マイホーム計画を進めるにあたって住宅資金計画は何より重要。

間取りや土地探し、ハウスメーカー選びの前にこれを疎かにして失敗しては大変です。

住宅資金といえばやはり住宅ローンの話題が気掛かりな所でしょう。

住宅ローンの相談は、住宅コンサルタントである私も当然常々承るご相談分野ですが、皆さん長期の返済計画故に取り組む姿勢は慎重です。

特に毎月の返済額が無理の無い妥当なラインはどの程度かといった判断は、共通した悩みどころの様です。

その解決にはご夫婦間での相談だけでは心許無く、専門的な助言も集めようという想いで住宅展示場見学等を通してハウスメーカー の営業マンに相談する機会を持つ事も有るでしょう。

そこでこんな話を耳にするかもしれません。

「住宅ローンの返済期間は短く組んで長くは変更出来ませんが、長く組んで短くする事は繰上げ返済をすれば可能です。無理に短期返済で組むよりも長期で組んだ方が安心ですよ」

という様な趣旨の話です。

要するに例えば新築時に３５歳の方が３０年返済で住宅ローンを組めば６５歳の定年退職時には完済出来ます。でもあえて３５年の返済期間とする事で毎月の返済額の負担は軽くなり、そのゆとりで安心な生活を送り、余裕分を蓄えた後、繰上げ返済をした方が良策だという論法です。

そう言われるとそれもライフプラン上、一理ある様にも聞こえてきます。

今回はこの様に住宅ローンを最初から３０年返済で組むのと、３５年で組んで繰上げ返済を計画するのとどちらに利があるのかを検証してみましょう。

 

⬜︎  比較条件　　　　　　　　　　　　　　　

具体的な検証の前に前提条件を整理しておきます。

今回の趣旨は住宅ローンを最初から３０年返済で６５歳の定年退職時に完済させるのと、３５年返済と繰上げ返済のセット案で６５歳に完済させるのではどちらが負担や安心面で優位かの比較です。

比較の為の基礎条件を以下の通り設定して検証して参ります。

＜基礎条件＞

■  新築時年齢３５歳

■  住宅ローン借入金額４０００万円

■  金利１％（固定金利）

① ３０年返済 ： 返済額　１２８.６５５円／月

② ３５年返済 ： 返済額　１１２.９１４円／月　＋　積立額 １５.７４１円／月

＊計１２８.６５５円

⬜︎  最初から３０年返済 or ３５年から繰上げ返済     

①の場合は最もオーソドックスな返済計画ですので、これ以上の解説は不要でしょう。

毎月々の返済額が妥当な額であれば６５歳の定年退職時には住宅ローンが無事完済出来るシンプルな案です。

②は返済期間が長い分、毎月の住宅ローン返済額は負担が軽くなります。

この軽減分を積立し将来の繰上げ返済原資にしようというスタイルです。

この時点で早速両者では住宅ローン控除額の影響に違いが出てきます。

と申しますのも、①は返済期間が短い分、元本の償還速度が②より速くなります。

元本が早く減るのは本来なら歓迎すべき所ですが、住宅ローン控除の観点では残債が多い方が多額の控除額を見込め優位に働いてしまうのです。

＊この辺りの構図は他のコラム記事で取り上げておりますのでご参照ください

→住宅購入時の自己資金投入or住宅ローン控除活用　どっちが得？

結論だけ申しますと、両者の控除差額は②が最大約８.７万円多く得られる結果となります。

（物件金額・新築時期・借入名義人と所得により金額は変わります）

次に②の繰上げ返済のタイミングにより、その効果には変化が有ると思いますか？

繰上げ返済のご相談でもこのお尋ねがよくあります。

住宅ローン返済と同時に継続的に積立てる月々１５.７４１円の繰上げ返済原資を投入するタイミングにより効果に差が有るのか検証しておくべきでしょう。

以下のA～Cの各パターンで比較してみましょう。

A.３０年間積立てて６５歳時点で繰上げ返済

B.１０年毎の積立額で繰上げ返済を継続

C.１０年目に最初の繰上げ返済、以後５年毎の積立額で継続

 

＜ A.３０年間積立てて６５歳時点で繰上げ返済 ＞

６５歳の定年退職時に住宅ローン残債全額を完済する為、それまで３０年間積立て来た資金を原資にして繰上げ返済します。

この時問題となるのはその時点の住宅ローン残債額と積立累積額ですね。

両者をみてみましょう。

• 住宅ローン残債額：６６０万円
• 積立累積額　　　：５６６万円

つまり繰り上げ返済資金として積立ててきた準備金だけでは足りず別途資金を投入する必要があるという事です。

住宅ローン控除の効果を加味してもその差額８５万円程度必要です。

勿論、積立金への金利が付加されれば積立累積額を押し上げる事は可能ですが、この場合の適用金利は１％程度必要です。

これに該当する運用方法がチョイス出来るのであれば①, ②共に経済的負担は対等という事になります。

 

