そこで気になるのは金利の水準。

相談先のハウスメーカーや銀行窓口での説明やネット情報収集でもここは関心が集まりやすいポイント。

一方マイホーム購入時の住宅ローン以外にも我々の暮らしで金利が関わる分野があります。

代表的なのが預金金利ですね。

こちらはすずめの涙ほどの金利しか期待出来なくなって久しいのは寂しい限りです。

借りるには少しでも低く、増やすには少しでも高くというのは金利に求める理想ですが、中々そう上手くはいきません。

かつての様に、ある程度の持ち金があれば金利だけで食っていけるという例え話の高金利時代も今では夢の様にも思えますが、反面借りる金利も大層なものです。

ピーク時の住宅ローン総返済額は元本の３倍にも及んだのです。

さて、こうした様々な顔を持つ「金利」ですが、結局金利って何なのでしょう？

暮らしの中で無関係ではいられないのが金利です。

ご一緒におさらいしてみませんか。

⬜︎  金利はどこから？　　　　　　

まず始めに金利はどこで発生するのでしょうか？

それはお金の貸し借りが発端となります。

例え話で説明してみます。

皆さんがどこかの観光地で「貸し自転車屋」の商売を始めたと仮定して下さい。

あっちの名勝、こっちの名所と動き回るには便利なアイテムとして需要があると見込んでの事です。

さてこの貸し自転車、商売として貸すからにはタダという訳にはいきませんね。

当然「レンタル料」としてのお代を貰わなければ商売が成り立ちません。

ここでこの話を銀行の住宅ローンに置き換えてみましょう。

この場合レンタルするものは何でしょう？

そう、お金です。

銀行は商売でお金を「レンタル」しますので当然タダという訳にはいきません。

この場合の「レンタル料」が「金利」と考えると分かりやすいのではないでしょうか。

いわゆるお金の借り賃という事です。

⬜︎  金利の水準は？　　　　　

それではレンタル料はどのくらいの金額が妥当でしょうか？

勿論、高ければ高い程儲けは見込めますが、あまり高過ぎては誰も借り手がいなくなってしまいます。

これは他の物の販売における「売値」でも同じ事が言えますね。

こうした時、まずは「原価」が売値設定のベースになります。

この場合の原価とは材料仕入れ価格、手間賃、ですがそれに光熱費などの経費も加えた額です。

売値がこれを下回れば、大安売りで買い手にはお得でしょうが赤字では商売が成り立ちません。

原価を超え適度な「利益」を乗せた金額が「売値」の目安となるはずです。

これを先の貸し自転車屋さんに置き換えれば、原価として店頭に揃える自転車の購入費用などを考えレンタル料が導き出されるという事です。

それでは銀行の原価は？

まず銀行は貸し出すお金を何処で準備するのでしょうか？

銀行も主たる貸すお金を全部自前で準備している訳では有りません。

どこかで借りて集めねばなりません。

ここで主だった借り先は日銀や我々が預けている預金です。

我々は日常「銀行にお金を預ける」という言い方をしますが、別な言い方をすれば「銀行にお金を貸している」とも言えるのです。

その場合、我々も「貸し賃」として金利を貰いますし、日銀も同様です。

この銀行が集めてきたお金に掛かる金利負担が原価にあたるものであり、これに利益を計上した値が銀行が貸し出す金利になるのです。

だから一般的には借りる金利の方が預ける金利よりも高くなるのですね。

⬜︎  誰に貸すかでも金利は変わる　　　　

売値は原価がベースになる事はわかりました。

それでは利益はどの位見込めば良いのでしょうか？

あまり暴利でお客さんに愛想尽かされるのも心配ですから、最低限に抑えた方が良いのでしょうか？

でも、ここで考えておかねばならないのが事業に付随する「リスク」への備えです。

商売に付随するリスクに備えるためのコストを計算に入れておかねばなりません。

物の販売であれば仕入れた商品を完全に売り切れば良いですが、売れ残りの余剰在庫発生リスクがあるのであれば、この分を売値に加算しておかねば心配です。

例題の貸し自転車屋さんの場合は自転車の持ち逃げや壊されてしまう事態もリスクとして考えられるのではないでしょうか。

貸したは良いがそれが最後では先の原価計算が根本から狂ってしまいます。

そうした懸念を抱えた状態であればレンタル料にそこのロス分も加えねばなりません。

そんな事態が頻繁に起きそうであれば自ずとレンタル料も高額になり、優良なお客さんからは敬遠されてしまうかも。

それではどうすれば良いか？

貸す相手の信用度を確かめればこのリスクは低減させられますね。

身分証明をチェックしたり予め保証金を預かるなどして、危ぶまれる相手を避ける事が出来れば良いのです。

後はチェックの度合いです。強化すればリスクは低減しレンタル料も安価に出来ますが面倒がるお客もいるでしょう。反対に緩くすればリスクが増加する分レンタル料に反映しなければなりません。

この様に貸し先の信用度がレンタル料にも影響を及ぼす仕組みは金融機関も同じです。

住宅ローンであれば審査を緩くするのなら、その分金利に反映しなければリスクを自らが負うことになってしまいますし、債権投資であれば貸し先のリスク度に比例して金利のプレミアムを得られなければ割に合わない事になってしまいます。

基本的な構造としてはリスクと金利は比例するものと考えられます。

⬜︎  景気の影響　　　　　　　

利益幅にはもうひとつの観点があります。それは「景気」の影響です。

再び貸し自転車屋さんです。

お店を開いている観光地がテレビで紹介され観光客でここ数年大賑わい。

こんな場合は少々強気なお値段でも商売繁盛が続くかもしれませんが、そんなブームも去り訪れるお客もだいぶ落ち着いてしまえばいつまでも強気のお値段とはいかないでしょう。

景気によってもレンタル料は影響を受けるという事です。

金融機関の場合も基本は同じ。

景気が良く家を建てたり、事業拡張と資金の需要が旺盛であれば高い金利でも借りては現れるでしょうが、反対に不景気な環境下では積極的にお金を借りてまで何かをしようという人はグッと減ってしまいます。

