今年こそマイホーム購入実現！と今年の抱負をお考えの方もいらっしゃるのでは？
仙台は初売りのお土地柄もあり、新年に大きなお買い物である住宅購入に腰を上げる方も多い様です。
一口にマイホームと申しましても一戸建てでは新築注文住宅・新築建売・中古住宅が考えられますし、新築や中古のマンションも含め様々なジャンルが選択肢として考えられます。
ご家族でどの方法が良いかと相談し悩んでいるかもしれませんね。
どのジャンルの選択肢を選ぶかによりマイホーム計画の進め方の流れも変わってきますから。
新築注文住宅での家づくりであれば相談先を探すのにはハウスメーカーの住宅展示場が真っ先に思いつくでしょうが、新築建売の場合はハウスメーカーから直の場合もあれば不動産会社経由もありと一律では有りません。
中古の一戸建て住宅やマンションは不動産会社が相談窓口となり、新築マンションはマンションデベロッパーのモデルルームといったところが一般的でしょうか。
この様にマイホーム計画のジャンルにより相談窓口の業種が全て同一では無く、その後の進め方の流れが左右されますので、ここでの判断が後刻変更されれば検討作業も相談先ごと全てふりだしに戻ってしまう事も・・・。
それではドッと疲れてしまいます。どの様なジャンルでマイホーム購入を進めていくのかを、しっかりと判断した上での計画実行がベストですね。
そんな観点で見た場合、マイホーム計画実行に際し新築や中古の一戸建て、マンションの選択をするにあたりそこに迷いは有りませんか？
またマイホーム計画の入口である住宅資金計画の際、ジャンルの選択により検討の進め方に注意点がある事をご存知ですか？
今回は今年マイホーム購入を目指している皆様に住宅資金計画の観点から知って置きたい選択時のポイントをお話しいたします。
⬜︎ マイホーム選定に迷う訳は？
私が住宅コンサルタントとしてマイホーム購入に関する様々なご相談の中でも、「この方向で」とマイホームの種別の表明は有るものの、取り敢えずの判断でまだ迷いのある方や、ご意向と向かっている分野の相性がマッチしていないケースも見受けることがあります。
何故迷いがあるのか？
何故マッチしていない様に見えるのか？
その多くの場合に資金的な要素が関わっている様です。
私は他のコラム記事でも度々マイホーム計画を「何から始めるべきか？」について、住宅ローン始めとした住宅資金計画を整備し予算を明確化した上での進め方の流れが重要であると次の２点を理由に唱えております。
・予算が明確にならなければ購入物件（土地・住宅）選定に的確さを欠く恐れがある
・物件選定作業中に住宅ローン返済等、他のテーマの混在は検討作業に集中できない
モノ選びと住宅ローンの様な予算の話は分けて順に整えた方が計画全体の精度が高くなるという事です。
しかしながら、新築・中古・一戸建て・マンションといった各ジャンルの住宅資金計画検討の進め方は、全てにおいて一様では無い事をご存知ですか？
ここがややこしい所です。
何故なのか？
その辺りをもう少し掘り下げてみましょう。
⬜︎ マイホーム購入のジャンルと予算の立て方
先程マイホーム計画を何から始めるかの答えとして住宅資金計画からのスタートをお勧めしましたが、その前提条件として予算案が購入者固有の要件として導かれるものだという事がいえます。
その計算根拠は住宅購入者固有の経済的環境を背景とするもので、この事実に基づいて予算案は構築されます。
つまり然るべき検討を成せば予算額は個々の確定的な数値に落ち着くはずです。
これに対し探すべき土地、住宅の物件はいかようにも選択の幅が広く一議的にマトを絞るのは困難です。
それならば計画進捗の流れを考えた時に、「前提条件」となりうる予算は先に押さえておいた方がその後の流れは機能的ですね。
では予算案は購入者固有の要件として導かれるものであるならば、どのマイホーム形態を選ぼうとも予算額に変わりは無いのでしょうか？
何故なら購入する本人は変わらないからです。
的確に住宅資金計画を立てた結果であればマンションであろうと一戸建てであろうと、新築、中古を問わず同じ額の「予算」となりそうにも思えませんか？
しかし、残念ながらそこはちょっと違うのです。
住宅資金計画を立てるプロセスに理由があります。
その理由をみてみましょう。
⬜︎ 資金計画とライフプラン
住宅資金計画を立てるにあたり考慮すべきものは何でしょうか？
住宅・不動産の営業マンに住宅資金の相談をした場合、「自己資金準備額」と「住宅ローン返済可能額」の２つを必ず尋ねられます。
そこで住宅ローン返済可能額を基に借入額を計算し、自己資金準備額を加えた額を「予算」として扱っていく流れが一般的です。
これは大筋では間違っていないのですが、その多くの策定場面で次の議論が疎かになっているようです。
・自己資金 ： 原資となる預貯金の出資額と温存額のバランス
・住宅ローン： 安易に３５年返済／変動金利を前提とした資金設計
預貯金全てを投入しては後々の生活に不安を残しますし、過大に手元資金を残しても借入の負担が軽減されず、出資と温存額のバランスには十分な検討をなすべきでしょう。
又、住宅ローン返済における金利変動時のリスク対策や完済年齢が定年退職後に至る場合の対応策は十分に議論されるべき課題です。
