機関に対しての「固定期間１０年超の住宅ローンのリスクヘッジの方法」との問いです。

一般的に住宅ローン返済時の金利上昇時のリスクを考えた時ユーザー目線であれば変動金利利用時の返済額の上昇が不安材料となります。

これに対し金融機関からの視点では金利上昇時のリスクは変動金利では無く固定金利商品と対照的です。

固定金利で約定後に金利上昇が起これば、金融機関は現状の低い水準の金利のままで融資し続けなければならなくなります。

そのリスクへの対策を尋ねた問いです。

これに対し５０.８％の金融機関が「リスクヘッジは特に行なっていない」と回答しています。

つまり半分の金融機関は対策未実施という事です。

これは２つの見方が出来るのでは無いでしょうか？

１つは将来的な金利上昇は起こらない、もしくは確度、程度が低い水準と見込んでいる可能性。

２つめはリスクヘッジの手間を回避したいからこそ金融機関にとってリスクの低い変動金利を主力商品に据えている可能性です。

いずれの理由を見立てるかによって将来展望は真逆の答えがでてきます。

しっかりと見極めたいですね。

出典：国土交通省HP   「令和２年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」参照

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