こんな時に高金利では尚更誰もお金を借りてくれません。

したがって景気が悪くなれば金利を下げざるを得ないという事になります。

貸し自転車屋さんの場合は局地的な市場で起きる現象ですから同じ時節でも場所、業種により景気はまちまちですが、金利はお金の需要という全国に及ぶ話なので国内全体の包括的な景気に左右されます。

しかしながら通貨をまたいだ場合はその限りではありませんので、国ごとの金利水準が異なるのです。

さて、ここまで金利とは何なのかを簡単に整理してみました。

表面的に現れる金利の上下や水準は決して唐突なものでは無く、そこに至る背景には理由があるという事です。

具体的な動向の話なると更に詳しい解説が必要ですが、まずは金利ってこんな存在なのだというイメージをつかんでいただければ幸いです。

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不確かな物事をリスクと呼びます。

普段は気にせずとも大きな判断を伴う時にはこれの存在を意識するかもしれません。

マイホーム計画で住宅ローンを組む時「もし何か起こって住宅ローンが返せなかったら」という不安を感じる事もあるでしょうが、これも将来何が起こるかわからないというリスクが頭をよぎる故の想いでしょうし、健康や生命への不確かさが有るからこそ生命保険でそうした場合の経済的リスク解消の備えを講じるのでしょう。

また、リスクという言葉から金融商品に付随する不確実さをイメージする事もあるのではないでしょうか。

株式投資や外国為替といった価格変動要素を伴う金融商品に対してです。

特にこの様な分野の商品に関する知識に自信の無い方にとっては、そのは確かさへの不安は一層強く感じる事でしょう。

「損したらどうしよう」「危険なものには近寄りたく無い」といった感覚です。

しかしながら、折からの超低金利にドップリと浸かっている我が国では普通預金での積立てでは利息のプレミアムを期待する事は残念ながら叶いません。

少しでも効果的に資産形成を果たそうとなりますとなんらかの金融商品を用立てなければなりませんが、目に見えて利回り効果の高さをうたっている商品は何らかのリスクを内包していると考えた方が無難でしょう。

しかしながら、リスクを内包しているとは言いながらも、そのリスクの度合いは個々に異なりますし、実施方法によってもその程度は変わってまいります。

それらの程度が皆さんの許容範囲の中に納まっているのであれば、場合によっては有効な資産形成の手段として選択肢の中に入れられるのかもしれませんね。

但し、それにはリスクが果たしてどの位あるのかが分からなければ、検討すべき対象か否かも判断がつきません。

まずはその対象そのものの特性やリスク値を把握する必要があるのはいうまでもありません。

これについては過去のこちらのコラムでご紹介しております。

→ファイナンシャルプランナー的リスクのお話

次に問題になるのがそこで観測されたリスク値をコントロールする余地があるかを検討するべきでしょう。

扱い方によってリスク値が変わる可能性があるのであれば予めその偏差の程度と手段を知っておくということです。

そうした場合のリスクコントロールの手段として一般的なものにドルコスト平均法という方法があります。

リスクの分散という考え方です。

⬜︎ リスクの分散　　　　　　　　　　　　　　　

まずリスクの概念ですが下の図をご覧下さい。

これはある期間の米ドルと円の外国為替相場の推移を表したグラフであり、１ドルあたりの円貨を示しており、両者の交換レートが刻々と変化している様子が読み取れると思います。

このレートの偏差がリスクの源という事。

具体的な例を挙げます。

Aのポイントで円でドルを買い、Bで円に戻したとすると約７５円で１ドルを買いその１ドルを円に戻した時点の相場が約１２５円ですから、この場合は１ドルあたり約５０円の益が生まれた事になります。

反対にCで１ドルを約１４５円で買い、Aの時に円に戻せば１ドルあたり約７０円の損失という事になります。

リスクとは何も損失に限ったものでは無く、プラスもマイナスも含めた偏差そのものの事を指すのです。

そしてこの偏差は後になってみればその幅や上下動の動きが把握できますが、その瞬間その瞬間は先の事など知りようがありません。

つまり例示した様な「点」で取引をすればこのリスクの影響をそのまま受ける事なってしまいます。

それではこのリスクの影響は常に受け入れるしか無いのでしょうか？

ここで分散という考え方が浮上してきます。

そして分散の概念を利用したものがドルコスト平均法になります。

⬜︎ ドルコスト平均法　　　　　　　　　　　

まず分散の概念ですが、先に例示したドル円の為替相場でお話いたします。

前項でご覧頂いた通り、高値で買い底値で売れば損になり、底値で買って高値で売れば益になるが、何処が高値か底値かは時が経過しないと分からないという事が偏差のある金融商品の難しさであると申しました。

そこで値動きがあったとしても相場が安かろうが高かろうがそれに左右されず、常に一定額の円でドルを買っていくと下図の様な概念となります。

相場のいかんに関わらず毎月１万円でドルを買った場合のレートとドル購入額の推移を示したものです。

青の折れ線は毎月の１ドルあたりの円レート、緑の棒グラフはドル購入額を示しております

相場が安値の時はドルをたくさん買い、高値の時は購入量を抑制するという動きが見て取れると思います。

先にも申しました通り相場変動は事後になり初めて高かった安かったの評価が出来るのであり、一括集中投資の場合は読み違いのリスクも当然背負う事になりますし、毎日相場を追い続けるのは相当に負担になるはずです。

これに対しドルコスト平均法は時間軸を分散しひたすら機械的に毎月定額で自動的に作用していく仕組みです。

上の例の場合、最安値の時であれば１１６.２７ドル購入出来ますが、最高値時の購入額は８９.２８ドル　　になります。

この偏差がまさにリスクに当たるのですが、ドルコスト平均法で購入した場合は　この偏差を平均化するので最終的に上振れ下振れ分が除去されたこととなり毎月コンスタントに１００.６ドルを購入した状態に落ち着きます。