＜ B.１０年毎の積立額で繰上げ返済を継続 ＞

６５歳時に一気に償還するのでは無く、１０年目・２０年目・３０年目と１０年毎各時点の積立額で３回に分け繰上げ返済を実施します。

進め方は下記の流れになります。

１０年目

• 積立累積額 ： １８９万円で繰上げ返済（１５７４１×１０年）
• 以後の返済と積立 ： 返済額 １０５.７９５円　＋　積立額  ２２.８６０円

 

２０年目

• 積立累積額 ： ２７４万円で繰上げ返済（２２８６０×１０年）
• 以後の返済と積立 ： 返済額     ８９.３７７円　＋　積立額 ３９.２７８円

 

３０年目

• 積立て累積額  ： ４７１万円
• 残債　　　　  ： ５２３万円

この場合も積立てた準備金だけでは不足し、住宅ローン控除を加味しても４３万程度の完済資金が別途必要です。

 

＜ C.１０年目に最初の繰上げ返済、以後５年毎の積立額で継続 ＞

前述の住宅ローン控除を当初１０年間は最大限に活用し、それ以降の繰上げ返済期間をBよりも更に短期間に詰め５年毎に実施したパターンです。

１０年目

•  積立累積額 ： １８９万円で繰上げ返済
• 以後の返済と積立 ： 返済額 １０５.７９５円　＋　積立額  ２２.８６０円

 

１５年目

• 積立累積額 ： １３７万円で繰上げ返済
• 以後の返済と積立 ： 返済額     ９９.４８７円　＋　積立額  ２９.１６８円

 

２０年目

•  積立累積額 ： １７５万円で繰上げ返済
• 以後の返済と積立 ： 返済額     ８９.０１３円　＋　積立額  ３９.６４２円

 

２５年目

• 積立累積額 ： ２３８万円で繰上げ返済
• 以後の返済と積立 ： 返済額     ６８.１７６円　＋　積立額  ６０.４７９円

 

３０年目

• 残債　　　　  ：  ３９９万円
• 積立て累積額  ：  ３６３万円

この場合は６５歳時点での積立金のみの不足額は減少しますが、住宅ローン控除加味の場合でも２７万円程度不足しています。

⬜︎  結論　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

皆さんのイメージと結果は一致していましたか？

この結果から２つの事が読み取れるのではないでしょうか。

まず、繰上げ返済をするならばまとまった額で一気にドンと償還するのでは無く、小刻みでも早目はやめに実施した方が金利節約効果が上がるという事が解ります。

これは何も３５年返済で住宅ローンを組んだ方だけの話ではなく、住宅購入時の住宅ローン全てにおいて共通のお話ですので覚えておくと宜しいのではないでしょうか。

但し、小刻みな実施となると手間の問題は勿論ですが、加えて手数料には注意が必要です。

融資元の金融機関により繰上げ償還には手数料が掛かる場合が有ります。

また、その額も一定では有りませんので、これを失念すると場合によっては計算が狂ってしまいます。

予め調べておくべきでしょう。

次に今回本題としました「当初から３０年返済」か「３５年返済から繰上げで３０年完済」どちらに利が有るかですが、よくハウスメーカー 営業マンへの相談の中で耳にする

「住宅ローンの返済期間は短く組んで長くは変更出来ませんが、長く組んで短くする事は繰上げ返済をすれば可能です。無理に短期返済で組むよりも長期で組んだ方が安心ですよ」

とのアナウンスは

■   繰上げ償還手数料無用の金融機関の融資

■   継続的に繰上げ返済原資の積立を実施

■   小刻みな繰上げ返済を以後継続的に実施

少なくともこの３条件全てを満たして初めて経済的に損得無しのイコール状態となる事は知っておくべきでしょう。

但し、この場合もそれを実施するのに要する「手間」は問題となりましょうか。

繰上げ返済を忘れず小刻みに反復継続し、それに合わせ積立金の必要額の調整も行う必要があるからです。

「これを住宅ローン完済までの期間継続的に実施し続ける事の手間」をどの様に評価するかは個々の判断に委ねる所ですが、私個人的には、明らかな経済的メリットが有る訳でも無く確実に手間を要した割に、毎月の負担を軽くした「安心感」だけがその効果であるのなら（結局はその分も積立てが必要ですが）、何もこの様な複雑な仕組みを選ぶ合理性はライフプラン上も薄いと感じるのですが、皆さんの印象はいかがですか？

また、本来３０年返済にすべき所を３５年返済で組む事で月々の返済額の負担を軽くする事が「安心感」の材料となり得るとするにも関わらず、営業マンとの打ち合わせ過程でいつの間にか返済額が３０年返済時と同額まで引き上がり、繰上げ原資積立の余力が無い状態で落ち着いてしまうケースを目撃します。

当の営業マンにとって予算額が引き上げられれば「商談」上は好ましい話ですが、これでは安心感どころか単なる問題の先送り案に過ぎません。

皆さんにとっては「相談」でも、売り手の立ち位置では「商談」です。

そこは冷静に臨みたい所ですね。

さて、住宅購入にまつわる「よく耳にするけどそれ本当？」という話はこれ以外にも数多くあります。

惑わされる事なく正しい情報を駆使して行きたいものですが如何ですか？

「チョット自信が無い・・・」という皆さんは住宅コンサルタントに相談してみてはいかがでしょうか。

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