両者の検討にあたり、上記の観点で考察が不十分という事になれば、将来的なご家族のライフプランに課題を残す懸念が生じます。
どちらもマイホーム購入時だけでは無く将来的なライフプランの観点で考察するべきだと言えるでしょう。
実はこの「ライフプラン」への目配りが今回のテーマでも同じ事が言えるのです。
⬜︎ マイホーム種別ごとのライフプラン
住宅資金計画にライフプランの観点が不可欠だとするならば、今回のテーマであるマイホーム購入のジャンル決定と住宅資金計画の進め方の流れでどの様な関わりがあるのでしょうか？
細分化して見てみましょう。
＜新築と中古の住まい＞
新築と中古の住まいを比較する上で、なんといっても考慮すべきはメンテナンスコストです。
マンション、一戸建て共に新築の住まいであれば、その物件の価格や仕様、販売会社を慎重に吟味する事で、ある程度の見通しは立てられるでしょう。
相談先の営業マンから外装部材や各設備機器の耐久性の目安について説明を受ける事でこれは敵います。
中古の住まいはどうでしょうか？
一部の部材を売却時にリフォームしていればその情報を入手できますが、それ以外の目論見を立てるのは結構厄介です。給湯器のような燃焼部分、多くのパーツに組み込まれている電子制御機器の故障だけでなく内外装についても新築時から売却時までの劣化の度合い全てを把握する事は現実的には難しく、購入後期間を置かずにメンテナンスに費用が発生する事も十分に有り得ます。
これに対応するにはある程度の手元資金を余分に残しておけば、その備えになります。
また、購入時の築年数によっては新築と比較し早い時期にまとまった修繕時期が到来する事も考えられます。
例えばこのタイミングがお子様の大学就学期に重なる場合、家計的に頭の痛い出来事でしょう。住宅ローンの返済中であれば尚更の事です。
この場合は住宅ローンの返済額や返済期間にゆとりを持たせる事が対応策となり得ますので、予め事後に掛かる修繕費用と時期を織り込んだ資金計画が必要です。
＜一戸建てとマンション＞
一般的マンションと一戸建て住宅を比較した場合に建築物としての耐久性は、RC造のマンションと木造や２×４、軽量鉄骨造が中心の一戸建てを単純比較すれば外装躯体においてマンションに軍配が上がるとも言えますが、屋内の設備・内装は基本的に差は無く、外装躯体においても耐久性は有りながらも高層な建築物故にメンテナンスコストは割高となるので、どちらが優位とは一口に断定できません。
但し将来において確実に負担の差が生じる要素が有ります。
マンションの「共益費」「修繕積立金」「駐車場使用料」の費用負担です。
これらの費用が住宅ローン返済中は勿論、完済後も負担が持続します。
具体的負担額はマンション毎に差が有り一様では有りませんが概ね毎月数万のレベルとなるのは恐らく皆さんご存知でしょう。
一戸建てにこれに該当する負担額は有りません。
「修繕の為の積立は一戸建ても費用では？」とのご指摘もあるかもしれませんが、ここでの修繕積立金は共用部分についての修繕を目的にしております。
エレベーターやエントランスホール、外装部分等をメンテナンスする為の費用なので自己家屋内（区分所有と言います）のメンテナンス費用はこれには含まれないのです。
また、建物の老朽化に伴い、この積立金は数年毎に割増されるケースも・・・。
この場合問題となるのは老後資金との兼ね合いでしょう。
公的年金の先行きに不安を感じている方は非常に多いと思われる中、老後期にこの分の支出が加わるという事は当然その分も生活資金に加えた準備が必須となります。
この場合の資産形成は現在からセカンドライフ迄の貯蓄積立によるところが大でしょう。
この様にライフプランを見越した資金設計となれば住宅ローン返済額と貯蓄額の配分は考慮していく必要がありますね。
つまり、どの様な住まいを選択するかにより自己資金投入額、住宅ローンの借入額共にその住まいのジャンルに合わせた予算案の策定が必要だという事がいえるのです。
将来の経済的不安解消にと購入価格を低く抑えた中古住宅を選択し、且つ住宅ローン返済期間を長期設定にすれば毎月の負担は軽いものとなりますが、メンテナンスコストとの二重負担となってしまえば経済的安心は揺らぎます。新築住宅とは住宅資金の組み方を同じという訳にはいきませんね。
皆さんのライフスタイル、ライフプラン共にベストな資金設計を立て、ベストな選択を目指したいものです。
しかしながら、そもそもマイホームの物件探しや住宅ローンの詳しい知識にも不安な中で、将来のライフプランを考慮した資金設計、計画選択というのはハードルの高いテーマに感じるかもしれません。
そんな時は住宅コンサルタントに相談してみてはいかがでしょうか。
仙台の住宅コンサルタント、パートナーズライフプランニングの「マイホーム購入サポート」コンサルティングは「１級ファイナンシャル技能士」「生命保険協会認定FP」「宅地建物取引士」「インテリアコーディネーター」の専門資格を持つ私、栗山が皆様のマイホーム計画をトータルでサポート致します。
住宅ローン始めとした住宅資金計画も、皆さんのライフプランを踏まえ将来も視野に入れた設計を致しますのでご安心頂けるはずです。
初回ご相談は無料となっておりますのでお気軽にお試しください。
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