価格偏差のある金融商品はどうしても高値低値に目が引き付けられがちですが、これではリスクに挑まねばなりません。

少しでも安定的な成果を求める場合に、これでは投機的要素が強すぎ不安を拭う事はできません。

リスクを時間軸で分散するドルコスト平均法。

覚えておくことで資産運用の選択肢が広がるのではないでしょうか。

住宅ローン返済や立地環境を意識しながら選んでいくイメージでしょうか。

しかし、不動産はマイホームに付随したものばかりでは無く「資産」としての側面があり、「投資」の対象としても扱われる事も皆さんご承知なはずです。

私のライフプランコンサルティングでも、近年の超低金利の中で、少しでも効率良い資産形成の手段として不動産投資への相談、ご質問をいただく事があり、既に実施している方も見受けられます。

確かに利回りの目論見は、銀行預金と比較すれば勿論ですし、株式運用と比較しても更に上回る様な期待値のものも目に留まるはずです。

近年株価だけで無く地価も上昇傾向な事も織り込むと、魅力的な運用の選択肢として映る方もいるのではないでしょうか。

しかしながら、資産運用の選択で忘れてはならないのが「リスク」と「リターン」の存在。

以前のコラム記事でも代表的な投資先ともいえる「債権」「株式」「不動産」の運用についてこれをまとめた事があります。

→ライフプランと資産運用　債券・株式・不動産の違いは？

リスクとリターン両者を並べて検討しない事にはバランスを欠いた選択となってしまいます。それら特性について整理する必要性について説いております。

今回は代表的投資先とも言えるその３者の中で不動産投資は他の２つとは異なる特徴を持っており、その事についてお話しを加えたいと思います。

ズバリ不動産はマイナス金利の性質を持つと言う事です。

⬜︎  マイナス金利とは？　　　　　　　　

マイナス金利とは何でしょうか？

マイナスだからものすごく低い金利のことでしょうか？

我々の日常の生活に置き換えて考えてみましょう。

例えば身近な金融商品のお話。

銀行にお金を預ければ金利がもらえます（昨今は微々たる金額ですが）。

住宅ローンを借りれば元本返済に加え金利の負担が必要です。

金利とは貸せばもらえる、借りれば支払うという関係ですね。

更に日常的な社会生活においても同じです。

出先でお財布を忘れて友人からお金を借りたとします（スマホ決済ならスマホも忘れたとして）。

通常は「ありがとう！」であり、「後でお礼くらいしなきゃ」と思うかもしれません。

この「お礼」がいわゆる「金利」の存在です。

ところが逆にお金を貸してくれた友人の方がお礼をする世界。

これがマイナス金利なのです。

銀行預金であれば預金し続ければ金利を払わなければなりませんし、住宅ローンを借りれば元本は返しますが金利を貰えます。

中々想像が付きませんね。

「マイナス金利」というと「超低金利」を更に激しくしたモノの様な印象を持つ方もいるかもしれませんが、それどころでは無く全く価値感が逆転したものなのです。

そんなマイナス金利がなぜ不動産投資に当てはまるのでしょうか？

⬜︎  なぜマイナス金利？　　　　　　　　

株式投資と不動産投資の対比が分かりやすいと思います。

通常投資の損益は保有中に発生する「インカムゲイン」と手放した時の「キャピタルゲイン」に別けられます。

株式投資のインカムゲインは配当であり、不動産では賃料です。

配当益を得るには投資先の会社が利益を上げる事、賃料を得るには借り手を確保する事がそれぞれの条件となります。

一方キャピタルゲインは双方とも購入時と処分時の価格差です。

価格が上昇していればその差額が利益としてインカムゲインとは別個に期待できます。

しかしながら、目論見通りに配当や賃料収入があがるとは限りませんし、購入時よりも処分時の値が必ず上昇しているとは限りません。マイナスもありえます。

これらの要因がいわゆる投資のリスクという事になります。（冒頭ご紹介のコラム記事で詳しく解説しております）

つまりこれらの投資をしたからといって、必ず利益を上げられる訳では無く、損失に見舞われる事も十分に起こり得る事は皆さんご存知の事でしょう。

「なるほど、このリスクがマイナス金利か！」

と思われたかもしれません。

でも、リスクを内包している事を飛躍してマイナス金利だと言う訳ではないのです。

ここで申し上げるマイナス金利は不確実性の話ではなく、恒常的な性質に起因するものの話です。

これも例をあげて説明いたします。

株式、不動産投資双方に投資したが配当も賃料も入らなかったので手仕舞いにしたとしましょう。

この時、買値と同額で処分できればプラスマイナスゼロで利益も損失も生じなかった事になります。

（投資信託の手数料や賃貸管理費は除外して）

株式はこれで良いのですが、不動産はこれでは済みません。

何故か？

次の２点が株式とは異なります。

第一に保有中の公租公課の負担です。

不動産を保有するとその保有期間中に固定資産税や都市計画税といった税負担が生じます。

この負担は先程の収支プラスマイナスゼロの状態であっても減免される事はありませんので、負担額分マイナスに作用してしまいます。

第二に価値の自然減耗があります。

減価償却といった方が分かりやすいかもしれません。

不動産投資の対象は土地のみ（借地）では運用効率が悪いので、「土地＋建物」両者セットの事業として運用する事が一般的です。

その場合に土地は償却資産ではないので自然減耗は原則ありませんが、建物の評価額は時間の経過による経年劣化は避けられず、徐々に減価し耐用年数を迎え無価値になります。

相場の変位を考慮しなければ、購入時と売却時の時間差分相当の建物評価額が低下するといいう事であり、建物のキャピタルゲイン的にもマイナスに作用するという事がいえます。

これら２点は株式投資には無い特性であり（債券投資にも）、不動産投資特有のもの。

つまり自然状態では不動産投資はその投資期間中はマイナス金利の作用が働くので、その分を見越した高い収益性を求める必要があり、結果として表面利回りが株式や債券での投資よりも高くなるのです。

もし「不動産投資はこんなに利回りが高いのです！」

と言った投資のお勧めを受けたとしても寧ろそれは当然の事。

冷静に自分自身のライフプランに見合った運用先を選択したいですね。

将来に向けたライフプランを考えた時に、住宅ローンを疎かに扱えないのは当然ですが、蓄えをどの様にして準備していくかも重要なテーマです。

お金を蓄えるといっても目的はひとつではありません。

毎月のお給料のやり繰りから、夏休みの家族旅行の旅費準備、来年買い換える予定のマイカーの資金準備といった身近なお金の管理もあれば、もっと将来的な子供の大学就学時の教育資金準備や自分自身が老後を迎えた時の老後資金の様な先の長い課題に関わるものもあります。

それぞれどの様な方法で蓄えをしていくのが良いのでしょうか？

例えば「貯金箱」でお金を蓄えたらどうなるか。

いつでも身近に蓄えが存在する安心感はあります。必要であれば直ぐに取り出せます。

しかし、入れたお金が１００万円であれば（どんなに大きな貯金箱でしょう！？）５年経とうが１０年経とうが中身は１００万円に変わりはありません。

つまり利回りゼロという事です。

これでは効率が悪すぎる。「利回り」を期待したい。と考えた時には何らかの金融商品で資産運用を試みる必要があります。

そこで一番着手しやすいのが銀行の預金口座に資金を置いておく事ですが、銀行口座はそもそもが低利な上に、世の中折からの超低金利が重なり、利回りと呼べるほどの効果は期待でない状態です。

そこで昨今、もっと積極的な資産運用に関心を持つ方々が増えいるのではないでしょうか。

NISAやイデコといったものの話題も耳にする機会が多いはず。

しかし、NISAやイデコはあくまでも制度的なものでありベースとなる金融商品は別に存在します。

このベースとなる金融商品はいくつかの種類がありますが、「債券」「株式」「不動産」の三つがその代表格といえるでしょう。

資産運用考える上ではこれらの特徴を理解するのがまずは入口です。

⬜︎  リターンとは？　　　　　　　

利回りを期待するということは端的に言えば利益を期待するということに他なりません。

そうした中、何で資金運用すれば良いのだろうか？と考えた時に

「日経平均株価がバブル後最高値を更新！」

といった様なニュースを耳にすると

「株で運用すれば儲かるのかな？」「高値が続いているのなら自分も・・」

この様にリターンを期待する心理が働く反面、

「リスクは無いのだろうか？」「安全で高利回りの運用先は無いのかな？」

などといった様にリターンばかりではなく、リスクの存在も気になりはしないでしょうか。

リスクとは直接的に「危険」を指すものではなく、「不確実性」を表すものであり、以前にも他のコラム記事でこのお話をいたしました。

→ファイナンシャルプランナー的リスクのお話

金融商品に置き換えれば、リスクの高いもの程、利益と損失の幅が大きなものと言えます。

つまり利回りはプラスにもなるしマイナスにもなり得るのです。

それでは利回り＝リターンはどの様にして生まれるのでしょうか？

このメカニズムを理解していれば資産運用先を判断する手掛かりになるはずです。

まずこれを考える際、リターンを以下の２つの観点に分けてお話しした方が理解しやすいはずです。

◆ インカムゲイン

◆ キャピタルゲイン

⬜︎  インカムゲイン　　　　　　　　　　

インカムゲインとはその資産を保有している間に発生する利回りを指す点では債券、株式、不動産は共通していますが、利回りの発生原因はそれぞれ異なります。

＜債券＞

債券運用のリターンとは端的にお金を貸す事で発生する金利を指します。

通常第三者との間で、お金がタダで貸し借りされる事はありません。

貸手は自分のお金が拘束されるのですからその分の見返りを求めますし、借手はお金を貸してもらう為には元本の他にお礼としての金利を加えて返すことを約束しなければ誰も貸手は現れないでしょう。

まずはこれが金利です。

問題はその水準です。

突然ですがお金を貸す場合、信用度の高い相手と低い相手ではどちらに貸したいですか？

寓問ですね。それは信用度の高い相手に決まっています。しかも一番に信用できる相手に。

但し、借手の信用度は一律ではありません。

そうなると信用度の一番高い者には貸手がたくさん現れますが、それに劣る者には貸手が現れない事になってしまいます。

反対に信用度の劣る者たちはどうすればお金を貸してもらえるでしょうか？

「信用してくれ！」といっても既に信用度が劣っているのですからこれでは効果がありません。

この場合の方法はひとつ！

「たくさんお礼を致します」

つまり金利を高くしますから貸してくださいという事です。

これであれば危険を回避したい人は避けますが、多少の危険を伴っても高い利回りを狙う人との間では貸し借りが成立します。

また、債券は開始時点で金利と期限が設定されこれを厳守しなければなりません。

これにより貸手はその資金で借手が効果を上げようと上あげまいとに関わらず、約束の期日に元本に約束した金利を加え償還される事となります。

この事から債券は一般的に安全資産に分類されます。

但し、期日の前に相手が倒産するなどして債務不履行が起きた場合はそうはいきません。

この場合は元本も金利も得ることができなくなり、これが債券運用のリスクとなります。

＜株式＞

債券運用はお金を貸す行為であり、期日にその資金は返却されますが、株式に期限はなく「貸す」に対し「あげた」に近いニアンスです。

その点で投資を受ける側からすると借りたお金よりは、使い勝手の良いお金と言えましょう。

しかし、タダでお金をあげるわけでは無く、当然見返りあっての話です。

この見返りとは提供した資金で事業を行いそこで生まれた利益の分け前を受け取る事を指します。

この場合の利益とは、企業が売り上げ→原価を払い→人件費等経費を払い→税を納め→最終利益

つまり純利益があがればそれがいわゆる分け前の原資となり、「配当金」という名目で株主に支払われます。

これが株式運用のインカムゲインです。

但し、お気付きでしょうか？

配当金を受けるには投資先がきちんと利益をあげている事が条件となります。

金利であれば相手が倒産でもしない限り確実に受け取れますが、配当は原則的には赤字の会社に投資しても期待できないという事です。

これが株式運用インカムゲインのリスクとなります。

それではリターンの水準はどうでしょうか？

先に述べた通り貸主より株主はありがたい存在ですが金利と配当の水準が同じであれば、確実性の高い債券投資に人は動くでしょう。

その解消のためには金利と比較し配当の水準を高くする必要があります。

結果として、通常両者を比較した場合、配当の利回りが高くなりますが、その分リスクも内抱しているという事になります。

＜不動産＞

不動産運用は単に土地を購入するだけでは収益は見込めません。

その土地を利用し賃貸する事で賃料が入り、この賃料が不動産運用のインカムゲインとなります。

加えて賃料は土地を駐車場の様に更地で貸すよりは、建物を建築して家賃として賃料を得た方が利回りが向上しますので、一般的には「土地＋建物」の状態で運用が行われます。

そして利回りの水準は、同じ投資額に対し先の債券、株式と比較し、通常高い利回りが期待できます。

それは何故でしょうか？

不動産運用のリスクとの関わりがあります。

１つは外的要因の損害です。

地震・水災・落雷といった自然災害や火災・人為的破壊といった事故、経年劣化や耐用年数部材の修繕といった予見不能なコスト発生の可能性や最悪の場合消失が考えられます。

２つ目は立地環境の変化です。

不動産運用開始時、その時点の利便性などを考慮した立地環境から賃料が設定され利回りの目論見をたてますが、例えば時の経過で当時のメイン通りが裏通りに転落するといったような変化で評価が低下すれば、賃料設定を目論みより下げねば借手が見つからない事態も起こりかねません。

もしこの様な事態となれば、根本的に立地環境自体を元に戻す事は困難であり、受け身にならざるを得ません。

打つ手が無いという点で、先の２者よりもリスクの程度としては大きなものとみなされます。

それを負っての投資ですので、賃料は高利回りを期待するという事なのです。

⬜︎  キャピタルゲイン　　　　　　　　

資産を保有している間の利回りがインカムゲインであるならば、キャピタルゲインとは何でしょうか？

これは「譲渡益」という言い方が分かりやすいでしょう。

株式を例にしましょう。

株式運用には期限の定めが無いと申しました。

それでは、そろそろ運用を手仕舞いして投資した資金を手元に戻す時にはどうすれば良いでしょうか？

一番真っ先に考えられるのは第三者に自分の株式を買ってもらう方法です。

この時、自らが購入した株価よりも売却時の株価が高ければ「譲渡益」が発生しますし、安くなっていれば「譲渡損」となってしまいます。

これがキャピタルゲインです。

一般に取引される上場株式は日々刻一刻と値が上下いたします。

果たして将来的に株を手放す時の株価が読めるか・・・・？

キャピタルゲインで利益を上げるという事は「投機的」な要素が多分に有るといえるでしょう。

また、不動産投資は地価変動がない場合も、キャピタルゲインは基本的にマイナスになります。

理由は建物が償却資産であるからです。

建物は日々老朽化が伴い、その価値は日を追うごとに低下していきます。

不動産のキャピタルゲインで利益を上げるには、この償却割合を超える地価上昇が必要になります。

つまり、株価と比較しキャリタルゲインで利益を上げるハードルが高くなるということ。

因みに、債券運用には満期がありますので、期限を迎えれば元本回収が出来ます。

運用途中に第三者にこれを譲渡しない限りはキャピタルゲインはありません。

⬜︎  ライフプランの利用目的に合わせる　　

債券・株式・不動産の利回りについてまとめて参りました。

この様に利益を上げる仕組みは個々に異なり、それがリターンとリスクの度合いの違いとなって現れます。

運用期間を通してインカムゲインで成果をあげても、運用手仕舞いに失敗し、キャピタルゲインがマイナス益となり、全て帳消しにしてしまっては元も子もありません。

その様な事態を回避する為には、運用資金の活用時期が決まっている性質の準備金にはこうした運用法を避けた方が賢明でしょう。

例えば、子供の大学就学時の準備金として株式での運用を試みた場合、インカムでの配当益を充分に上げる事が出来たとしても、大学就学時点の株価動向によってはキヤピタルで損失を被る事態も考えられます。

その時期にピタッと株価をコントロールする事は叶いませんから・・・。

「単に株価が上がっているから良さそう」

「不動産投資は儲かるらしい」

ではなくそれぞれの運用方法の特性を見極め、ライフプランの運用目的に合った方法を選択したいですね。

パートナーズライフプランニングの「家計設計サポート」コンサルティングは皆さんのライフプランに欠かせない資産形成についても分かり易くご説明いたします。

是非ご活用ください。

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マイホーム計画や住宅ローン返済、子供の教育資金や老後資金の準備、生命保険の備え・・・。

人生の流れで大きな課題をどの様にして備えるかがライフプランのテーマです。

ご家庭内で相談しながら失敗の無い様に対策を講じているのでしょうが、その課題への備えは資金的な準備事が中心となります。

その中でも多くの方が「貯蓄」を具体的資金準備の手段として備える課題が、お子様の「学資金」と「老後資金」の準備ではないでしょうか。

お子様が成長し大学進学時の教育費支出に備える目的であったり、お仕事を定年退職した後の年金以外の老後生活費を支える準備として、支出の増加や、収入の減少を予め見越して貯めておこうと言う事です。

どちらもある程度のまとまった金額を必要とする点が共通しており、計画的に準備するに越した事がないのは言うまでもありません。

計画的というからには「余裕のある時に随時貯めよう」というやり方では貯蓄の効果は中々上がりません。

他の生活支出、住宅ローンの返済額を考慮しても充分継続可能な額を継続的に積み立てていくのが最も効果的なのはおそらく皆さんご存知のところでしょう。

問題はどの様な手段でそれを実施するかです。

近年極めて低金利な状態が続いております。

少しでも効率良く蓄財を試みるには金利の上乗せは望みにくく厳しい環境ですね。

その様な中、イデコやNISA、諸々の投資信託へのご相談が近年増えております。

周囲の方々から情報を耳にしたり、職場での案内がきっかけで関心を持たれている様です。

ご相談いただく際の印象としては、通常の銀行預金での貯蓄と比較した場合、やはり「リスク」の存在が気になり不安を感じる方がいる一方で、その「リターン」を期待し非常に前向きに捉える方も一定数おり、２分化されています。

現状の金利情勢で運用益の効果を期待すればおのずと運用先は株式や外国為替といった金融商品が関わって参ります。

普段からこの様な金融商品に馴染みのない方には、これを採用した場合のプラス効果よりも失敗した場合の損失への不安の方が先立つのは無理もありません。

将来のライフプランの為に策を講じたのにライフプランの重荷になってしまう事を恐れるのでしょう。

一方でポジティブに受けとめる方はこの超低金利の世の中では、この様な手段を選択しない限り効果を上げる方法は他に存在しないという認識に加え、特に近年の株価推移を見た場合に株高の恩恵を享受したいという所が出発点になっている様です。

勿論、どちらも個々の判断の是非を論じるものでは無く、各々の考えに副って実施すべきものなのですが、双方の意見に多くの場合、「リスク」への認識が不充分なままただひたすら距離を置いてみたり、前のめり気味に過大評価している姿が見受けられます。

この様なスタンスで「リスク」と向き合えば、その評価は「感覚的」となり、実態とは異なる姿で「判断」の材料としてしまう懸念が生じます。

この感覚的判断が失敗の元になりかねないのです。

リスク＝危険というニュアンスで表現される事が日常多い様ですが、リスクとは正しくは「不確実性」であり、「必ずこうなる」とは言えない状態がその正体。

またその様な存在が故に感覚的に評価されるという扱いが多用されてしまいます。

対象が不確実性の議論という事はその姿を捉える事が困難だからでしょう。

しかしながら、感覚的なリスク評価は、時に冷静な判断の阻害要因ともなり、定量的な評価に置き換える必要がある事、その方法については前回のコラムでお話したところです。

→ファイナンシャルプランナー的リスクのお話

リスクとリターンを定量的に評価し、資金運用の目的に対してそれらが充分に釣り合いが取れているかを検討した上での判断がベストだと言う事です。

リスクの偏差が大きく、貯めた資金の使用目的に支障を及ぼす危険がある場合は、その運用方法は見合わせた方が賢明かもしれませんが、誤差と呼べる範囲に止まるのであれば過剰に不安を感じる必要は薄いという事もいえましょう。

例を挙げてみます。

ライフプランの目的でお子様の大学就学時の学資金の準備に２００万円が必要だと考えたとしましょう。

その目的に対しある金融商品を勧められ、先の要領でリスク評価した結果、積立の効果が

「資源国の外国株式で運用：リターンは最大で１５０％で３００万円、リスクは最悪５０％で１００万円」

この様な状態だったとした場合いかがでしょう？

リターンが最大であれば勿論良いのでしょうが、最悪の場合はどうでしょう。

目的を半分しか果たす事が出来ず、場合によっては進路にも影響を及ぼしかねません。

ライフプラン上の課題が生じてしまいます。

これとは別に旅行の積立て目的ならどうでしょうか？

「一発当たればヨーロッパ旅行！運が悪ければ国内でどこか選ぼう」

この様な余裕資金の運用であればこの様な選択も有りかもしれません。

リスクとリターンを定量的に評価し運用目的に適った方法かを判断出来ればミスマッチを防げます。

さて、後は具体的なリスク測定の実践ですが、これはコンサルティングの中でお話いたしましょう。

パートナーズライフプランニングの「家計設計サポート」コンサルティングは皆さんの安心できるライフプランの備えをお手伝いいたします。

いたずらにリスクを不安視し、効率良い資金準備の機会を避けてしまっては勿体無い話ですし、周囲がやっているからと無防備な状態で臨むわけにも参りません。

いずれにしても失敗は避けたいものです。

１級ファイナンシャルプランニング技能士の私、栗山が最良なライフプラン構築のお手伝いをいたします。

初回ご相談は無料となっております。

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これらは全てライフプランの充実には大切なこととは解っていても姿かたちが見えません。

それ故に果たして現状の備えや進め方で充分か否かの判断がどうしても手探りとなり、後々失敗や後悔を残さないだろうか？大丈夫だろうか？という不透明な不安が「リスク」という表現で発せられるのではないでしょうか。

他のコラム記事でも何度か触れておりますが、「リスク」という言葉は日常的に「危険」を意味する場面で使われている様に思えますが、ファイナンシャルプラン上のリスクの定義は「不確実性」を指します。

この両者の違いは、完全に「危険」な状態のものは「確実な危険」であり、もはやリスクが高いのでは無く明確に避けるべき対象として分けられます。

それに対し、かなり危険そうだが予見が難しいもの、この不確実性が「リスク」として扱われるのです。

その点では、何もネガティブな事象だけがリスクの対象では無く、「当たり」が出る様なプラス要因も不確実性が伴えばリスクとしてみなす事が出来ます。

当たるか当たらないか分からない状態という事です。

今回はファイナンシャルプランのお話で、リスクのメカニズムについての話題を取り上げます。

⬜︎  リスクの大きさは？　　　　　　　　　　

さて、リスクの定義確認したところで、次はリスクの大きさです。

住宅購入の際、住宅ローンを多くの方々が利用しますが、「返済額をここ迄に抑えないとリスクが…」であったり、将来のライフプランを考え銀行の相談窓口で「貯蓄はしたいけど株式投資信託はリスクが…」などといった使われ方は、不確実さへの不安という点で正にリスクの議論なのですが、問題はリスクの大きさをどの様にして測るかです。

この辺りが日頃からリスクに不安を感じ対処を考察する際、あやふやになってはいないでしょうか？

結果としてリスクの評価が「主観的」になってはいないでしょうか？

失敗の不安が大きい物事のリスクが高く感じられ、危険性の認識が低い事柄はリスク感が低い。

この様な状態が主観的に評価している状態です。

しかし、この様に感覚任せで不確実性を評価しようとすれば、その判断は恣意的になり心許ないのはいうまでもありません。

「客観的」方法で不確実さの程度を正確に見抜きたいですね。

⬜︎  リスクの根拠を何に求める？　　　　　　

それではどうすれば主観を排除し客観性を求められるのでしょうか。

リスクをの程度を知った上でそれを生かしたいのは未来ですが、未来の出来事を予知する事は超能力でも宿らなければ適いません。でも過去はどうでしょう？

過去のデータが揃えられる対象であれば、それは全て事実の蓄積です。これ以上のリアルは有りません。

リスクの測定にはこの過去のデータを用います。

根拠を揃える事など適わない将来を想像するのでは無く、過去の履歴から傾向を分析し、その結果を元に将来予測の手掛かりにしようという事です。

どの様な進め方で分析するのか？

そこから何が読み取れるのか？

次はそこを見ていきましょう。

⬜︎  過去データから何がみえる？　　　　　　　

理屈ばかりでは理解しにくいので例を上げます。

数学テストの成績です。（勿論社会科でも何でも良いです）

A君の過去１０回のテスト結果は下のグラフです。

勉強しないでお母さんに叱られたA君は「次のテストは数学で８０点以上取る！」と大見得を切ります。

それを聞いたお母さんは「またか」と呆れ顔・・・。

確かにそれまでの成績をみれば無理もありません。

皆さんはどう思いますか？

このA君の「可能性」を「数理的」に予想してみてください。

「信じてあげよう！」とか「それは無理じゃない」と励ましやレッテル張りで無くあくまで客観的に！

加えてもう一例。

下のグラフは、先程同様B君とC君の数学の過去８回の成績です。

次のテストは８０点以上が合格となる場合

この結果から次のテストではB君とC君どちらが合格の可能性が高いかという問題です。

これらの場合、印象では無く数理的に答えを見出そうとすれば、多くの方が「平均点」に着目するのではないでしょうか。

A君の平均点は４８点。

公言した８０点には全然及びません。

B君C君の平均点も比較してみましょう。

なんと二人とも平均点は８３点！全く同じです。

「じゃあ次のテストの可能性もどちらもイーブン？」

いえいえ答えをきちんと出しましょう。

「うーんB君の方が安定している様にも見えるし」

「でもC君は高得点の頻度が多いよ」

アレレ！また印象頼りに戻ってしまいました・・・。

そろそろ答えを出しましょう。

この様に過去の履歴から将来の可能性を推定する場合に便利なのが「標準偏差」です。

⬜︎  データ分析してみよう　　　　　　　　

それではまず、A君、B君、C君の標準偏差を計算してみましょう。式は、

{（平均点 − 点数1）² ＋（平均点 − 点数2）²＋・・・× （平均点 − 点数n）²} ÷n

これの平方根です。

何だか訳が分からなくなってしまいましたか？シンプルに説明しましょう。

まず、過去全８回テスト結果の点数を一つづつ平均点とどの位乖離し分散しているかを測ります。

そこで８個の（平均点−実点数）を合計し８で割れば、乖離の平均が分かりそうに思えませんか？

でも、これで計算すると平均点よりプラスとマイナスのものが相殺され答えはゼロ、つまり平均点に戻ってしまいます。（試してみて下さい）

そこで（平均点−実点数）を二乗すれば答えは全てプラスになるので平均点と各実点数の「離れ具合」だけを並べる事が出来ます。

そして二乗していたものを最後に平方根で戻せば平均点との乖離幅のみが測定できるという訳です。

この値をσ（シグマ）で表記し、平均値からプラスσとマイナスσの間になる確率は統計学的に６８.２７％（約２／３）とされています。

例えば平均点５０点、σ＝５であった場合、４５点～５５点に収まる確率が約２／３という事になります。

それではこの数式を用いて三人の結果を見てみましょう。

⬜︎  果たして結果は？　　　　　　　　　　

まずはA君です。

A君の過去の平均点数は４８点でした。

目標の８０点には遠く及びません。

せめて６０点は取ってほしいお母さんとしても４８点では心配でしょうがありません。

それではA君は頑張ればどの位の見込みが有るのでしょうか？

先の過去８回の点数から計算するとσ＝１２でした。

という事は４８ー１２＝３６、４８＋１２＝６０ですので、３６点～６０点に入る可能性が２／３です。

という事は、それ以上、それ以下の確率はそれぞれ（１００％ー６８.２７％）÷ ２なので、６０点を取る確率は約１６％という事になります。

平均だけ見れば遠い目標も、確率に置き換えれば頑張れば手が届きそうです！

因みに啖呵を切った８０点は、

（８０ー４８）÷１２≒２.６σであり、確率的には約０.４％。

ちょっと大風呂敷を広げ過ぎたようにも・・・。

次にB君、C君のσ値をみてみましょう。平均点は二人とも８３点でした。

標準偏差はB君σ＝３、C君σ＝９です。

となるとB君８０点～８６点、C君７４点～９２点の確率が約２／３となります。

結果から見るとC君の方が高得点の可能性が高いともいえますが、反面B君より振るわず８０点以下の可能性も高く、確実性という点ではB君の方が勝るという予想がなりたちます。

⬜︎  リスクを定量的に評価する場合　　　　

実は今回取り上げたリスクの測定方法、標準偏差は多くの方が役立てた経験があるはずなのです。

学生時代に聞き馴染みのある「偏差値」です。

これは平均点との乖離を標準偏差を用いて指数化したものですね。

但し、あくまでも過去の履歴から読み取れる傾向を将来にも当てがい「期待値」を求める機能なので絶対視はできない点の他に、今回は過去８回のデータの元に解説しましたがサンプル数が多ければ多いほど精度が増すが少なければ精度は低下する点（大数の法則といいます）、サンプルの数値は恣意的にバイアスの掛からな正規分布した数集団でない場合も精度が保てない点は注意が必要です。

小難しいお話にお付き合いいただきましたが、身の回りにあるリスクと感じる物事に接する際、感覚的にいたずらに不安を感じたり、不用意に楽観視し対処を誤り失敗のタネとならぬよう、過去の履歴を整理し、判断する事でリスクコントロールの知恵が生まれるはずです。

次回コラムはリスクマネージメントをライフプランの中で活かす方法についてお話いたします。

→失敗しないライフプランの資金準備術

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３級の資格取得から始まり２級、１級とスキルアップしていく各段階の試験です。

秋は他にも住宅関連だと宅地建物取引士やインテリアコーディネーター等資格試験の季節でもあります。

私もどの資格試験前も独特の緊張感があった事を思い出されます。

受験者の皆さんには頑張って欲しいものです。

さて、この資格というものに対しどんなイメージをお持ちですか？これまで接点のあったハウスメーカーや不動産会社、生命保険の営業マン氏の名刺に記載されている保有資格が目に止まった事もあるでしょう。

● 業務独占資格と名称独占資格

「難しい資格／取りやすい資格」「国家資格／民間資格」等、対での分類が思い浮かぶかもしれませんが、「業務独占資格」と「名称独占資格」という分類をお聴きになった事がありますか？

・業務独占資格：特定の業務に従事するのに必要な資格

・名称独占資格：資格取得者が名乗る事が出来る資格

要約しますと業務独占資格は予め指定された特定業務は資格（免許）取得者のみが従事でき、それ以外の者の従事が禁止されている資格の事で、宅地建物取引士はこれにあたります。不動産売買契約を結ぶ際に買主に対して行うと義務付けられてる重要事項説明は宅地建物取引士が資格証明示の上実施する事等定められております。

また。名称独占資格はこれの取得を業務の条件とされているものは特に無いのですが、一定の知識を有している事を誇示するので取得している者のみが表示することを許され、未取得者はこれを名乗る事は出来ません。ファイナンシャルプランニング技能士はこれにあたります。

住宅購入関連の仕事に置き換えますと、例えば不動産会社やハウスメーカー営業マンが土地販売をする際、当然不動産売買契約書を締結し取引が成立しますが、その締結前に前述の重要事項説明を宅地建物取引士が実施する事を宅地建物取引業法で義務付けています。したがって宅地建物取引士の資格を持たない営業マンは自らこの業務を行えず同僚上司などの有資格者から手助けを必要とします。

これは土地売買取引に限らず新築建売住宅や中古住宅、新築中古のマンション販売の場合も同様です。

その業務を自ら履行するには宅地建物取引士資格取得は大いに意義ある存在になっています。

これに対しファイナンシャルプランニング技能士は資格の有無が直接的に業務範囲の制限には繋がりませんが、営業行為の付加価値として２つの効果が期待できます。

・有資格者である事を表示する事で信頼を得る

・資格取得で得た知識を相談提案業務で活用し信頼を得る

つまり業務上絶対に必要では無いが仕事がし易くなる、仕事の質が向上する事を期待して資格取得を目指すといったところでしょうか。

● 資格の性質

なんとなく資格取得試験といえば難易度の話に始まり「落ちそう」「今回で何回目の受験」等、合否に関わる話題が出てくる事が常ですが、先の両資格は試験への臨み方の意味合いも少々異なるかもしれません。

試験は合否の結果がまずは第一義です。不合格では元も子もありません。

特に業務独占資格はギリギリであろうがなんであろうが合格が必須目標ですし目的が果たせます。

これに対し名称独占資格は「知識」そのものの取得がその目的であり、資格取得はその一定の成果の証という事になります。

有資格者を名乗る事で相手方に「知識が有るのだな」という期待、評価を懐かせる、またその知識を利用して付加価値のあるサービスが提供できる、そのいずれも一定以上の知識を所有している事が前提であり、その証が有資格者として表されるのでしょう。

ここが両資格に向き合う大きな性質の違いではないでしょうか。

例えば宅地建物取引士はたとえ合格最低点でも合格し登録・資格証が交付されれば直ぐに業務開始で目的成就となりますが、ファイナンシャルプランニング技能士は合格し名刺に書き込む等表示をした先にその成果が「試される」のです。

どういう事かと申しますと１級ファイナンシャルプランニング技能士試験の場合、１次の筆記試験合格後、２次の面接試験と２回の試験で選考されるのですが、まず１次試験合格要件は６０％の正解得点（１００点満点なら６０点）となってます。

一見すると「６０点なら楽勝じゃない」と思えるかもしれませんが中々の難問で（少なくともに私は）私の受験時の合格率は８％程度でした。９０％以上の人が６０点未満なのですから結構なものでしょう。

その中で合格するのはスゴイとも言えるかもしれませんが、冷めた目で見ると合格してもギリギリじゃ４割も知らない事を残してしまっているという事になります。

つまり「なんとかギリギリでも受かればいいや」で合格するや周囲は自分を「知っている人」として接し、話に耳を傾けてくれます（それが目的の資格ですから）。しかしギリギリ合格では４割も応じきれない部分を残してしまっているのです。

その資格のスキルを基礎に仕事をしようとすればその４割は恐怖なはず。

だって相談を受けても「案外詳しくないのね」「それ知らないんだ」なんて思われたら・・・。

かといって知ってるフリはもっと最悪！

だからこそ資格取得後成果が「試される」ので有れば、目指す場所は合格以上にどこまで深く入り込むか！

私の資格に対する考え方、取り組み方はそんな位置付けです。

因みにインテリアコーディネーター資格は「技能検定」と分類され一定の技能を習得した証として合格者に与えられますが、未保有者がこれを名乗ることは禁止されておりませんのでインテリアコーディネーターを名乗る人が皆有資格者という訳ではありません。位置付けとしてはこの資格も「知識」取得を目的とした資格ですがここがちょっと違います。

皆さんも住宅購入や不動産、生命保険と様々な業種の営業マンやコンサルタントの方々と出会い仕事の相談や依頼をする際、資格の肩書きだけで評価をするのでは無く、真の力量を「試して」みては如何でしょうか？

過分な期待で後でガッカリも残念ですし、反対に想像以上にスキルの懐が深ければご自身にとって強力なブレーンとなってもられえるかもしれません。

昔話になりますが、私もメジャーな資格に限れば遥か昔ハウスメーカー営業マン時代に宅地建物取引士（当時は宅地建物取引主任者）から始まりファイナンシャルプランニング技能士を３級→２級→１級、インテリアコーディネーターと取得する間、スキルの向上と共に現在のコンサルタント業を開業し今に至っておりますが、試験に至る勉強期間は「ギリギリ」は絶対にイヤでどの資格もかなりストイックに取り組みましたね。もちろん全部１発合格！！（自慢話のお付き合い有難うございます）

年月は経ってもこの時期になると思い出します。当時のテキストは私のバイブルですので今だに読み返すと、理解不足の知識を発見したり生涯勉強ですね。

是非コンサルタントとしての私のスキルもお試しください。期待にお応えできる様に常に準備致しております。

今回は資格のあらましと考え方についてお付き合いいただきました。